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南宁市商品房消费者购房支出影响因素分析

  【摘 要】本文通过构建时间序列模型研究了南宁市商品房二级市场中消费者购房支出的影响因子。实证表明,消费者更在意自身对支出的考量,一旦决定购买新的住房,房价的影响并不大。此外,从宏观的角度来看,就业的增加是做出购房支出决策的前提,具有一定的影响力。
  【关键词】购房支出;刚性需求;现有住房支出;就业
  一、引言
  近年来,我国学者研究消费者购房支出的影响因素方面有着丰富的成果。叶丽群(2009)得出成都市的购房消费者的年龄结构偏向于年轻化,刚性需求占大比例。游浚、张斌(2007)得出在交易成本零假设的情况下,由于时间成本和资金有限的制约下,房价的下降并不会盖面已购房消费者的效用的结论。吴先敏、宋永发(2005)认为在买方市场,房地产商应该更要注重消费者心理行为的变化。田青青(2013)得出新余市购房者可细分为刚性需求型、改善型和投资型的主要结论。梁邦利(2011)认为人们对绿色低碳住宅消费行为的研究应该着眼于绿色消费与低碳消费的差异分析。综合分析以上研究成果,大多采用理论分析和问卷调查的形式,并未采用时间序列回归模型的计量分析手段。
  二、变量的选取
  1.被解释变量的选取
  本文选取南宁市城镇居民家庭人均购房支出作为被解释变量。购房支出,最主要的就是消费者对商品房的购买支出。
  2.解释变量的选取
  (1)南宁市住宅平均价格。住宅价格是消费者在进行商品房购买决策时首先考虑的因素。
  (2)南宁市城镇家庭人均居住支出占人均消费支出比例。这里居住支出是指对现有住房条件的支出,包括了水费、电费、燃气费、物业费和租金。
  (3)南宁市城镇就业人员数。该指标反映南宁市城镇居民经济来源的稳定性,从而能够影响商品房市场需求方购房支出的决策。
  三、模型的检验过程、结果和分析
  本文收集2002-2012年每年南宁市城镇居民家庭人均购房支出y、南宁市住宅平均价格x1、南宁市城镇家庭人均居住支出占人均消费支出比例x2和南宁市城镇就业人员数x3的数据。数据来源于2003-2013年《南宁统计年鉴》和《广西统计年鉴》,本文采用Stata11软件完成实证过程。
  建立模型
  当住房平均价格变动1%时,人均购房支出仅同向变动0.798%。这说明这几年中,消费者会受到价格因素的影响,但是并不会特别关注价格的变化。
  当人均居住支出占消费支出比例变动1%,人均购房支出就会同向变动3.503%,是三个解释变量中影响力最大的。
  当南宁市的城镇就业人员数变动1%时,人均购房支出同向变动1.763%。就业人员数的增加,意味着每一个家庭的经济来源稳定程度和长久安居可能性就增加,从而刺激住房购买欲望。
  四、结论与政策建议
  本文的结论是:在这三个方面中,消费者在做出购房支出决策时,更在意自身对支出的考量,一旦决定购买新的住房,房价的影响并不大,这能够说明商品房二级市场中刚性需求仍然占多数。
  基于本文回归模型和结论,提出以下建议:
  1.实行商品房价格指导机制
  政府应该实行商品房价格指导机制,针对某些商品房市场定位的不同,应该适当给出指导价格,但并不是硬性规定的价格,允许开发商参照指导价格进行调整。指导价格的意义在于给消费者和开发商提供了一个参考信号,让市场参与者都有一个衡量的标准。
  2.对租房人群的适当购房补贴或经济适用房政策
  政府应该对仍然采取租房生活方式的人群给予适当的购房补贴,或者继续扩大经济适用房的建设数量,完善经济适用房政策标准,把好审核关,让优惠政策不落空,不浪费。
  3.积极发展地区经济,增加就业机会
  从政府角度来看,应该积极开展招商引资,营造良好的经济发展氛围,创造更多的就业岗位,增加就业机会,吸引优秀人才的进入南宁,建设南宁,扎根南宁。就业环境好、经济收入稳定,才能让消费者在进行购房决策时,有足够的信心来合理地考虑购房问题。
  4.社会观念的正确引导
  此外,例如“丈母娘逼女婿买房”、“没房没老婆”等社会现象,使得当下年轻人背负着巨大的压力。这样的社会观念有时候就会导致非理性消费的出现。一些年轻人为了买房结婚,超了自己的经济能力。政府应当适当地引导社会观念的改变,积极宣传“过渡式购房”概念,即“先租后买”的住房消费观。
  参考文献:
  [1]叶丽群.成都市普通住宅商品房目标消费者行为研究[D].四川师范大学,2009.
  [2]游浚,张斌.基于消费者行为理论的购房者效用分析[J].商场现代化,2007,23:44-45.
  [3]吴先敏,宋永发.商品房消费者行为模式浅析[J].建筑管理现代化,2005,04:19-21.
  [4]田青青.住宅商品房市场消费者购房行为研究[D].石河子大学,2013.
  [5]梁邦利.低碳住宅消费行为研究综述[J].商品与质量,2011,S7:27-29.


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