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我国各地区商品房销售水平影响因素的实证分析

  摘要:商品房销售水平是一个在众多影响因素集合作用下的结果,从经济学的角度看,影响商品房需求和供给的因素持续维度是不一样的,我们应该把分析的重点置于那些持续维度较大的作用上面。本文收集了2012年中国31个省市相关数据,采用最小平方法估计,并用逐步回归方法修正,对影响我国各地区商品房销售水平的宏观经济因素进行研究。
  关键词:商品房销售;逐步回归法;影响因素
  中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2014)08-00-02
  一、影响商品房销售水平的因素的经济意义分析―变量的引入
  1.从需求维度分析商品房销售水平
  商品房需求的主体是包括企业、个人在内的千千万万的消费者,而市场需求容量的大小是由市场主体的多少以及主体所持有货币量的多少决定的,从这个角度分析,我们以年末常住人口数和人民币储蓄存款年底余额作为两个重要的解释变量。
  2.从供给维度分析商品房销售水平
  商品房的供给主体是由市场上大大小小的房地产开发企业组成的,市场供给容量的大小是由市场上房地产开发商个数和开发商所掌握的货币资金所决定的。从这个角度分析,我们引入房地产开发企业个数、房地产开发企业施工房屋面积、房地产开发住宅投资额、房地产开发办公楼投资额、房地产开发商业营业用房投资额五个变量作为解释变量。
  3.从供给和需求两个维度分析商品房销售水平
  由于国名生产总值反映的是当年度所生产的全部产品价值,是一个总量指标,在一定程度上反映经济发展情况。把国民生产总值作为一个解释变量引入,主要是因为作为反映该年度经济发展水平指标,会影响人们的预期,进而对商品房的需求和供给产生影响。
  二、影响商品房销售水平的因素的计量意义分析―实证研究
  本文共收集了2012年中国31个省市相关数据,把商品房销售额作为被解释变量,用最小平方法估计,并用逐步回归方法修正,对影响我国各地区商品房销售水平的宏观经济因素进行提取、分析和实证研究。
  1.模型设计
  2.模型估计与调整
  3.对数据进行OLS回归,观察变量的相关系数(如下)可知存在多重共线性问题
  4.逐步回归法修正多重共线性
  逐步回归法先用被解释变量对每一个所考虑的解释变量做简单的回归,然后对被解释变量贡献最大的解释变量所对应的回归方程为基础,再逐个引入其余的解释变量,发现添加的变量都没有通过置信度为95%显著性检验。因此,模型定为:
  5.异方差性检验
  使用White检验对修正后的模型进行异方差检验。 根据White检验辅助函数的构造,本模型选择了交叉项和平方项,
  6.模型检验
  (1)统计检验:由回归结果可知,可决系数R-squared=0.95,本文采用的是截面数据,此拟合优度已经相当高;系数显著性检验:当 α =0.05时解释变量X4 ,X7的系数t值都大于临界值,所以说住宅投资和城乡居民储蓄存款对商品房销售额都有显著性影响。
  (2)经济意义检验:模型估计结果说明,在其它假定条件不变的情况下,各省市住宅投资每增加1亿元,当地商品房销售额将平均增长0.82亿元; 在其它假定条件不变的情况下,各省市城乡居民储蓄存款每增加1亿元,当地商品房销售额将平均增长0.07亿元。这与理论分析和经验判断一致。
  三、结论
  1.住宅投资和城乡居民储蓄存款对商品房销售影响较大,而住宅投资是决定供给因素中的重要变量,城乡居民储蓄存款是决定需求中的主要变量,这与供给与需求决定商品房销售水平的经济学观点一致。2.住宅投资资金中的一大部分来自于城乡居民储蓄存款,由于目前投资占我国GDP的拉动的主要力量,而住宅投资又是所有投资项目中的主导,可以得知很大一部分城乡居民储蓄存款是通过住宅投资投向市场的,这与经济学中的储蓄向投资转化的观点一致。3.由于住房需求是刚性需求,其变动较小,因此要想改变商品房销售水平主要应该从商品房的供给入手,增加供给会导致价格降低,销售量增加。
  参考文献:
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  作者简介:宋晨静(1989-),女,山西屯留县人,研究生在读,统计学专业,研究方向:国民经济核算与分析。赵卫军(1988-),男,山西阳城县人,研究生在读,政治经济学专业,研究方向:社会主义市场经济理论与实践。


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