浅谈物业管理对房地产销售价格的影响
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摘 要：论述了物业管理的含义，深入探讨了物业管理对房地产价格的影响，把物业管理作为因素之一进行考虑，以制订合理的销售价格。
关键词：物业管理，房地产，销售价格，影响
Abstract: This paper discusses the meaning of property management, discussed the influences of property management on the price of real estate, property management as one of the factors to consider, to formulate a reasonable price.
Key words: property management, real estate, sales price, influence
中图分类号：F293.33
在物业管理公司早已遍布全国各大社区的今天，住宅小区与高端物业公司的强强联合也已经成为社会常态。好的物业管理公司除了要提供日常维修、园林绿化、保安保洁等基本服务，更应该在创新的基础上满足业主的全方位需求，积极营造一个安全、文明、温馨、和谐的生活环境。随着诸多品质楼盘开发兴起，曾不被关注的物业服务，悄然进入人们的视线。不管是高档小区或普通住宅，业主不仅在意居住品质，也在意房子的升值空间。虽然影响一套房屋价值的因素有很多，在越来越重视楼盘的软实力——物业公司的今天，好的物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环，不仅发挥着应有的使用价值，更为楼盘创造着极大的经济价值。
房地产的价格具有双重实体价格的基本特征。房地产价格只有在市场中才能体现到具体的价值，房地产不进入市场，我们是无法对其价格定位的，市场是商品住房的价格真实的反映。目前，房地产的市场竞争相当激烈，优良的物业管理，越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，已为业内外人士所共识。老百姓在买房时把物业管理的服务范围、收费标准，特别是在现场选房时所见所闻的物业管理情况作为选房的重要条件之一。良好的物业管理对房地产的开发与销售起了重要的支持作用。
我国《物业管理条例》中所称的物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。就是要通过一系列的管理与服务，保证房屋正常、方便而舒适地使用，保证配套的设施设备安全高效而持续地运转，最终达到房地产本身保值增值的目的。因此，物业管理的好坏无论是对一级市场上房地产的销售价格还是对二级市场上房地产的客观合理价格都有着较为重要的影响，也成为对房地产估价时需要考虑的重要因素。开发商的口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂的行为，而住房是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。
1物业管理对房地产价格的影响
1．1物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响
在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商(物业管理公司)的品牌，因为品牌作为一种无形资产，是良好信誉的集中体现。通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言，其特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入，并达到法规的要求后才能制订价格对外销售，而且对销售价格的影响绝大部分都可以量化；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且很难予以量化。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立购买者对项目的信心，产生对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制订销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。
1．2 物业管理对二级市场上房地产客观合理价格的影响
与一级市场不同，物业管理是通过大量、具体和持续地管理及服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且复杂，为了能够更清楚地说明问题，文中只是从房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。
现在很多购房者购买新房都偏向由品牌物业公司服务的项目。但在选购二手房时，考虑的就较少。但实际上，购买二手房，衡量物业管理水平更为重要。二手房的物业管理水平相对新房更加容易评价，因为小区整体已经成熟，物业管理是否到位一目了然，通过与业主的交流就可以了解。另外，从市场成交情况看，物业管理水平不仅影响房屋价格的增长，同时对于租金收益也有一定影响，好的物业管理会为业主带来更大的升值空间及租金收益。
1．2．1 估价原则
《房地产估价规范》中指出：“房地产估价应遵循下列原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。”文中仅对前两个原则进行简单分析：
1)遵循合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，我认为这里面的“合法”不仅指相关的法律法规，而且应该包含业主公约及业主与物业管理公司签订的物业服务合同。因为业主公约是全体业主共同承诺遵守的，其中或多或少都会对房地产的使用和处分有一定的限制，而物业服务合同对业主的权利义务也有明确的规定和约束，若不考虑这些限制、规定和约束，就谈不上遵循了合法原则，也会使估价结果产生偏差。
2)遵循最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，在考虑最高最佳使用原则时，我认为应该本着可持续发展的思路，在分析估价对象的最高最佳使用方式时，要结合物业管理水平充分研究该方式与周围环境的协调关系。
1．2．2 估价方法
选用特定的估价方法对估价对象进行评估时，也应该充分考虑物业管理的影响，下面就以成本法举例说明：
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建的价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由此可见，采用成本法估价的关键是求取重新购建的价格和折旧，而物业管理的优劣对折旧额的影响非常大。估价上的折旧与会计上的折旧是有本质区别的，在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括三个方面：物质折旧、功能折旧、经济折旧。就物质折旧而言，物业管理的目的就是要通过一系列的管理与服务，保证房屋正常使用，设施设备安全、高效而持续地运转，最终达到房地产自身的保值增值，因此好的物业管理会减少意外的破坏毁损，杜绝延迟维修的损坏残存，降低物质折旧；就功能折旧而言房地产功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失是可以通过良好的物业管理进行弥补的，从在天津市场持续热销的小户型项目就充分说明了这个问题。有的小户型设计卧室与起居厅是敞开式的，厕所较小，厨房往往只是概念性的，有的甚至只有一个给微波炉供电的插座，其功能不足于老式住宅，就是这样的产品，却凭借选用良好的酒店式物业管理，把会客和餐饮的需求通过社区服务的方式加以满足，弥补了功能的残缺，不但没有造成价值的损失，反而相对于同地段的其他住宅创造了较高的单价，可见好的物业管理对功能折旧的弥补是显而易见的，有时甚至是决定性的。就经济折旧而言，物业管理不到位除会加速物质折旧外，通常还会造成环境恶化、噪声和空气污染等经济折旧，因此物业管理往往通过负面的影响引起房地产价值的损失。
2 结语
通过上面的简单分析，可以看出物业管理无论是对一级市场上房地产销售价格的制订，还是对二级市场上房地产价格的评估都有着一定的影响。作为房地产开发商，在实际操作中应该把物业管理作为因素之一进行考虑，以制订合理的销售价格，使得估价结果不断贴近房地产客观合理的价格或价值。
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