新型城镇化下的房地产业改革研究

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　　[摘要]新型城镇化建设是未来我国经济工作的一条主线，是各行业发展的战略基础和方向标杆。房地产业作为新型城镇化建设的主体力量，必须在发展理念、发展模式和发展手段等方面进行改革创新，走集约、节能、生态、智能的新路径，才能实现产业发展和新型城镇化发展建设的有机融合。
　　[关键词]新型城镇化房地产集约生态
　　中图分类号：F293文献标识码： A
　　
　　积极稳妥地推进城镇化，走中国特色新型城镇化道路是我党在十八大提出的未来中国经济发展战略规划，是我国很长一段时期的经济工作主线。新型城镇化将成为指导我国经济领域内各行业发展的战略基础和方向标杆。在新型城镇化建设的重要发展战略之下，对我国房地产行业的发展方向和发展路径提出了新的要求，我国房地产行业必须积极应对，改革创新，走集约、节能、生态、智能的新路径，以实现产业发展和新型城镇化发展建设的有机融合。
　　一、新型城镇化内涵
　　党中央经济工作会议中明确提出了新型城镇化建设的新任务。要应对新型城镇化建设的任务和要求，有必要先来厘清新型城镇化的内涵。那么，何谓新型城镇化？新型城镇化是以科学发展观为理论基础，相对于传统城镇化而言的一种新的城镇化发展理念。对于新型城镇化来说，城镇化是其本质，新型是发展方向，也就是说，新型城镇化的内涵依然涉及到农村人口的城市化转移，土地的合理流转和合理规划，农村社区转化为城市社区等，但在“新型”发展方向下的这种转化不是粗放的，纯粹的量的变化，而是要以“集约高效、合理构建、以人为本、统筹兼顾、生态和谐”等为原则，追求城乡一体、环境友好、社会和谐，做到对土地资源的集约利用、对产业构建的合理布局，对经济和社会发展的全面推进。
　　二、新型城镇化下房地产业改革方向
　　党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出要在各领域全面深化改革，神州大地吹响了全面深化改革的号角。房地产业作为经济系统的一个构成要素，其改革创新是改革再出发的必然之义。房地产业的改革创新要以新型城镇化建设为引导，主动调整自身的行业结构和发展方向，以吻合新型城镇化建设要求。
　　1、城镇化建设内涵的变革为房地产业定位提出了新要求
　　在新型城镇化建设内涵之下，房地产业必须进行定位变革，要转变观念，要对房地产业发展方向进行重新认识。新型城镇化较之“传统城镇化”，其内涵发生了变革，对发展方向提出了“新型”的要求，这就意味着对传统的“城镇化即房地产化”发展模式的颠覆，房地产业定位也要进行重新变革。在新型城镇化进程中，房地产行业只是产业领域内的一个构成部分，是为城镇化建设服务的先导性配套产业，是为满足新型城镇化建设过程中，由于各个产业的发展和人口的聚集而产生的居住、办公、生产、商业经营、旅游等需要而进行建设开发活动的一个产业，主要是满足新型城镇化建设过程中产生的各类延伸需求。在新型城镇化建设过程中，只有科技、制造等产业实现了强盛和发达，有了长足发展，房地产业才有后续可持续发展的空间。
　　2、规划理念的变更为房地产业区位选择提出了新要求
　　 新型城镇化道路，是一条集约、绿色、智能、低碳的道路，是要建设宜居宜业宜商宜游的城镇，是要实现人与环境的高度融合，契合十八届三中全会提出的“生态文明”路线要求，达到生态空间山清水秀、生活空间宜居适度、生产空间集约高效。房地产业发展要吻合这种要求，首先的一点就是必须树立“科学规划”的理念，在开发建设过程中按照因地制宜、合理布局的原则来进行建设，统一规划，根据城镇所拥有的资源条件、经济发展状况、未来的发展趋势、人口规模、产业发展现状和趋势等因素来进行布局和开发，因势利导，趋利避害，以实现产业和城市发展高度吻合性和衔接性。
　　3、新型城镇化“资源节约、环境友好”的特征为房地产业开发模式提出了新要求
　　“资源节约、环境友好”是新型城镇化必然的特征，为此，在社会生产发展中的各个领域和各个环节都要秉持合理高效利用资源的原则，争取以最小的环境代价和最少的资源消耗实现最大的经济效益、社会效益和生态效益，实现社会经济的可持续发展。
　　对于房地产业来说，“资源节约、环境友好”的落脚点，就是发展建设过程中，主要是节约和高效利用土地资源，变革过去简单的“跑马圈地”的发展模式，创造新的“资源节约型”的行业发展模式。
　　4、新型城镇化对人的关注为房地产产品结构功能设计提出了新要求
　　新型城镇化是“人”的城市化，是以推进乡村居民“市民化”为核心的城镇化，将“人”的发展放在了更突出的位置，这也是符合我国“以人为本”的发展理念的。在“人”的城市化中，除了关注“人”由“农村人”转变为“城市人”的身份变更外，更关注人的生活质量的变更。很显然，人的生活质量也包括居住的质量，而居住质量更多地体现在住房的功能结构上，这就要求住宅产品在进行设计和建造时，要从人居住的舒适性和人体生活学规律出发来进行设计和建造。
　　三、新型城镇化下房地产业改革路径
　　新型城镇化建设，对于房地产业发展来说，既是挑战，也是机遇。从挑战来看，主要是新型城镇化建设内涵和发展方向的变革，对房地产行业发展提出了新的要求；从机会来看，新型城镇化建设依然是不能同房地产业发展断然割裂，还是要依靠房地产业发展，实现城镇化的版图和格局。但房地产业也不能固守原有的发展模式，必须在新型城镇化内涵和发展方向之下进行改革和转变。房地产业的改革路径可以如下：
　　1、房地产业发展理念改革：从能源消耗到绿色可持续
　　城镇化过程中，要避免城镇化就是房地产化的误区，一味将农村集体土地变性入市，打造一片片的开发新区、卫星城或者占而不用。新型城镇化道路要求将绿色可持续发展理念贯穿到房地产行业开发建设的全过程，在项目选址、项目设计和施工管理全过程中，切实转变建设方式，协调产业发展与生态环境保护的关系，通过绿色发展，土地集约化利用的道路，实现产业发展对生态城镇化建设的良性推动作用，以建设低碳城镇、环保城镇和生态城镇。
　　2、房地产业发展模式变革：从粗放经营到集约利用
　　新型城镇化发展的趋势是城镇规模形态的集约式和紧凑式，这就要求其建设的主体――房地产业本身即是集约内涵型产业。在这个要求下，房地产业要在以下三个方面做出努力：一是提高科技进步对行业发展的贡献率，由目前的30%贡献率至少提高到50%以上，以符合国际集约内涵型产业的通行标准，改变房地产业高耗能、高投入、高资源消耗的现状；二是提高房地产企业的综合开发能力，要求房地产开发企业具有“规模化、标准化、专业化和高效化”的特征，能在城市统一规划之下进行整片开发，实现城市发展的集约化。在开发中，准确定位、科学选址，商业区、生活区、工业区严格按城市发展需要开发利用土地，注重开发建设的社会效益和环境效益，立足当前，着眼未来，以“百年建筑”为标准，大力开发节能省地型、信息智能管理型、高质量的房地产产品；三是开发过程中，注重对存量土地资源的挖掘，控制增量土地的开发，适当提高土地利用的容积率，提高土地集约利用的效率。
　　当前，冯仑的立体城市开发模式较好地体现了这种模式变革。他们运用先进的新能源技术和复杂的智能管理体系，建设了一个高密度的绿色智能建筑，在该建筑群内部，居民能够依靠建筑群内所拥有的居住、工作、医疗、教育、休闲等功能板块满足大部分的工作生活需要，较好地实现了功能地集约化，这正是新型城镇化未来建设方向。
　　3、房地产业发展方式变革：从规模复制到个性开发
　　房地产业助力城镇化发展过程中，要避免原来部分房地产公司采取的规模复制发展方式，直接将原有项目开发模式或者体系套用到新建的城镇化房地产项目中。例如直接将某一法国原乡小镇房地产开发模式直接搬至城镇化社区，将原有农村风光资源全部推平后挖坑建筑一幢幢的高楼，而且建筑风格都是千篇一律的简欧风格、项目案名也都是外国地名。每个城镇化项目都有其独特的资源优势和项目特点，城镇化过程中的房地产开发需要打造具有地域个性和文化特征的项目，房地产业需要塑造的是能够被居住者及其后代记忆和说道的个性化的房地产项目。
　　4、房地产业发展手段的改革：钢筋水泥城市到智慧宜居社区
　　绿色、低碳、节能、环保的新型城镇化发展理念，对房地产业提出了发展手段改革的必然要求。房地产发展手段的变革，主要体现在建设过程中，应用低碳、清洁、节能、高效、安全、健康的建筑新技术、新材料、新产品和新工艺，尤其是大力推进隔热保温新技术的采用和光伏、光热等新能源的利用，通过科技化、智能化实现房地产业的绿色化和低碳化[]。但在项目开发过程中，并不是一味通过加入高科技手段建造一座钢筋水泥城市，而是为城乡居民提供一处智慧宜居的个性化社区。乡村居民对土地一直有着独特的感情，在城镇化的房地产开发中，不能一刀切的割断乡村居民和土地的联系，让乡村居民被上楼。我们可以学习万科的屋顶菜园，以科技服务生活，打造智慧宜居社区，既能慰藉乡村居民的乡愁，同时也能实现建筑本身的环保和低碳。
　　4、房地产业内部结构改革：产业的优化升级
　　传统的“城镇化即房地产化”的发展模式，导致房地产业存在着一定的泡沫，影响了房地产业的健康可持续发展。新型城镇化下，房地产业必须进行结构的改革和优化，通过产业转型升级，实现房地产业的持续、健康发展。
　　一是房地产开发结构的调整。当前房地产业空置率过高，有消息称目前全国有6800万套空置房[]，是国际空置率标准的5倍，导致了资源的极大浪费。但这种空置基本上是属于结构性空置，即供需的结构性失调，俗称为“有人无房住，有房无人住”。为调整这种结构性空置，一是利用新型城镇化建设的契机，形成企业优胜劣汰的局面。新型城镇化建设对房地产行业的资金链条、经营管理水平、开发模式等的提出了更高的要求，这就使得那些在资金链条、经营管理水平、开发模式等方面达不到市场要求的房地产企业处于劣势 ，很难生存下去，势必形成房地产行业的重新洗牌，这对避免资本盲目进入房地产行业至关重要，对今后房地产行业在新型城镇化发展中起到了促进作用；二是房地产企业要克服单纯谋利和急功近利的思想，树立为城镇化发展服务的理念，更多地参与到经济适用房、廉租房等公益性房地产的开发建设上，承担起更多的社会责任。
　　三是完善房地产产业链条。房地产业价值链从最初的可行性研究、项目立项、开发策划等的服务开始，直至后期的物业管理，产业价值链极长。但目前我国的房地产行业规模庞大，可是分工并不细致，房地产投资管理公司、房地产策划公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等一方面数量少，另一方面质量低，专业化程度也有待进一步提高，限制了房地产价值链的更快延伸。为此，应该进一步完善房地产业中介机构，增强行业操作的专业性和独立性，同时大力拓宽筹资渠道，提高资金使用效率，从而促进房地产业价值链进一步丰富和完善，为新型城镇化建设提供更好地服务。转贴于 233网校论文中
　　5、房地产业体系的改革：完善产业配套
　　农村城镇化的基础是产业发展的聚集，产业的聚集才可能引致城镇人口的聚集。房地产业在这个过程中，主要承担着完善产业配套的任务。一是科学高效地在城镇化中进行工业、商业、住宅等各类型房地业的开发，为工业、商业等的发展提供物质基础，例如可借鉴苏州邻里中心发展模式，住宅项目未动，社区商业规划和服务先行，改变部分新建城镇化社区商业布局不合理、业态不齐全、运营不规范、整体不和谐的困境。二是积极参与城镇市政基础设施和公共服务设施的建设。在建设过程中，按照城市发展的基本规律，用前瞻性的眼光科学规划，高质量地建设城镇交通、供水、供电、供气、污水处理、垃圾治理等基础设施，按城市的要求组织实施，发展并完善城镇公用设施，健全城镇的基础功能，提高城镇综合承载能力，扩大城镇规模，增加城镇人口，聚人气、兴商气，繁荣城镇第三产业。三是围绕地方社会事业拓展业务，积极参与城镇的生态环境建设和教育、卫生、养老、保健、文化、体育以及广播电视、社会福利等事业基础建设，走城镇建设与生态环境建设相统一、人与自然和谐发展的道路。
　　参考文献：
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　　4、蒋洋.房地产业需要结构优化、转型和升级，中房网，
　　http://www.fangchan.com
　　5、上海易居房地产研究院. 国家新型城镇化规划的落地将给房地产业带来六大机遇，http://wenku.baidu.com

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