商品房价格影响因素的实证分析
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作者: 裘浪 喻恩源
摘要：房地产市场价格受到众多因素的影响。本文研究对象是房地产商品房的价格，结合1991-2004年房地产相关数据，以计量经济学为工具，建立了一个商品房价格的方程计量经济模型，进行实证检验，并对其有效性做了全面的检验。结果表明，中国房地产商品房价格与国内生产总值和城乡居民储蓄存款高度相联系，并与国内生产总值正相关，与城乡居民储蓄存款的关系负相关。
关键词：商品房价格 国内生产总值 储蓄存款 实证研究
一、引言
房地产价格驱动因素是多元的，如人口、居民可支配收入、城市化、土地价格、税收、利率、汇率、城镇投资、GDP、投机、心理预期等因素，而且各种因素对房地产价格的影响机理也是复杂的。国内学者廖湘岳和戴红菊（2007）研究认为商业银行的个人住房贷款余额与房地产价格高度正相关；贺建清（2009）研究认为流动性过剩会对房地产价格泡沫产生影响，房地产泡沫的前提条件与根源；周建军（2009）利用我国 2000年至2007年的季度数据实证研究认为居民可支配收入、土地价格与房价呈正相关关系，实际利率与房价呈负相关关系。本文着重研究国内生产总值和城乡居民储蓄存款年底余额两种要素对我国房地产商品房价格的影响。
二、商品房价格的计量经济学模型
2.1研究方法；运用计量经济学软件Eviews对我国相关数据进行验证，先综合考虑各种因素，然后遵循一般到特殊的逻辑思路逐步剔除明显不显著的变量,将剩下的显著因素通过方程式的方式表达出来。
2.2变量选取；影响房价的因素太多、太复杂，据以上理论分析，取以下变量：国内生产总值和城乡居民储蓄存款年底余额。
2.3样本数据；笔者选取1991-2004年相关统计数据为样本数据
2.4模型的设计与参数估计
2.4.1模型的设计
本文主要研究商品房价格和国内生产总值、城乡居民储蓄存款年底余额之间的关系。因此，在此模型中把国内生产总值和城乡居民储蓄存款年底余额作为解释变量来解释商品房价格，并采用线性回归的方法进行分析。
把商品房平均销售价格作为被解释变量，把国内生产总值x1和城乡居民储蓄存款年底余额x2作为解释变量，建立起商品房平均销售价格的方程计量经济学模型：
其中，c、a、b为待估计参数，i=1,2,3,...n，ui为随机误差项，它包含了除国内生产总值和城乡居民储蓄存款年底余额的影响。通过Eviews软件，可得商品房平均销售价格的方程计量经济学模型为：
Y=1.524 + 0.035X1 -0.027X2
T统计量：（3.044856）（6.369190）（-4.090719）
判定系数R2：0.972898
修正的R2： 0.969152
F统计量： 205.2111
D.W： 1.077697
2.4.2 回归分析
回归结果表明，在1991-2004年间，Y变化的97.29%可由变量x1、x2解释，模型的拟合优度很高，从斜率和截距项的参数估计值的t统计量所对应的Prob值都趋近于零来看，参数估计值为零的概率接近于零。
2.4.3验证模型
2.4.3.1经济意义检验（所估计的模型与经济理论是否相符）
从经济意义上看，随着经济发展水平的的提高，我国城镇居民可支配收入明显提高,民间同时资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等等投资工具的收益又缺乏保障，再加上上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋 以期保值增值。房地产商品房平均销售价格，与国内生产总值呈正相关关系。
而Y和X2负相关（X的系数小于0），
（b =- 0.027051）<0
这也符合常理。当银行利率高时或者人们更倾向于选择储蓄时，相反必然会导致房地产市场的成交量下降，从而房价也会在一定程度上降低。
2.4.3.2 统计推断检验
从回归估计结果上看，模型拟合较好，判定系数R2=0.972898，表明模型在整体上拟合得非常好。相关系数都落入95%置信区间，Q统计量较大，相伴概率远远大于零。因此：随机误差项序列没有自相关不存在残差序列自相关现象。从方程显著性检验上看，F统计量为205.2111，所对应的Prob值接近为零，方程显著性检验通过。将模型预测的结果与经济运行的实际对比,是判断模型优劣的标准之一。对上述模型预测后，可知，这三个指标（BP、VP、CP）都在（0，1），且BP、VP都很小，CP高达0.99，本例预测效果非常好。
三、结论
房地产的价格问题一直是房地产业中的热点问题，分析其影响因素是本文的目的；本文对房地产价格因素的研究还很肤浅，只是选取了国内生产总值和城乡居民储蓄存款年底余额两个因素，除此之外，还存在较多的其他因素，如国家的相关政策、城镇投资、银行信贷等等，因而，笔者将可以在以后的研究当中加入其他一些因素构造出如经济增长率,居民可支配收入等因素进行更为综合、更为完善的模型分析。总之,中国目前正处在全面建设小康社会的热潮中,可以预计,今后十几年内中国国民经济的发展仍将持续繁荣。
参考文献：
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