如何高效进行房地产成本管理与控制
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[摘要]成本管理是房地产管理的重要组成部分，在进行房地产项目成本管理时，通过制定不同阶段房地产成本控制措施，并在实践中不断积累经验，有利于提高房地产成本的管理水平，为实现房地产成本高效管理打下坚实基础。
[关键词]成本管理；开发阶段；土地成本
随着我国经济改革的不断深入，城镇化进程的不断加快，房地产业得到非常迅速的发展，对房地产业提出更高的质量要求，以满足人们日益增长的精神文化需要。为了在激烈的房地产业市场中提高竞争实力，结合房地产目前发展的需要，制定科学合理的房地产成本管理体系，确保房地产成本得到有效控制。
1目标成本与实施成本管理与控制
为了更好进行房地产目标成本预测，开发商根据房地产项目的市场行情、品质等做一个初步的估计，并对房地产项目成本进行预测。
1.1目标成本预测
在进行目标成本预测前，预算人员应在市场价格和目标利润的基础上进行目标成本的确定。房地产企业为了追求最大的经济效益，就必须将成本建立以市场为基础的成本目标。销售收入预测是进行房地产目标成本预测的基本出发点，把各种因素充分考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，以便使预测结果与实际接近。在销售房地产建筑产品时，应加强对价格和销量的评估，例如，假设房地产产品的销量是衡量，那么房地产产品价格就是影响销售收入的主要因素，且销售量跟土地面积、容积率、城市建筑风格等因素也存在一定的关系。
1.2目标成本分解
目标成本是目标成本管理中的重要环节，其主要以目标成本为基础，通过对目标成本进行合理分解，从而使分解后各个目标之间形成一个互相联系、相互制约的目标成本体系。费用分解根据房地产核算对象和成本分析的对象不同，采取不同的分解方法，例如按组织管理系统和目标成本责任系统进行分解等。
1.3实施成本管理
目标成本合理分解后，在实施成本管理过程中，根据房地产的施工进度对目标成本和实施成本进行分析、比较、纠偏，找出影响成本的主要因素，并制定有针对性的处理措施，确保成本控制在目标成本控制范围内，对成本目标进行考核。建立完善的成本目标奖罚制度，并在实施过程中进行落实，提高实施阶段的成本管理水平。
2开发阶段成本管理与控制
开发阶段是房地产成本控制的重要阶段，根据目前房地产市场发展情况，做好房地产市场的分析和财务估价，掌握房地产的投资方向，制定明确的开发目标。在前期阶段，根据房地产所要开发地的位置，详细分析购买率和获益的大小，并做好征地、拆迁、安置及补偿工作，初步确定房地产的租金和售价情况，做出科学合理的估算和概算。在实施过程中，成本管理人员应加强与成本有关资料的收集，确保在实施阶段成本得到有效控制，并结合项目的进展，对成本计划作出适当调整。在租售阶段，房地产企业为了减少投资风险，减轻借贷压力，在项目前期做好预售或预租工作，确保成本的高效回收。
3土地成本管理与控制
在项目开发前期，为了加强对土地成本管理，结合项目的特点，制定详细的调研工作计划，并对项目可行性做进一步的研究。房地产项目开发的最终目的就是实现利润最大化，在保证质量的前提下，确保降低成本，实现对成本的高效管理。因此，在立项时就应加强对房地产项目财务分析，为实现预期制定的收入、成本等打下坚实基础。
在房地产开发前，必须对建筑产品的销售情况进行预测，并对价格的发展趋势做出评估，以判断建筑产品的销售前景，同时，对建筑产品方案进行不断优化，确定房地产的建设规模，争取更大的经济效益。在进行成本编制时，编制人员必须认真研究房地产项目的概况、特点，并在编制过程中根据工程实际情况进行适当的修正，确保房地产项目估算的实用性，减少或避免资金的浪费，实现对成本的高效利用。
4设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键环节，必须结合房地产的实际情况，做好设计阶段的投资控制。建设单位在委托设计单位时，采取对设计方案进行综合比较的方法，选择最优的设计方案，确保设计质量达到房地产建设的意图。在进行房地产项目设计时，设计单位应结合现代建筑的特点进行设计，创新设计理念，确保设计成果在技术上先进、安全可靠、经济合理，并确保技术水平与管理水平相适应。
限额设计是工程设计中常见的一种设计方法，在限额设计时应遵循实事求是的原则，从而有利于实现对总投资额的控制。在设计过程中对于能定量设计的项目内容，必须通过计算进行确定，并确保设计方案与技术水平、管理水平相适应，实现绿色环保，经济适用，最大程度上降低成本，实现对房地产项目成本的高效管理。
5招投标及施工阶段成本管理
招投标阶段是进行成本管理的关键阶段，房地产项目实行招投标制度，有利于降低工程造价，使工程造价得到合理的控制。成本管理人员必须根据房地产项目的特点编制符合设计要求的招投标设计文件，如有必要还需聘请专家对设计文件进行审查，例如，对设计文件内容的完整性、设计深度等是否满足国家及地方的相关规定要求等。经审核满足相关规定要求后，建设单位方可进行招投标工作，否则，设计单位修改满足要求后，才能启动下一道程序。
5.1图纸会审
在施工前，房地产开发企业应按照有关要求对施工图纸进行会审，使房地产参与各方明白设计意图，找出工程特点，找出工程的重点和难点，并制定有针对性的措施，对于会审中出现的各种问题及时给与答复，避免由于施工图问题对工程进度的影响，从而导致施工成本的增加对成本控制带来一定影响。
5.2施工阶段成本管理
施工阶段是设计成果的具体实施阶段，受外界环境影响的因素较多。施工前，结合项目特点，制定切实有效的应急预案，减少或避免外界因素对成本管理与控制的影响。在实施过程中，监理工程师具有监督与管理作用，对控制投资，增加经济效益也起着十分重要的作用。工程变更是施工阶段比较常见的一种现象，建筑企业按规定程序进行申报，确保工程变更的有效性、及时性、完整性。
在施工阶段，根据房地产项目的实际情况，编制符合资金使用要求的计划，并对项目目标进行风险分析，制定有针对性的防范措施，以达到降低风险发生概率的目的。根据工程进度情况，制定材料供应计划，对材料进行合理控制，减少材料对成本的影响。
索赔是工程中一种常见现象，当索赔事件发生时，应加强对索赔要求的审核，并检查索赔资料的及时性、真实性及有效性，尽量减少索赔事件的发生，以免索赔金额较大造成房地产投资失控的局面。现场签证是施工过程经常发生的现象。如果管理人员不能对现场有效的进行管理，将给工程带来巨大的经济损失，对成本控制造成严重影响。
5.3加强竣工阶段成本管理
竣工阶段是进行成本管理与控制的最后一个阶段，如不能有效管理将对工程成本造成一定的经济损失。建筑企业必须派专人进行竣工阶段的成本管理与控制工作，收集与竣工结算有关的资料，确保结算资料的完整性。同时，做好工程洽商的相关工作，并加强对材料价差及竣工掉价的审定工作。将竣工结算资料与招标文件进行对比，对于招标文件中已有的工程项目加强审核，禁止出现重复计算的现象，确保竣工阶段结算的严肃性，真实性。
5.4项目竣工后成本管理
房地产项目竣工后，应加强对责任成本执行情况进行考核，根据指定的成本管理制度，逐项进行落实，项目完工后，对成本管理立即进行清理、考核，对成本管理中存在问题制定有效的处理措施，派专人进行竣工后的成本管理，确保成本管理得到有效落实，这不但体现了责权利相结合的原则，而且有利于成本管理水平的提高，更好的控制房地产竣工后的成本管理。
6结语
综上所述，为了实现对房地产的高效管理与控制，必须针对房地产项目的特点，制定科学合理的控制措施，建立完善的成本控制体系，强化全企业人员、全过程成本管理与控制意识，实现全方位、多角度的成本控制，确保实现企业经济效益最大化的目的，提高管理人员的成本管理水平，提高企业在激烈市场中的竞争实力。
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