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我国房地产高价运行机制研究

  摘 要:文章认为我国城市房地产市场泡沫产生和商品房空置率提高与我国房地产供给市场的土地、资金等要素非市场化,而终端市场的完全市场化等因素有关。国家承担由其引起的经济危机和信誉损失,社会矛盾激增等。建议应采取打破土地供应链条、改变资金供给政策、调整税收政策、建立相关信息管理与预警系统、引导社会需求消费观念、大力改变房地产供给结构、限制外资流入购买房地产项目等针对性政策消除这一日益增大的威胁。
  关键词:房地产业;运行机制;土地供给
  中图分类号: F293.3
  文献标识码:A
  文章编号;1007-5194(2007)03-0117-05
  
  近10余年来,由于各种原因,商品房价格连年大幅度上涨,远快于我国城镇居民可支配收入的增长率,导致商品房空置率急剧上升,房价和收入的比值早已超过国际认可的警戒线。在国家出台了“国六条”和“国八条”大力整顿房地产市场,力图使房价下降时,我国各大中城市除上海等极少数城市外,却“逆风上扬”,下降的仅仅是涨幅,房价依然在上涨,出现了国家政策与相应利益集团斗法和僵持不下的局面。与此同时,我国“十一五”规划纲要提出:着力调整住房供应结构,增加普通商品房和经济适用房供给,健全商品房与经济适用房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。所以,这个问题已严重影响了我国社会经济的持续发展。本文就对这一问题展开研究,以便该问题早日得到解决。
  
  一、高位房价运行的机制
  
  在完全市场经济环境中,按照经济学理论体系中的商品价格决定的一般均衡理论,当房屋需求增加,房屋供给相应增加,并且价格上涨;但当房屋价格上涨到一定程度后,需求必然逐步减少,并引致房价停止上涨或逐步下降,在供给与需求的均衡点达到稳定。反之,当需求下降,房价下降,房屋供给减少。当房价下降到最低点(成本价)时,房屋价格将不再下降。但是如果需求依然继续减少,房屋供给将逐步减少为零。这是完全市场化的价格决定模型,此模型的实现要完全依靠市场灵活的调节和市场化的管理,否则就难以实现。
  然而,中国房地产价格决定并没有满足前述市场经济均衡理论所要求的条件和环境。其特点是要素市场的非市场化(计划经济管理)和房屋买卖市场的市场化(市场经济管理)。正如中国社会科学院金融发展与金融制度研究室主任易宪容先生所持观点:房地产市场根本没有市场化,因为市场化不足,会引起行业垄断,从而引起不公平的竞争。国内房地产开发的土地、资金,甚至劳动力,基本上都是非市场化,而建筑材料、商品房销售则完全市场化,使房地产开发的大多数成本是由非市场因素来决定的,而收益则由供求关系决定,导致国内商品房定价相当不确定,在任何地方都无法由市场来主导,只好听任开发商主导,炒高房价也就顺理成章。如图1所示,我国房地产供给曲线不断刚性上升,而我国不同阶层的需求曲线显然是不同的――越富有的阶层或者人均收入越高,需求曲线将向右上方移动,这些都能推动房地产价格P不断上涨。其中,O-P1是房地产市场孕育、正常发展的区间;P1-P2是房地产市场能够满足所有阶层,尤其是低层收入人群的价格空间,P2-P3是房地产市场能够满足中、高层收入人群的价格空间,P3-P4是房地产市场仅能满足富裕人群的价格空间。如果P1-P3是房地产市场合理运营价格区,那么P3-P4,尤其是P4以后的价格区间显然不能满足多数居民的购房需求,属于典型的房地产市场的泡沫价格区。在这种大环境下,下列因素对房地产价格形成了根本性的影响,并导致我国房地产均衡价格不断上移。
  改革开放以来中国房地产市场的价格决定理论模型与发展演化阶段
  1.日益刚性的房地产需求。
  1960-70年代人口高峰期出生的人口,在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。导致房地产的需求刚性越来越强。同时,我国很多单位的旧房子也到了必须拆迁的时期,而大量的乡村人口涌入城市,也需要购买住房或租房,这些都很快转化为房地产的刚性需求。如果考虑到越来越富裕的阶层要更换大住房,并想投资房地产或进行保值投资,以及社会与外资的投机性游资介入,那么这些需求量肯定是很大的。但是,后者的随机性很强,一旦受到打击,会想法撤资,并不一定成为真正的房地产需求,可在一定时期确实促进了房地产价格的上涨。
  2.土地要素供给的计划管理模式与垄断化。
  虽然在房屋建成后的买卖环节上,完全依靠市场化调节,表面上是完全市场竞争环境。但是,在房屋供给的要素市场领域却是不可不扣的计划经济管理模式。因为当市场信号是房价过高,需要大量用于房地产市场的土地供应和房屋供给时,我国却因人口太多,严格控制耕地流失和建设用地的过快增长,限制了建设用地的土地供应和房屋总面积的供给总量,自然导致价格上涨。同时,近年来政府采取了土地贮备和拍卖制度,为数不多(供给偏少)的土地拍卖当然会进一步加强土地供给垄断和提高土地价格。这些因素都导致了房地产供给价格的刚性上扬,且很难降下来。
  
  3.房地产市场的既得利益集团。
  房地产市场多年来已逐渐形成了包括(地方)政府、银行和开发商三家,甚至还包括了为这个利益群体摇旗呐喊的部分所谓专家、学者和记者(报刊杂志)的这样一个庞大的既得利益集团。
  (1)(地方)政府角度。自1994年税制改革以来,土地出让金全部留归地方财政,土地出让金占地方政府财政收入的比例逐年增加,已成保证地方财政收支平衡的支柱来源之一;从当前地价构成看,土地取得成本、开发成本和政府收益大体各占1/3,其中被征地农民补偿安置费用明显偏低。来自江苏省近几年的调查数据显示,政府在农转用土地中,政府获得收益的60%-70%,农村集体组织是25%-30%,农民仅获得5%-10%左右的收益,结果造成一些城市扩张用地的愿望很强烈;房地产税收是按照房地产交易总金额的一定比例收取的,据《中国税务年鉴》公布的数据,2005年全国房地产行业税收收入为1798亿元,比2004年增长31%。
  (2)银行角度。我国银行业必须要有稳定的贷款业务才能保证运转,房地产业正好满足了银行现阶段的贷款条件和要求,即使房地产卖不出去,还有房地产作为抵押品,更为重要的是,一旦商品房价格降低,银行的抵押价值就降低,所以需要房价一直增长。并且国家一旦采取加息、提高首付比例等手段,受益最大的还是银行,因为存、贷款利息增加使银行能获取更高的利润。首付比例提高能减少银行贷款的风险。
  (3)开发商角度。开发商是商人,他们当然希望价格越高越好,因为风险已转移到国家、地方政府和银行身上。因此,这些年中国的很多豪富都出生于房地产业。
  
  二、高位房价运行的后果
  
  1.经济后果。
  由于财富向少数利益集团“非法”转移,财富社会极化加剧,社会贫富差距持续扩大。例如,坚挺不下的房价导致此前披露的福布斯财富排名前200人中有60多位是房地产界的大亨。另据近几年《中国百富榜》揭示,因经营房地产而上榜的国内富豪人数逐年上升:2002年25人,2003年35人,2004年45人。但是,2006年9月2日披露的“2005年度中国纳税百强排行榜”显示,出富豪最多的房地产业在纳税企业100强中却没有一家。与此同时,收益的集中化使其它参与房地产业生产人员的收入并没有与房地产业总体财富增长保持同步,与最高收入层的差距有扩大之势。中国80%以上的建筑工人生活水平尚处于基本温饱的阶段,并且经常受到拖欠工资等外在风险的威胁。
  房地产泡沫必然会对社会经济产生深刻影响。首先,房价无法反映真实的供求信息,也无法促进良性竞争并会导致资源配置的低效率。其次,此时的经济系统蕴藏着严重危机,金融系统受到的威胁最大。一旦泡沫破灭,这些危机便会爆发,从而对宏观经济带来巨大危害。最后,它不利于结构调整,导致经济结构严重失衡。
  由于各自利益取向不同,房地产的调控政策必然会“损害”地方政府的利益,必然导致地方政府采取对策抵制。长此以往,就会激化中央-地方的利益冲突,政令不畅,很多问题难以解决。同时,由于房价涉及到各方利益,政府采取了各种手段,房价就是下不来,从政治的角度来讲,房价太高影响老百姓的生活水平,对执政党进行统治不利,也难以进行和谐社会建设,影响广大民众对政府的信任,必然会影响政府的威信和执政基础。
  2.社会后果。
  最近,焦点房地产网做了一个关于年轻人买房要不要“啃老”的调查,在参加网络投票的近万人中,有7成多投票者认为年轻人买房只能靠父母。其中,北京、南京、成都、天津的相应比例分别为84.85%、86.00%、74.16%和87.71%。人们对财富的向往以及在房地产泡沫膨胀时期投机可以带来收益的事实,使得投机行为成为社会时尚,会造就一些不劳而获的阶层,使不健康的社会消费增加,最后导致社会风气下降。同时,由于高房价导致中国城市社会难以实现“公民有其屋”的发展目标,财富转移迅速,贫困阶层比例增大。从社会协调发展角度看,人们更多的关注社会公平的实现程度;从经济发展角度分析,利益相关者侧重的是经济效益大小和效率高低。因此,必然会造成相关社会矛盾激化。
  
  三、相关对策
  
  鉴于国家推行市场化经济体制,应在市场化体制下解决这个问题,并达到国家的调控目标。基于前述我国房地产市场的运行机制与后果的论述,本文提出了如下具有针对性的政策建议。
  1.打破土地供应链条。
  应进行相关应用性基础研究,根据我国城市化进程速度、经济发展水平等建立相关房地产市场的国家、地方以及各城市的预测模型,并依据预测结果为各城市房地产市场提供指导性(短、中、长时间尺度,尤其是年度)土地供给总量建议,以避免供给总量过小,提高土地成本,供给总量过大,造成耕地过度流失和土地资源浪费和价值流失。土地既然为国有,那么出让金大多数比例应全额上交国库,以遏制地方盲目的开发与利益膨胀。同时,应根据相关市场趋势,避免以过高用地价格供应市场。地方政府已成为事实上的土地经营者,应停止单纯逐利,转向加强公共设施建设、维护市场秩序、节能环保监管等公众服务方面。同时,应以房地产项目的竣工期限和房型供给结构比例作为招标的必要条件之一,而不能仅依据两年内不开工收回用地,以避免“烂尾楼”现象蔓延,将那些没有实力的、投机性公司挤出市场。
  通过全国人大立法的形式明晰农村集体土地产权制度。农村土地归集体所有,但是在征地过程中,村委会等农村基层组织几乎代替了农民的意愿。应进一步明确农村土地的产权边界,赋予农民一定程度的永久承包权,有利于形成农村土地的长期租赁市场,进而提高租金增加农民收入。在土地被租用、征用时,农民应与政府、开发商直接谈判,收益主要归农民所有,避免腐败和各种不良现象。关于拆迁中的“钉子户”问题,在支付其经中立机构评估的市场价格后,强行拆迁。
  2.破解资金供应链条。
  中央政府要从全局考虑如何让银行资金不至于深陷房地产市场而无力自拔,甚至导致大量坏账产生和“烂尾楼”问题。银行业当前要高度关注房地产开发中将巨大风险转嫁给商业银行。中国银行业监督管理委员会应该清查土地储备贷款,避免利用金融杠杆投机炒房,应持续严厉查处房地产开发商以虚假按揭贷款等手段骗取银行资金的行为。为了进一步遏制房地产市场泡沫的发生或加深,应采取如下基金供应对策:第一,在建立相应的房地产公司、信誉、运营的管理信息系统,提出各公司抵押贷款的上限比例,如贷款总额与公司总资产(不含建成,但总是卖不出去的楼盘,一般期限为1年以上即可)的比例。根据各公司贷、还款周期,以及公司项目开工、竣工、销售完成周期等指标,逐步提高或压缩给各公司的贷款,以此来挤压投机或资产不良公司;第二,国家拥有宏观性的关于土地、房地产开发的贷款总额限制建议,以遏制房地产市场的恶性膨胀;第三,限制外资大量流入房地产市场,并执行高税率政策,因为在国际货币基金组织180多个成员国中,至少有137个国家对外国人购房都有限制。
  3.关于税收政策。
  国家提高房地产税收政策其实并不是十分有效和明智的政策,必然导致中下阶层的居民更加难以承受。国家应采取差异性税收的政策:第一,对于那些只是第一次买房的居民(尤其是新房),应采取低税率政策;而对于已拥有2栋以上房产,或者拥有2次以上倒卖房产记录的居民或(中介公司囤积房源)公司应大幅度提高税收,并采取累进税制,以遏制投机性行为;第二,关于征地费用的税率应降低,而对于倒卖土地的交易提高税率。不应允许同宗土地2次以上的熟地交易,以降低土地价格。
  4.房地产市场交易管理与预警系统建设与引导需求政策。
  房地产预警预报系统由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块组成,包括反映供需情况的施工、竣工、新开工面积等,反映预售情况的预售面积、空置率等,反映市场价格的各类商品房的售价及价格分析等。这样,由统计局抽样调查取得的房地产市场数据,可继续作为城市政府和更高层的决策参考。而建设系统建立的房地产交易管理与预警系统所发布的综合性市场数据,可作为政府、地产商、普通居民和其它投资者投资和购房消费的依据,以防止那些“摇旗呐喊者”影响、控制舆论导向,为相关利益集团谋私利。应教育、引导年轻消费者树立良好的消费观念,遏制消费的盲目跟风和超前消费行为。严厉打击开发商的不履行项目的规划审批条件、囤积土地、虚假宣传、合同欺诈、内部认购、惜售、哄抬房价等违法违规行为。
  5.控制房地产供给结构。
  根据实际调查和预测结果,公布各地房屋供给结构性指导意见书,多提供中低价位、中小套型的住房。对那些严格执行国家政策的公司在土地供给、税收、贷款等方面予以优惠,以彻底扭转不合理的,以利益为趋向的刚性房屋供给结构。限制大规模的高档住宅区和别墅区的开发,并执行高税率政策。同时,继续执行经济适用房建设政策。经济适用房的作用主要体现在解决部分中低收入家庭的住房,优化房地产市场供应结构,平抑商品房价格的不合理上涨,促进居民住房消费,缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾,促进城郊接合部等特殊区域的发展等。国家统计局数据显示,我国面向经济适用房的投资继续下降,2005年1-11月累计完成477亿元,同比下降8.8%,不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市,也主要面向拆迁户定向供应,没有面向社会应保障对象,这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。因此,应根据需求,提供相应数量的经济实用房和廉租房,以照顾贫困阶层。
  我国房地产价格持续上涨是各种各样的因素相互作用形成的。(地方)政府、银行、开发商三位一体的既得利益集团显然是问题的核心。从理论上讲,房地产市场的供给要素的非市场化运营机制起到了很大的作用。房地产市场的高位房价持续运行的直接后果就是形成了一个由失地农民、被拆迁户和多数购房者、租房者向前述既得利益集团快速转移财富的价值转移链,间接后果就是国家承担危机和信誉损失,银行大幅度增加,贫困阶层增加,社会矛盾激增等。应采取打破土地供应链条、改变资金供给政策、调整税收政策、建立相关信息管理与预警系统、引导社会需求消费观念、大力改变房地产供给结构、限制外资流入等针对性政策,尽快消除这一日益增大的威胁,以实现我国经济社会的协调发展和和谐社会建设的长远战略目标。
  
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  责任编辑:王 骏


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