我国房地产市场高价的价格领导模型分析

来源:用户上传      作者: 刘雨枫

　　【摘 要】本文首先分析得出我国房价居高不下的原因，既不是由于产品成本，也不是由于供求关系，而是因房地产市场存在的垄断而导致。其次利用价格领导模型推导出高房价的产生过程，从而提出了加强集资建房的措施来有效降低我国目前的房价。
　　【关键词】房地产；价格领导；集资建房
　　一、房价居高不下的原因
　　首先，近期温州房地产市场出现崩盘迹象，住宅地价同比下降18.03%，一些楼盘从五、六万一平方米跌到现在的三万元一平方米。而国内其他城市，如鄂尔多斯、贵阳也相继出现了与温州同样的迹象。从中我们不难发现，目前我国商品房价格居高不下，并不是由于建设成本导致。其次，国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。国家电网也利用其智能网络，发现在全国660个城市，总共6540万套住宅电表读数连续6个月为零。全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。客观数据佐证了我国房价的居高不下，也不是由于供需矛盾引起的。基于以上两点，我国房价既不是由于建设成本高而导致房价高，也不是由于商品房的供需矛盾，需求大于供给而导致房价高。那么价格已经远远高于价值，究其原因，也只能是因为房地产市场的垄断性所导致。由于房地产行业的特殊性，进入门槛高，导致房地产市场很容易形成自然垄断，加之民间资本的不断涌入楼市，促成了房地产商垄断高价的形成。这种异常高价的形成过程，便是垄断性房地产市场上存在的价格领导模型。另一方面，由于房屋产品的不动性和异质性等特殊性质，决定了降价对于购房者的刺激不足，使得房地产商不会主动降价，反而会将价格维持到一个较高的水平，从侧面又巩固了价格领导模型在垄断性房地产市场上的存在地位。
　　二、垄断高价形成的价格领导模型
　　（1）模型假定。第一，房地产企业数目较少。纵观我国房地产行业，虽然房地产企业数目庞大，但事实上商品房作为不动产决定了房地产企业的竞争只会是同一区域的相邻企业互相竞争，而在同一区域相互博弈的房地产企业只有少数几家。第二，产品同质或差别不大。在同一区域相互竞争的房地产企业，由于其商品所处地理位置、生活环境等几乎一样，住房建设的质量也都是按照国家制定标准执行，因而可将其产品视为同质。第三，相互依存且存在一个支配型企业。房地产商品价格取决于整个市场所有企业的供给量，因而任何一个企业进行生产决策时，都必须考虑到竞争者的策略选择，不同企业之间的关系是相互依存的。另一方面，由于房地产企业的资质及投入资金规模不同，随着时间的推移和市场的优胜劣汰，必然会出现一个支配型企业，成为行业的领导者。（2）追随者的策略选择。假定领导者给定的产品价格为P，则追随者必须接受领导者制定的价格。因为，假若其价格低于P，则会成为领导者而不是追随者；假若价格高于P，其产品将会滞销。追随者依据领导者制定的产品价格，按照边际收益等于边际成本的最优生产条件，决定其产量为S（p）。（3）领导者的策略选择。领导者是价格的制定者，因而其面临的市场价格完全是由市场供求所决定的。假定整个市场的需求量为D（p），由于追求者的市场供给量为S（p），则领导者的供给量，即面临的市场残差需求量R（p）=D（p）-S（p）。再从残差需求量R（p）出发，按照边际收益等于边际成本原则确定出领导者的均衡产量Q，最后计算出领导者制定的价格P。以上推导过程便是垄断性房地产高价的形成过程，价格P即是房地产市场形成的垄断价格。
　　三、降低高房价的措施
　　通过对房地产市场高价产生的价格领导模型分析，我们从根本上发现推高房价的罪魁祸首是垄断，是区域性房地产企业之间的一种博弈，甚至是一定程度上的串通。因而，引入竞争，削弱垄断，削弱房地产行业的价格领导模型是解决房价居高不下的重要举措。我个人认为在城市，我国在70、80年代，计划经济体制后期或改革开放初期实行的单位集资建房，是解决我国目前高房价最有效的方式。在农村，随着农村居民人均收入的提高，大量农村居民涌入城市购房，成为垄断性的房地产开发商做市要价的一大把柄。国家需要大力推动社会主义新农村的建设，提倡和规范村民合作建房，鼓励新农村社区的形成，可以有效降低农村居民进城“炒房”，从而促进房价下降。
　　当房地产市场的垄断被不断削弱，领导者制定的价格P也随之不断下降，反过来又可以利用价格领导模型使得追随者的价格也随之下降，从而推动了整个房地产市场价格趋于合理。
　　参 考 文 献
　　[1]平新乔．微观经济学[M]．北京大学出版社，2001
　　[2]姚金海．住房市场价格决定的博弈分析[J]．云南财贸学院学报．2006
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