我国房地产泡沫成因机制分析
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作者: 马景超
【摘要】改革开放以来，伴随着城市化的快速发展，我国的房地产市场得到了快速发展。目前，房地产业在国民经济中占据了重要地位，并成为推动城市化和城镇化的重要力量。然而，迅猛发展的房地产业也造就了房地产的市场泡沫。本文认为，我国当前房地产泡沫的原因既有土地要素市场缺失、市场垄断、有效供给不足、需求刚性、房地产投机等原因，也和当前我国的政治、经济、文化密切有关，因此房地产宏观调控也应多措并举才能取得明显的成效。
【关键词】改革开放 房地产业
一、房地产泡沫的概念
美国经济学家Charles P .Kindleberger认为，泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。因此，房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上升，这种上升的现象使人们产生价格会进一步上涨的预期，因此吸引更多的买者。随着价格的上升和投资成本的增加，房地产价格远远高于其对应的实际价格，因而产生了房地产泡沫。
二、房地产市场泡沫成因
土地本身固有的属性。土地是由自然供给的，数量是有限的，不会随着社会经济的发展而增加。土地稀缺性的自然属性致使土地供给弹性最小，伴随着城市化进程的加快，土地需求越大。土地作为一种稀缺资源就具有了两种需求。一种需求是刚性需求，这种需求是为了生存而不是获利；一种是投资需求，把土地作为稀缺资源，作为获利的工具，使土地的价格脱离其实际价格，自然产生了土地泡沫。土地成本作为房地产的重要组成部分，自然也就助长了发地产市场的泡沫。通过表1.1可以看出，我国房价上涨与地价的上涨基本上是同步的，这也印证了上述理论的正确性。
房地产投机需求。房地产投机需求是房地产市场泡沫产生的直接原因。房地产投资者对市场有良好的预期，这种预期产生了很大部分不实际的需求，需求的增多引起市场的膨胀，市场的膨胀又会引起假性的预期。这种假性的预期不仅会对刚性消费者产生误导机制，也会引起开发商的不理性判断。然而，房地产市场中投机需求所占的比例越大，其中泡沫程度越大。在信息不对称的情况下，消费者与投资者和开发商都产生了错误的判断。投资者将更多金钱用于投资，开发商为获取更多利润将自身资本和借贷资本也用于房地产市场上。过度的投资需求会导致泡沫越来越大，直到最后破灭。
土地财政。分税制之后，地方政府承担了更多的地方社会、经济发展各方面更多的问题，然而相对于分税制之前，承担的责任更多，资金来源越来越小。而地方政府考核制度却不完善，上级政府通常会把GDP、税收增长率等作为单纯的考核指标。土地财政成为解决问题的对策。土地财政可以为GDP的增加、大型项目的投资注入更多的资金。地方政府受利益驱使，不计后果的卖地进行开发，以获取高额的利益。这样就形成了没钱，卖地，卖高价地的恶性循环。虽然土地财政弥补了地方政府发展经济资金不足的缺陷，却同时增加了房地产的成本，造成了房地产的市场泡沫。
城市化进程中的刚性需求。伴随着我国城市化、城镇化进程，城镇人口所占的比重不断提高。到2012年，城镇人口比重已经到达52.6%。城镇化进程的不断加快，促使城区聚集了大量的人口。新增人口住房的需求，新增人口基础设施的需求，以及人口的密集度的上涨使土地的稀缺性特点更加明显。住房是一个商品，当需求大于供给时，住房的价格会上涨。土地资源的有限性加上房地产建设周期较长的特点，使这中供给与需求更加难以持平衡。而伴随这信息的不对称和投机需求的上涨，会把原有的刚性需求扩大化。刚性需求程度越高，投资空间越大，市场泡沫越容易产生。
金融体制的不完善。房地产市场价格不断升高，银行将房地产性质的贷款看做是收益高的优质贷款，而目前我国商业银行的主要利润来源于存借款的利息差额。在这种情况下，银行会主动的为房地产行业提供信贷的支持。最近几年，我国房地产市场一直繁荣发展，从一方面保证了我国经济发展的速度。在银行信贷和国家优惠政策的影响下，房地产开放商将更多的资金投资于房地产项目，从而在一定程度上促进了泡沫的生成。当经济处于繁荣发展时，房产价格上涨，房产抵押价值也上升，投资于房地产市场的收益较高。在此种情况下，企业和个人以房地产的名义借款能力自然提高，而获得的贷款又可以投入到房地产市场中，从而造成了虚假的需求，推动了房地产价格的上升。银行忽略了这种不理性的贷款，只是单纯的从银行利益角度出发，不仅没有严格控制相关房产贷款，甚至主动去发放贷款，这使得银行的信贷和房地产形成了一个循环的过程。
三、房地产泡沫的预防
房地产市场泡沫的破灭会对我国经济的发展造成不可估计的危害，因此预防消除房地产泡沫有很重要的意义。这要求我们政府、银行采取一系列的措施：完善保障房的建设。合理处理刚性需求，做到有效供给，建立对称的房地产市场信息机制；加强银行贷款系统的监管。加强商业银行的内部控制，完善房地产金融风险的预警机制. 拓宽房地产融资渠道，分散房地产金融风险不能为了短暂的利益，不做调查的随意贷款。防止房地产企业虚假贷款，严格审查，层层监管，避免出现不负责任的主动贷款；改变土地财政。不能盲目的依靠土地财政，寻找可持续的经济发张方式。利用城镇化契机，创造经济发展的新动力。
参考文献：
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