您好, 访客   登录/注册

完善我国房地产市场运行机制的对策研究

来源:用户上传      作者: 杨剑

  【摘要】20世纪90年代以来,房地产业在我国发展迅猛,以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。毋庸置疑地,发育良好的房地产市场需要一系列完善的运行机制做保障,虽然改革开放后我国的房地产市场有了较大的发展,市场机制初步形成,但仍然存在很多不足之处,例如市场竞争的不充分和垄断现象,导致很难达到市场供求的均衡状态。在市场经济的条件下要实现房地产业的可持续发展,必须健全房地产市场可持续发展的运行机制,故本文将针对这一课题展开研究。
  【关键词】房地产市场 运行机制 问题 改善对策
  一、我国房地产市场运行机制存在的问题分析
  第一,房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普通机制,其作用在于调节供给和需求之间的关系。由于我国房地产市场发育晚,房地产市场供求机制还不敏感,不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系,因而其自动调节市场的能力较弱。
  第二,房地产价格机制调节欠灵活。房地产市场的价格机制,不仅调节市场供求的变化,还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式,两者具有一定的替代性。长期以来,由于我国市场体系不健全,市场结构不完善,市场主体不规范,致使房地产价格机制欠灵活,不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。
  第三,竞争机制难以发挥作用。由于房地产市场参与者较少,同一用途不同区域的房地产之间替代性较小,并且房地产开发投资决策受价格以外的因素影响也较大,导致房地产市场相对于一般商品市场而言,交易效率低、市场竞争不充分,在某些区域容易形成垄断。由于市场竞争的不充分和垄断现象,很难达到市场供求的均衡状态。
  第四,信贷--利率机制不完善。信贷--利率机制是调控房地产市场的有力工具,利率的升降可以对房地产业进行扶持和限制。自20世纪90年代以来,我国房地产金融经历了从无到有,取得了较快的发展,但其发展仍然不尽完善,还不能有效地调整房地产市场上的供求关系。
  二、完善我国房地产市场运行机制的对策研究
  (一)建立有效的法律制度和竞争机制
  公平、公正、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完善、有力的法律法规来维护。因此,我们应该加快房地产基本法制定的进度,建立《城市房地产管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并举的统一的房地产法律体系;增加突出房地产消费者权益保护的内容,使消费者权益得到合理的保护;维护房地产法律体系的统一,避免法出多门,相互矛盾的现象;要做好房地产立法预测工作,对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握,从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用。
  此外,房地产市场间的竞争应该是有效、适度的竞争,因此主管部门的监控必不可少。主管部门必须对房地产市场实行高效的监管,发挥裁判和调控职能,创造一个公平的竞争环境以保证房地产市场的可持续发展。
  (二)加强约束机制
  (1)政府约束。政府对房地产市场发展和运行的约束,主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。在房地产业的发展过程中,政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提高体制政策调控效率的同时,突出市场机制对房地产业资源的优化配置。
  (2)社会约束。社会约束有利于培育房地产市场良性循环的文化氛围,有利于形成房地产市场持续发展的道德规范。因此,我们必须大力营造遵信、重信、守信的外围环境。培育信用观念,强化诚信道德建设,提高全民的道德修养和市场主体信用意识,培育良好的行业道德文化。
  (3)市场约束。有效的市场约束必须具备两项条件:第一,有效的市场约束要求信息准确、全面和及时披露。有效的信息传播机制可以通过中介服务与法律服务的方式解决,如物业管理中的信息问题、公契的条款和法律地位,各自的权利与义务都是可以靠中介服务和律师的介入来保护的;第二,有效的市场约束要求健全、合理的市场退出机制。合理规范的房地产市场准入和退出机制对于房地产业的健康持续发展和房地产业素质的提高均具有非常重要的意义。
  (4)国际约束。国际约束是指国际准则的遵守。国际准则是指市场经济国家所普遍接受共同遵守的国际市场经济运行的普遍规则和管理。国际准则对房地产市场的约束是规范化和国际化的制度约束。
  (5)生态约束。首先,在房地产开发项目选址上,尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观,多在荒、废弃地上进行开发;其次,应建立规范的房地产建筑质量保障制度,通过消费市场约束机制,抵制有毒材料、部件的使用。
  (三)建立长效的宏观调控机制
  房地产市场是一个统一的市场,要做到“垄断一级市场,优化二级市场,放开三级市场”,其中垄断一级市场,就是要确保政府对土地出让的高度垄断,控制土地供应总量;优化二级市场,就是要按经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则,优化房地产投资结构;放开三级市场,就是对存量房地产要实行流通领域、形式、对象和价格全部放开,加强房地产价格管理,进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系。
  逐步清理土地的隐形市场,加强对划拨土地使用权的管理。组织力量对土地价格体系和基准地价进行研究,尽快制定统一的基准地价,加强成本管理,严格控制安居房、微利房和商品房的价格构成,使房价跟居民的消费能力相适应。
  调整开发投资结构,重点开发普通住宅。加快经济适用住房建设,房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅,努力改善居民的居住条件,确保资源的有效利用。
  建立健全房地产金融市场,发展房地产金融组织机构,组建全国性房地产银行、土地银行、住宅银行,逐步形成一个较完善的房地产金融市场网络。规范房地产金融的运作,适度放开金融市场,优化企业融资结构。将房地产市场培育成一个具有多样化市场活动主体、多层次多适应性的金融商品系列、具有广泛多样性金融服务体系的资金融通场所。以居民为中心来构造住房金融体系,将融资重点放在住房消费者身上,建立符合市场经济要求的融资格局。建立房地产抵押、拍卖和信用保险制度,降低银行对开发商和居民贷款的风险,提高抗风险能力。
  三、结语
  本文在区域经济和房地产业可持续发展理论的基础上,对我国房地产市场运行机制的现状进行了系统分析,针对其存在的问题,提出了相应的改善对策,以期为促进我国房地产市场的可持续发展,提供一些有益的参考和借鉴。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-7475013.htm