影响商品房价格的因素分析
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作者: 陈冰林
【摘要】目前，我国房价不断飘高，政府出台了一系列措施，如限购令等，虽然对房价不断水涨船高的趋势有了抑制，但始终治标不治本，未能很好地使房价回落。本文将建立多元线性回归模型，通过Eviews软件的应用，多方面做出考量。最终，在回归结果之上做出我们的评价，并基于模型给出一定的政策建议。
【关键词】商品房价格 OLS估计 多重共线性 异方差性
自2006年至2011年，中国商品房价出现了巨大的增幅。而现阶段研究成果中又存在以下方面的问题：一，现有研究的方法比较理论化，缺乏数据支持。现阶段的研究成果多是以相关的经济学知识，推导其对房价变动的影响而缺少应用计量经济学等精细全面的数据化研究。二，在以往的研究中分析的影响房价因素不够全面，而现实中决定房价的上涨、下跌的因素并不仅是房屋造价、GDP等几种，它是由多种因素同时决定的，还因考虑到当年的经济发展状况 。
一、模型的设定
通过分析，得出影响商品房价格的因素如下：
（一）人均GDP：商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高。
（二）人均可支配收入：人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。
（三）人口密度：人口密度是单位面积土地上居住的人口数，由于土地资源的稀缺性，单位面积土地上的人口数越多对土地的需求就越大，推动房屋价格的上涨。
（四）居民消费水平：从直观分析来看，居民的消费水平能够影响居民对于房屋的购置，居民的生活水平越高，对于商品房价格的接受范围应该就越宽松。
（五）人均房屋造价：工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的成本。
据此，设定计量经济学的模型：
Yt =β1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+u
其中，Yt为2009年全国各省、自治区、直辖市的商品房价格（元/平方米）；X1 为人均GDP（美元）；X2为人均可支配收入（元）；X3为人口密度为（人/平方公里）；X4为居民消费水平（元/人）； X5为人均房屋造价（元/平方米）；u为随机扰动项。
二、数据的收集
就本文对影响商品房房价的因素分析，我们通过中国统计年鉴、中经网等查找了2009年我国31个省、自治区和直辖市的年度数据。
三、模型的估计、检验和修正
（1）首先，利用EViews，对模型Yi =β1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+u做OLS（最小二乘法）估计，结果如下：
=-0.232216+（9.05E-05）X1+（2.85E-05）X2+（3.81E-05）X3（4.10E-05）X4+0.000100X5
（0.131328）（4.00E-05） （1.41E-05） （9.05E-05）（1.60E-05） （4.12E-05）
t=（-1.920509）（2.262033）（2.027279）（0.420554）（2.557247） （2.427927）
R2 =0.888799 R2=0.866558 F=39.95361
由上述结果，检验模型是否具有多重共线性。根据综合判断法――因为模型整体的拟合程度比较好，F统计量显著，但就单个变量来说，X3的t统计量不显著，判定模型存在多重共线性。
（2）对模型做多重共线性的修正：采用逐步回归法，得出修正后的回归结果如下：
Yi =-0.247015+（8.62E-05）X1+（2.64E-05）X2+（4.52E-05）X4+（9.30E-05）X5
在给定的α=0.05情况下，各个变量的t值检验都显著，且模型整体的拟合程度较好。
四、模型分析
由最终模型可以得出：人均GDP、人均可支配收入、居民消费水平、人均房屋造价都对全国的商品房价格产生了一定的影响，其中人均GDP、人均可支配收入、居民消费水平、人均房屋造价都与全国的商品房价格存在正相关关系，与理论分析相符，人均GDP代表了全国整体的购买力水平，人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小，居民消费水平则在一定程度上决定了购买力水平，土地购置费的提高则直接影响到房屋的成本，即平均来说，人均GDP的增加、人均可支配收入的增多、居民消费水平的升高、人均房屋造价的上升在一定程度上都促进了全国商品房价格的上升。
五、政策建议
通过对模型的建立和分析，我们了解了对房屋价格起重要影响作用的几个变量。基于模型的结果和分析，我们提出以下政策建议：
（一）随着经济的不断发展，人均GDP不断增长，人均可支配收入也不断地上涨，因而有大量资金流入房地产市场，一定程度上推高了全国的房价。因此，大力发展股票、债券和保险市场以及金融衍产品，促进居民投资的多样化，分流流向房地产的大量现金流，是控制房价的一个有效手段。
（二）国内某些特大城市或大城市的房价之所以高居不下，一部分原因是人口密度过大。居民对房屋的需求过大，而城市建设面积已经不足以满足所有居民对住房的需求，因而房价被哄抬；此外，对房屋的奢侈消费，使得部分房产资源被浪费，一定程度上也减少了房屋的供给，抬高房价。因此，控制人口过快增长，降低地区的人口密度，政策上鼓励人口密度小的地区发展，是控制房价的另一个有效措施。此外，还应尽量限制房产奢侈消费行为，减少浪费。
（三）由于购买土地的费用不断升高，导致人均房屋造价的升高。因此，稳定土地的供应量，降低土地的购置费用会是控制房价的又一个措施。
作者简介：陈冰林（1991-），女，汉族，安徽安庆人，就读于西南财经大学国际商学院，研究方向：国际商务。
（责任编辑：陈岑）
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