南宁市物流地产发展态势及对策研究
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作者: 兰必近
摘要：本文首先对南宁市物流地产发展环境进行分析，然后对其快速发展态势进行归纳总结，并对发展过程中存在问题进行剖析，最后从物流政策、项目定位和融资规划角度对南宁市物流地产发展提出了建议和对策。
关键词：物流地产；物流政策；项目定位；融资规划
“物流地产”概念目前没有统一界定，大多数学者认为物流地产是物流业务的不动产载体，不仅包括为单个企业量身定做的物流中心、配送中心、分拨中心和物流仓库，也包括按照城市产业布局规划建设的物流园区；物流地产是根据客户需求，建好物流设施后，返租给客户，并提供物业服务，实现稳定的资产回报；物流地产开发主体为房地产开发商、物流运营商、专业投资基金；物流地产的客户群主要包括制造商、零售商、物流公司。随着中国-东盟博览会定期在南宁召开、中国-东盟自由贸易区成和北部湾经济区启动建设等推动下，南宁市物流基础设施日益完善、生产总值快速增长，物流总量规模不断增大，物流地产成为南宁市投资热点。本文通过深入探讨南宁市物流地产发展环境和发展态势，并对促进南宁市物流地产健康发展的提出建议和对策。
一、南宁市物流地产发展环境分析
（一）政策环境：物流发展政策是促进南宁物流地产发展条件
广西壮族自治区政府《关于加快广西物流业发展的实施意见》提出，将充分发挥南宁作为自治区首府城市和广西北部湾经济区核心城市的辐射带动作用和强大的集散功能，集聚东盟和华南、西南、华中的物流资源，引进国内外著名物流运营商，构建区域性物流信息网络和国际化物流服务平台，大力发展国际物流、保税物流、商贸物流，把南宁全力打造成为国际区域性交通运输枢纽和全国性物流节点城市。提出加紧建立南宁保税物流中心等保税物流系统运行协调机制，探索海、陆、空保税物流领域优势互补的发展途径。提出加快建设和整合支撑国际物流与保税物流基础设施，形成集运输通道、物流园区、配送中心、通关口岸、信息服务为一体的低成本、高效率的国际物流通道网络。随着《南宁港总体规划》、《南宁市区域性交通枢纽中心建设规划》、《南宁公路运输枢纽总体规划》、《南宁市公路水路和城市公共交通“十二五”发展规划》、《南宁市道路运输业规划》、《南宁港六景港区控制性详细规划》、《南宁市公路网规划（2010-2020）》、《南宁商贸物流“十二五”发展规划》等规划的陆续出台，南宁市物流地产将呈现政策拉动需求的快速发展模式。
（二）产业环境：物流产业快速发展是南宁物流地产发展基础
2010年，南宁市道路运输方面，营业性道路运输累计完成客运量8855万人，较上年同期增1054万人，同比增长13.51%；客运周转量167.34亿人公里，较上年同期增20.6亿人公里，同比增长14.04%；货运量完成1.66亿吨，较上年同期增0.33亿吨，同比增长25.01%；货运周转量完成245.33亿吨公里，较上年同期增47.77亿吨公里，同比增长24.18%。水路运输方面，累计完成货运量1986.08万吨，较上年同期增403.58万吨，同比增长25.5%；货运周转量累计完成53.89亿吨公里，较上年同期增10.33亿吨公里，同比增长23.7%。港口方面，南宁市全港港口货运吞吐量共完成485.4万吨，较上年同期增长11.9%。从这些数据可以看出，南宁市物流交通运输业保持快速发展趋势，将对物流地产产生直接需求的拉动作用。
二、南宁市物流地产发展态势分析
2010年，南宁市交通运输行业固定资产投资实际完成投资99.45亿元，其中：道路运输业完成585257万元；水上运输业完成71762万元；航空运输业完成15656万元；管道运输业完成25883万元；装卸搬运及其他运输业完成23044万元；仓储业完成224945万元，；邮政业完成13536万元。到2011年初，南宁市基本完成四大物流园区的建设，为南宁市物流产业的发展奠定了坚实基础。
南宁市加快各个专项物流项目建设进度，部分物流项目已经投入运营，部分正进行后续的建设工作，物流地产总体呈现快速发展趋势，如下表：
三、南宁市物流地产发展存在问题
（一）南宁市物流地产项目建设发展定位问题
虽然南宁市政府出台了《南宁市现代物流总体发展规划》，对南宁市的物流基础设施（大部分属于物流地产范畴）进行了科学合理的规划，但是相关企业在进行物流地产项目投资建设时，并没有按照政府的发展规划来进行物流地产项目建设发展定位论证，而是根据自己的资源条件和利益驱动进行决策，忽视市场导向，忽略政府产业发展和城市功能布局规划，导致物流地产项目规划不充分、征地困难、配套设施不全、重复建设严重，空置率较高、占地面积大和运营效率低，后期发展困难重重，在一定程度上脱离市场的需要。
（二）南宁市物流地产项目建设发展资金问题
物流地产开发建设存在投资量大，回收期长（一般情况，上规模的物流地产建设周期为3年，市场培育期2年，第5年才有稳定的营业现金流）、盈利渠道有限的特点，特别是南宁市物流产业没有成熟的产业供应链支撑，物流运营规模小，物流业务盈利低，导致物流地产建设过程中普遍存在资金回收慢，资金短缺严重的问题。因此在政府支持物流地产建设项目政策既定的前提下，在进行物流地产投资前，要做好项目融资规划问题。
（三）南宁市物流地产项目建设管理机制问题
为了促进物流产业的发展，南宁市出台了相关的物流投资优惠政策，特别是优先考虑审批物流地产项目土地使用权等。受到廉价土地的吸引，各类企业纷纷进入物流地产业进行圈地。由于缺乏充分的市场风险和自身能力评估造成盲目投资开发，缺乏前期的策划和论证，对风险估计不足，在没有行业了解和能力储备的情况下盲目跟进，导致了物流地产发展定位不准确，重复建设严重、规划不充分，造成了物流地产使用率和运营效率低下，物流地产网络不完善，没有形成市场竞争优势，严重影响南宁市物流产业的发展。
四、南宁市物流地产发展建议对策
（一）严格按照有关政策规划投资物流地产
根据物流产业的政策规划如广西壮族自治区政府《关于加快广西物流业发展的实施意见》、南宁市政府《南宁市加快发展现代物流业的若干规定》，《南宁商贸物流“十二五”发展规划》、《农产品冷链物流发展规划》、《商贸物流发展专项规划》等相关物流产业政策以及即将实行的《南宁港总体规划》、《南宁市区域性交通枢纽中心建设规划》、《南宁公路运输枢纽总体规划》、《南宁市公路水路和城市公共交通“十二五”发展规划》、《南宁市道路运输业规划》、《南宁港六景港区控制性详细规划》、《南宁市公路网规划（2010-2020）》等物流基础设施建设规划，结合本身的资源优势，选择南宁市物流产业急需的和配套的物流地产进行投资建设，在政府的政策框架内进行优化选择，以便得到相关支持和优惠，减少政策风险。
（二）做好物流地产建设发展定位分析论证
物流地产是为物流产业发展服务的，做好物流地产市场的调研、分析和细分，建立特色鲜明的专业物流地产是非常必要的。根据《南宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，南宁市第十二个五年规划期间，“着重发展铝加工、机械与装备制造成为主导产业，努力提升现代化工、轻纺、新型建材、特色造纸及纸品深加工、电子信息、农产品加工等优势产业，大力促进产业集聚，延伸产业链，加快形成区域性产业优势”，这些产业发展产生的物流地产需求是进行物流地产建设定位的重要方向。根据南宁市第十二个五年规划的物流规划，南宁将这重发展建设南宁保税物流中心、中国-东盟国际物流基地及其物流配套设施、江南物流园、金桥物流园、安吉物流园、南宁内河港口物流中心、南宁空港物流产业园区、南宁空港综合保税区、南宁地区县域物流分中心以及专业物流中心等。以这些物流重大项目作为南宁市物流地产规划、论证、发展和建设的重点，才能构建合理的物流地产网络，推动南宁市物流产业的发展。
（三）做好物流地产建设发展融资规划设计
一般情况下，大型物流地产建设期为3年左右，还需要2年左右的市场培育期，投资回收期为10年左右，合理资金供应和使用对物流地产项目是非常重要的。除了技术资本和管理经验外，筹措资金的能力成为进入物流地产市场的门槛。物流地产的投资风险与商业房地产投资风险比较类似，大部分资金来源于银行贷款，遇到国家金融政策调整导致融资方式和条件变化，势必会增加物流地产开发和经营的资金成本，甚至造成资金链断裂,使得资产经营活动难以继续进行。因此，做好物流地产建设发展融资规划是非常重要的。全球最大物流地产企业普洛斯，通过物流地产基金模式进行规模扩张。由于政策环境的不同，不能盲目采用普洛斯物流地产基金模式，结合我国实际，借鉴采用商业地产融资策略，解决资金短缺问题。可采用的融资方式有：银行贷款融资策略（注意资信体系的建设和企业信誉度提高，银行贷款可成为融资的主要来源）；合作开发融资策略（寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，缓解自身资金压力、转嫁金融风险）；利用外资融资策略（利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资）；信托融资策略（借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，获取资金收益）。
参考资料：
[1] 敬春菊,《山西物流地产发展态势及对策研究》，物流工程与管理，2009年第5期。
[2] 陈建校，《我国物流地产的发展现状、问题与对策》，物流技术，2009年第28卷第4期。
[3] 孟玉飞，《国内外物流地产发展对比分析》，科技创业，2008年第11期。
[4] 刘国庆,《我国物流地产理论研究现状及趋势》，商业时代，2007年36期。
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