望闻问切：聚焦中国房地产宏观调控

来源:用户上传      作者: 黄　娟　张国政

　　此前，国家宏观调控一直以政府、银行、开发商以及土地资源的调控为主导，而到目前阶段，调控对象发生了转移，转向对投资者的限制，特别是短期投资，目的在于阻止“热钱”进入房地产市场，导致房地产投资过快过热以及将随之出现的一系列不稳定因素。
　　
　　望 政策导向：规范投资，“热钱”冷处理
　　
　　七部委新政出台，引发业界波澜，可以理解新政之“题眼”在于“规范投资，抑制投机”，是为房价调控设立大限以期稳定住宅价格、督促中低房价供应。
　　调控的困难就在于房地产业对中国经济增长的影响太大，牵一发而动全局，包括经济局面以及连锁产生的社会政治稳定因素。国家决策层与房地产开发方（市场方）也是不断寻找新的平衡点，科学扩大内需，建立长期稳定发展平台。
　　此前，国家宏观调控一直以政府、银行、开发商以及土地资源的调控为主导，而到目前阶段，调控对象发生了转移，转向对投资者的限制，特别是短期投资，目的在于阻止“热钱”进入房地产市场，导致房地产投资过快过热以及将随之出现的一系列不稳定因素。参考国家政策规定，自6月1日起，对个人购房不足两年即转手交易的行为将加大税收调控力度、两年之内出卖土地需要征收营业税等等。这些政策的意图很明显，就是为了抑制乃至禁止今后“炒地”、转让“期房”等行为的发生，控制房市价格稳定。
　　
　　闻 房市走势：新政当前，西安“平常心”
　　
　　据统计部门公布市场数据表明，从四、五月份“国八条”及中央一系列宏观调控政策出台后，多数城市住宅商品房日平均交易量出现了销售萎缩等预料之中的变化，不少消费者持币观望，而投资性购房短期内更是回落！
　　但反映在西安这个内陆城市却别有意味，我们认为，新政出台，对西安房地产市场总体影响不大，具体如下：
　　观点一，总体而言，西安房市稳中求升，受冲击不大。
　　分析原因有二：其一，西安作为内陆型城市，经济活跃程度偏中，房地产市场一直是处于稳步增长的状态。购方市场以理性居多，普通消费者仍持有“保值之中求升值”的求稳心理，购房以自用为主。如此情势之下，大规模的“炒房”行为有限，“暴涨暴跌”的市场投机现象不明显，楼市泡沫保持在一个合理的范畴之内。这些因素，有助于西安房市在新政之下的平稳安全过渡。其二，西安范围房地产开发过程中，建安成本占开发总成本比例不高，利于对房价进行合理有效控制――占总比30%―50%，这与深圳、上海等发达城市形成了鲜明对比。即便就全国范围而言，建安成本也都是房地产企业开发成本中所占比重最大的支出，一般占到全部开发成本的60%左右。
　　观点二，住宅稳坐中军，商业用房及写字楼暂时受限。
　　对于住宅，新政的影响将是一个长期的、先抑后扬的过程。而就西安而言总体影响不大，影响将小范围表现在“交易量”而非“房价”，但西安购房大众的需求是真实存在的，或观望、或下定，都不至于对住宅交易产生太大冲击。
　　所谓“一铺养三代”，做商铺投资的多为长线投资，是当作一个或为养老、或保障子孙的长期产业来理解的。而国家政策调控的目的并非是要抑制市场发展，而是规范使之长期稳步上升，整体层面是一个长远的上升的市场，这与消费者期望相统一。另外，仅从首期投入相比，商铺投资便较住宅高出两倍多，市场资金雄厚，抗风险能力较强。长远来看，商铺投资会保持平稳态势，虽然短期内不排除一些风险意识很强也相对保守的投资者会撤出投资。
　　观点三，洗牌！开发商强者益强，行业进入门槛提高。
　　自从2003年起国家土地及金融调整性政策不断出台，规范“拿地”、收紧银根，开发商的反应各不相同。实力较强者应对自如，并适时着手调整经营战略，趁机攻城掠地；实力较弱的开发商则举步维艰，不得不控制开发量，不少开发商为了减轻资金压力，往往采取提前销售或变相融资销售，以避免被淘汰出局。
　　
　　问 症结解读：标本兼治，才是“硬道理”
　　
　　5月11日出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》及新“国八条”，比3月底出台的“国八条”，在调控之“着力点”方面更加具体而细致，但是，冷静分析，国内房市症结中重要的一点仍在于土地的产权归属上，这是根本之本。国人对于土地的所有情结根深蒂固，而目前仅能拥有土地的使用权而非产权，当大家都没有归属感的时候，从文化、从心理上产生的对地产的投机行为，就更易于理解了。
　　此外，要彻底消除目前国内房地产市场的种种不良反应，还有几个能够解决但尚未解决到位的“本”：
　　其一，东部沿江、沿海地区与广大内陆地区之间的巨大财富差异，消费力量配比悬殊，对于土地市场的拉动作用和经营水平也相距甚远。
　　其二，经济适用房尚未退出商品房区域，在“开发――销售市场”运作过程中“变味”。关于这一点，必须贯彻经济适用房“社会保障性住宅”的根本性质，使之退出商品房区域，而通过补贴抵押贷款和利率来拉动开发。
　　其三，二手房市场不够规范、不够活跃，廉租房尚未普及，亦导致房市呆板。对此，可通过提高利率等手段抑制投资性购房，投资性购房的空置率越高，进入房市二级市场的数量就越多，房租就越便宜，有利于挤掉有些地区的楼市泡沫。
　　其四，“三农”问题没有彻底解决，就无法实现真正的城市化发展。城市化发展是一个综合的、复杂的系统工程，而非单纯地放大城市版图。须知，农民不能乐业，便无法安居，大量原农业人口无目的地涌入城市，必然导致工商业、服务业的畸形飞速发展，土地增值、物业增值便开始产生。这是非良性的增值。
　　针对以上关于土地、经济、城市以及房地产开发、运作环节等有待改善之处，短期治标，长期治本，才是促进目前国内房地产市场良性发展的“硬道理”！
　　
　　切 解决之道：因地制宜，求同存异
　　
　　中国的房地产发展不同于任何其他国家，也不能照搬别国经验。我们认为，“因地制宜、求同存异”方为根本解决之道。
　　解决之道一，国家的土地政策、开发管理政策必须根据地方差异来区别制定。
　　中国幅员辽阔，东部与西部、城市与农村、一线城市与二、三线城市，在土地经营与城市经营层面存在太多差异。在实行土地公开“招、拍、挂”之后，土地的一次性成本和付款条件随之发生变化，不同地域在投资成本与开发管理的弹性空间较大。所以国家制定政策不能“一刀切”，有所区别、灵活管理，才能确保政策实施效果。
　　解决之道二，金融与土地调控并进，软硬兼施。
　　所谓“软硬兼施”，“软”即金融政策的“软着陆”，“硬”即土地政策的“硬执行”！目前中国只有房地产信贷，而无房地产金融，风险集中于国家金融机构，处于一种畸形发展的状态中。必须要大胆实施“金融放开”，积极引导及放宽非国家资本进入地产开发领域，使之进入科学的自由竞争状态。
　　关于土地，国家政策制定都有其深刻道理所在，将资源配置纳入经营层面，乃科学决策，但更为关键的是政策能否执行到位！不可否认，目前国内土地“招、拍、挂”过程中暗箱操作仍然存在，不乏有授意转让、人为缩小土地招投标公告范围等情况发生，而广大中小城市的土地配置则更加自由化，人为操作空间极大。故将政策转变为办法，确保执行环节，方能真正体现政策的价值与调控作用，实现长治久安的繁荣局面。

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