浅析商品房得房率的影响因素

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　　随着商品房市场的发展，开发商在房屋销售的过程中对公摊面积做文章，使得商品房买卖市场上的纠纷呈上升趋势，每个购房者都会关注商品房的得房率，而公摊面积的多少直接影响商品房的得房率，使得商品房的公摊面积界定和计算成为一个争议的焦点。本文对商品房的各项面积释义计算方法进行概述，并分析了商品房得房率的影响因素，给购房者以借鉴。
　　关键词：得房率、公摊面积、套型总建筑面积
　　中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：
　　
　　1 引言
　　随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，商品房买卖市场空前繁荣，消费者习惯按建筑面积买房，而套型总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积公摊系数有多少，有没有被开发商兑水。
　　很多人对于影响商品房建筑面积的和公用建筑面积没有太多的了解，甚至有的人把他和住宅小区中的公共配套设施混为一谈。因此有必要对商品房的各项面积，做一些了解，对影响商品房面积的公摊面积进行一些探讨。本文对建筑套型的各项面积的定义以及计算规定进行解析，并对商品房的得房率影响进行分析。
　　2 概述
　　在了解商品房的得房率的影响之前，先对商品房的几个建筑面积概念及其计算方式进行简单解析。
　　2.1套内面积
　　《住宅设计规范》中对套内面积的解释，是指房间实际能使用的面积，不包括墙柱等结构构造的面积，即不包含阳台面积和墙体面积。套内面积即是一般所说的“地砖面积”、“地毯面积”。
　　《房产测量规范》中，套内建筑面积=套内面积+套型阳台面积+套型墙体面积 。
　　2.2公摊面积
　　 “公摊面积”是可以分摊的公用建筑面积的简称。公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积分为可分摊的公用建筑面积（即公摊面积）和不可分摊的公用建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
　　在实际操作中，我们基本总结出公用建筑面积中可以分摊的建筑面积有：
　　大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；
　　套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。①
　　 比如在住宅楼中含有的商业层时，商业层中含有为整栋楼的住宅服务的电梯或者其他专用设备用房时，这些设备用房应计入公摊面积之中，设备用房与商业共用的墙体，其结构底板投影面积的一半也需计入公摊面积之中。
　　公摊面积的分摊原则：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
　　2.3套型阳台面积
　　套型阳台面积应等于套内各阳台的面积之和。
　　阳台的面积均应按其结构底板投影净面积的一半计算；当阳台进深超过1.80m时，阳台的面积均应按其结构底板投影的全面积计算。②当外墙设置保温层时，应按保温层外表面计算。
　　2.4套型总建筑面积
　　套型是由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单元。
　　套型总建筑面积应等于套内使用面积、相应的建筑面积和套型阳台面积。③即：套型总建筑面积=套内面积+公摊面积+套型阳台面积。在计算套型总建筑面积时，套内面积的计算依据《住宅设计规范》。
　　套型总建筑面积计算应当符合下列规定：
　　1）应按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积，当外墙设置保温层时，应按保温层外表面计算；
　　2）应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值；（此处住宅楼建筑面积为全楼各套型总建筑面积之和）
　　3）套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所得面积，加上套型阳台面积。
　　假设a为套型使用面积，n为户型，s为住宅楼建筑面积（住宅楼建筑面积等于全楼各套型建筑面积之和），b为建筑的公摊面积，c为套型阳台面积，α为全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算值，A为套型总建筑面积。
　　则有套型总建筑面积的数学表达式如下：
　　
　　
　　2.5得房率
　　得房率，是指可供住户支配的面积与每户建筑面积（包括公用部分面积）之比，即得房率=套内面积／套型总建筑面积，在计算得房率时，套内面积的计算依据《房产测量规范》。
　　得房率是买房比较重要的一个指标，得房率太低，不实惠，但得房率太高，公摊面积的面积就会很少，住户也会感到压抑。一般情况下，得房率在80％左右比较合适，居民的居住环境舒适，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
　　2.6公摊系数
　　公摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和得到。④
　　即：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。在计算公摊系数时，套内面积的计算依据《房产测量规范》。
　　3商品房得房率的影响因素
　　在对商品房的各项面积有了一定的基本了解后，下面对商品房的得房率用数学表达式来。
　　假设商品房的得房率为，公摊系数为，套型墙体面积为d, n为户型。
　　有套型建筑面积有以下计算式：
　　
　　
　　
　　即可得出商品房的得房率和公摊系数：
　　
　　
　　观察以上的数学表达式，可以发现相同的套内面积随着公摊面积b的增大，全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积的计算值α，会逐渐的变小，因此套型的套型总建筑面积会变大，最终使得商品房的得房率减小；与此同时，随着商品房的公摊面积的增大，其公摊系数也会增大。即有：商品房的公摊面积越大，公摊系数越大，得房率就越低。
　　举一个例子说明公摊面积与套型建筑面积的关系，在得房率为80%的一栋楼中，A户型的套型总建筑面积是90m2，B户型是70m2，其公摊面积A公摊 =90-90*80%=18m2 ，B公摊 =70-70*80%=14m2，A户型的使用面积是72m2，B户型的使用面积是56m2。在同一栋楼中，套型总建筑面积越小的商品房户型，其公摊面积越小。
　　一般情况下，商品房的得房率与以下几个因素有关：
　　3.1楼层数
　　民用建筑按地上层数分类划分应符合以下规定：建筑按层数分类：1～3层为低层住宅，4～6层为多层住宅，7～9层为中高层住宅，10层及十层以上为高层住宅。⑤
　　一般情况下，住宅楼的公摊系数为下表所示：
　　
　　
　　表3-1
　　 由表3-1可知楼层数的增大，房屋的公摊系数会逐渐的增大，商品房的得房率逐渐的降低。公寓类住宅的公摊系数会更大一些，但是一般也不会超过30%。
　　3.2户型
　　同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户公摊系数是不一样的，一般情况下，在不增加楼梯、电梯的情况下，一梯一户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小，使得公摊系数减小，商品房的得房率增大。
　　3.3配套服务设施
　　商品房附属的配套服务设施的多少，对公摊面积也是有影响的。比如在商品房内只有电梯和既有楼梯又有电梯的公摊面积是不一样的，公共配套服务设施相应的增多，相对应的公摊就越大，得房率就越低，但是居民的舒适度方便度就会提高。并不是得房率越低越不好，得房率适当的降低，说明商品房的配套服务设施比较齐全，本栋楼的居住品质较高。
　　由上面分析可知，商品房的楼层数，户型、配套服务设施的变化，都会对其得房率产生影响，与此同时商品房的建筑形态也会对其得房率产生影响，板式楼相比于点式楼，其得房率会相对高些。
　　4 结语
　　本文对商品房的各项面积进行介绍，并解析了楼层数，户型、配套服务设施方对其得房率的影响，可以帮助购房者在购买商品房时，对其各项面积有一些基本了解，对得房率持一种客观的看法，在满足居住需求、空间舒适度的同时兼顾合理减少住宅的公摊面积，选择适合自己、满意的套房。
　　
　　[参考文献]
　　《房产测量规范》
　　《三门峡市建设工程建筑面积计算规定》
　　《住宅设计规范》
　　《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
　　《民用建筑设计通则》

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