另辟蹊径 控制房价
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作者: 李智武 杨 涛
目前,全国各地房价飞涨,屡创新高。在经济发达的上海更是如此,即使是二手房,也一天一个价,市民对房价上涨不再称涨价而形象地称价,房价一天一天往上。开发商惜售慢售,代理商大叫无房可卖,令购房者产生如果不及时买,说不定明天又涨的恐慌心理。这促使中国出现这样一种景象,大部分年轻人购房,人们形象称为一拖三――一套住房拖累三代:老爷、老爸倾其一生储蓄合力出首付,年轻孙子付月供成房奴。
根据中国社科院在京发布的2010年经济蓝皮书,我国房价收入比超出合理范围,85%家庭无力购房,就当前的房价,建设部高官也发出自己无力征求购买商品房的感叹。为了控制过快增长的房价,国家相关部门曾先后出台“国八条”、“国六条”、加息等举措,然而效果不明显。有的地方政府通过公布商品房的成本,以此广而告之消费者,这房子不值这个高价,希望购买者要理智,不要为虚高的房价埋单。即使是这样,房价高涨的车轮前行不误。
经济学理论中阐述,商品的价格应由其价值决定的,房屋的价格应由其使用价值的租金收入积累决定,目前的房价与租金比值远远超过理论值。通过公布商品房的成本来控制过快上涨房价是达不到理想效果的,在目前房价高涨的背景下,房地产商对房屋的售价会应用市场导向法而不是成本法,部分开发商虚假夸大成本,力挺高房价。
据《中国经营报》报道。2009年前三个月,三亚市岛外人在三亚购买商品住房5491套,面积47.9万平方米,占总数、总面积的比例分别为81%、76%。购房人主要为以上海为中心的高收入地区、山西等到高产煤区。从经济上分析,一个外地人花几十万、几百万甚至上千万在三亚买一房或一幢房,一年中在此居住十天、半个月是绝对不合算的,巨额资金一年的利息及房屋当年物业管理费足够业主在该地住十天半月的高档酒店的房费。因此,笔者推断,这部分人购房具有很大的投机性或投资性。笔者以为,当前的高房价,投机、投资购房者“功不可没”。
改革开放三十年中,逐渐富裕起来的人们不在少数,在当前预期高通胀的风险下,他(她)们选择投资购房产以保值、增值。部分房地产从业者借助自己的专业知识、信息获得的灵活性,投机购房,赚取巨大差价,直接推高房价。可喜的是,国家出台对房地产交易的营业税的征收从3年恢复到点5年,开发商须首付50%的土地款才能获取土地等举惜,大力控制快速上涨的房价。
笔者谨慎推测,此举对控制快速上涨的房价会慎微,此举与加息控制房价异曲同工,投机购房者会把这5.5%的营业税款加到房价中,而导致房价不正常上涨。
自1998年始,我国推行住房制度改革,全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化。生活在城市的居民获得住房的途径主要有三条――廉租房、经济适用房和市场价的商品房(包括二手房)。
我国现阶段的住房,社会需要量很大,主要表现人群有三块:(1)城市人口子女长大成家立业另择新居;(2)逐渐富裕的城市居民改善居住环境选择更大、更优质的住房;(3)城市外来人口购房。而我国住房制度改革还处于摸索阶段,财力原因使各级政府推出的廉租房、经济适用房非常有限,不能满足需要。土地是不可再生资源,而在我国土地十分稀缺且十分宝贵,不可能无度供应土地用于房地产开发,这一切都决定了商品房供不应求。控制高房价,笔者建议采用以下举措:
1.在政府指导和监管下,对房地产开发市场进行细分,边行分类开发。
一类是开发针对中、低收入家庭的小户型实用性商品房,地方政府对此类商品房的建筑面积进行限制,销售单价进行引导,土地价格给予一定的优惠。另一类开发离开发高档商品房,高档商品房的建筑面积、销售价格进行完全化的市场运作。
目前,我国商品房的价格由土地费用、工程费、基础建设费、公共配套设施费、建安工程费、管理费、销售费、开发商利润、税金和其它费用共同构成。而商品房的价格由开发商依据市场而定,开发商为何定这个价格,政府、消费者都无发言权,而开发商自己心中有数,自己的成本是多少,以至许多开发商只要取得土地便有钱赚。
在实行房地产开发市场细分后,政府在出让土地时,政府依据本地的人口、经济发展的实际情况,每年出让一定量的土地进行实用性商品房开发,在土地出让时,针对开发实用性商品房宗地的一个重要规划指标是,每套住房的面积不超过80平方米,实用性商品房的销售价以基准房价进行引导。实用性商品房基准房价待合线性数Y=(2×12×6X)/60,公式中变量X为某城市的某年季度人均工资,Y为该城市相对应年季度的实用性商品房的基准房价。由城市人均工资确定城市实用性商品房的基准房价,是基于经济学家研究的一个经济理论,即一个三口之家中的两位职工工作6年的收入购买一60平方米的实用性商品房是合理的,并应该能够实现的。
据资料了解,南昌市2008年三季度社会人均月工资为1 860元,根据线性函数确定,2008年三季度南昌市的实用性商品房的基准房价为4 464元/平方米;南昌市2009年四季度的社会人均月工资为1 930元,依据上述线性函数确定2009年四季度南昌市的实用性商品房的基准房价为4 632元/平方米。如果开发商以基准房价销售实用性商品房,国家征收开发商的两费一税的税率分别为:营业税5%、城建税7%、教育附加费3%。如开发商不以基准房价销售实用性商品房,则国家征收开发商的两税一费的税率相应调整,例如:营业税的税率按5%～20%调高,调高税率后使开发商高价售房得不偿失,多出的售房款被全部交税了。再之,开发商也不敢冒险持有、“惜售”房源,因为持有房地产,资金就不能及时回笼也就不能及时还贷,引发巨额利息支出而增大投资风险。
以城市人均工资为因变量确定实用性商品房基准房价,这种定价方法决定房价不再由开发商一方说了算,而是由社会经济的综合因素确定,房地产商的利润回到社会合理的平均利润中,开发商要获得超额利润,只有加强管理。
2.加强对房地产中介公司的监管,杜绝房地产中介公司投机房地产路取差价。
根据房地产中介服务收费相关规定,房屋买卖代理收费最高不得超过成交价的3%,而在目前二手房买卖市场,中介公司以现金购房,通过公证而不过户持有房地产,依仗中介公司的专业性,加价销售赚取几倍甚至几十倍于中介佣金的差价。此种行为一定程度上导致二手房房价的畸形高涨,此种不良信誉的中介公司及其它投机性购房,对房价的虚高起到推波助澜的作用。
3.资源占用控制。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅居地,其宅居地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而在城市,只要有钱,每户家庭可以购买多套住房,一人购买多套住房也不足为奇,甚至一人在多个城市各购买多套住房。这为个人、中介公司等投机、投资房地产赚取巨大差价提供了便利,房地产投机商对哄抬房价“功不可没”。因此,笔者认为,政府相关部门通过修订《中华人民共和国房地产管理法》,在该法中增加相关条款,禁止每户家庭拥有三套以上住房,同一城市有两套面积相近的住房,对每户家庭购买的与现住房面积相近的第二套住房及第三套住房不加登记、发征;对未到晚婚年龄的人购房不予以登记、发证;对未取得某城市户口或居住证的公民,对其在该城市购买的一套以上住房不加登记、发证,以杜绝投资、投机性购房。各城市在不同时期制定出人均面积上限,对住房超出城市人均面积上限的家庭,超出面积部分实行征收高额资源占用税原则,以控制居民占用过多住房,减少住房空置以控制房地产的需求,从而达到控制房价的目的。
4.创建新机制解决住房难。
我国自1998年实行住房制度改革以来,人们获得住房的途径只有三条――廉租房、经济适用房、商品房,其中廉租房、经济适用房具有一定的保障性和福利性色彩。笔者以为,政府应逐渐退出经济适用房的建设,其角色由建设低档商品房的开发商替代。纵观各地的经济适用房的建设,如某大城市曾经开发120平方米的经济适用房,大大超出了经济适用房的标准而成了高档商品房。在争取成为此类经济适用房博弈中的赢者,并不是原先设想的中低收入者。他们通过出售所购买的经济适用房赚取巨大差价,又一次享受了住房分配的福利性,造成新一轮社会不公。有的地方经济适用房摇号竟出现六连号,经济适用房竟成了部分人谋取私利的道具。
建立新机制后,政府只要演好廉租房管理者这一角色,提供一定量的免租金房、廉租房分别给城市无儿无女无固定收入的老人、城市低收入者和因灾致贫的困难户。而对申请廉租房的居民执行现有的方案外,再加入一些补充条件,如每次申请期五年,最多只能续一期。这种鲶鱼效应逼迫他(她)们进取,对申请到免(廉)房的人不住或转租,一经查实,将立即取消其资格并不得再申请廉租房。
政府提供免租房和廉租房一则为了社会稳定、和谐,二来可以避免应该租廉房的极低收入者推进购买实用性商品房的行列中,避免形成房地产市场中多米诺骨牌效应,最终导致市场房价走高。
创建新机制后,保障了人人有房住,最终达到控制房价的目的。
(作者单位:中国农业银行进贤县支行、本刊编辑部)
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