“营改增”对房地产企业的影响及对策
作者 : 未知

  【摘 要】本文以我国“营改增”政策和房地产企业分析为两个主要切入点,通过对我国房地产企业的特点和“营改增”的现状进行阐述,分析“营改增”对于我国房地产开发企业的影响,并阐明了房地产开发企业对税制改革后应采取的应对措施。
  【关键词】营改增;房地产企业;对策
   伴随着改革开放的进一步深化发展,我国经济市场化和国际化程度也有了大幅度的提升,然而也导致了诸如营业税重复征收和税负不合理等问题,营业税改征增值税(以下简称"营改增”)在此时显得尤为重要。利用税收政策这一国家宏观财政手段,通过多种经济杠杆,以降低企业缴税额度,节约企业经营成本,这对我国房地产企业的发展也是极其有利的。
  一、“营改增”的必要性
   我国现行的营业税是以企业全部营业所得为计税基础,且在整个征税过程中无法对税额进行抵扣,容易导致重复征税的问题。随着我国现代产业的深化发展,重复征收问题变得日趋严重,几乎存在于征收营业税的各个行业,亟需规范和调整。
   此外营业税税率制度和行业利润率并非成比例,虽然同行业营业税相同,但有不同行业的营业税差异明显。税负最终会分摊到每一位消费者身上,税负高必然导致商品或服务的成本增加,进而使消费减少。税负的不均不仅会打破产业结构的均衡发展,同时也不利于行业以及产业经济的可持续发展,因此营业税体系已经无法满足我国经济的发展要求。 二、“营改增”对房地产企业的影响
   上文对“营改增”的重要作用和影响作出了分析,然而由于房地产企业所经营的业务较一般企业更为复杂与特殊,因此“营改增”的全面实施对房地产企业而言影响深远,其影响主要体现在对房地产企业的开发成本、现金流、税负等方面。
   (一)“营改增”对房地产企业的开发成本的影响
   在“营改增”方案实施前,很多企业包括了绝大部分房地产开发企业一般情况下会利用预提费用等方式对其开发成本予以虚构和增加,以此从我国有关政策当中获取利益,在一定程度上能减少企业各项支出费用与税负。方案实施后,对以上类似现象能起到很好的控制作用。“营改增”以后,企业对于人工以及建筑材料等均可能无法再受到进项抵扣优惠政策,或是进项抵扣很有可能受到限制,这对房地产开发企业来影响又是极其重大的。此外因为土地来源具有多样性,可以通过股权收购、无偿划转等方式获得,但这类情况都很难获取有关的税务发票,也极有可能不能对土地进行进项抵扣,如此一来,房地产开发企业的土地开发成本便大大加深了。
   (二)企业融资与现金流的影响
   由于房地产开发企业涉及的范围很广,其业务也极具复杂性与特殊性,往往要求企业须有强有力融资手段以及足够充足的现金流才能维持企业的良性运转。在实务操作过程当中,绝大部分房地产开发企业通常都会采用预售的方法,而营业税在企业确认预售时便要求予以缴纳,这对房地产开发企业的现金流会造成很大的影响。“营改增”后,一般的房地产项目会提前购买用于建设的相关材料,大部分时间内其进项税额通常都大于销项税额,因此在项目开发初期,比较长的一段时间内企业不用缴纳税费,这样能大大减少税费对企业现金流的占用,使得房地产开发企业合理利用现有流动资金,有利于企业的健康持续发展。
   (三)“营改增”对房地产企业税负的影响
   “营改增”后对房地产开发企业究竟有何影响,企业最关心还是税负是否降低,或者是提高了。一直以来我国针对房地产行业的流转税使用的是营业税与土地增值双双重征收的政策。我国现行的税制中有14种税种是与房地产开发企业相关的。由于房地产开发企业的产业链极为广泛,故“营改增”政策的实施势必会对房地产开发企业税收产生极其深远的影响。房地产开发企业在项目开发建设以及销售等各个阶段,均涉及到多种营业税税负问题,主要体现在:
   (1)项目开发建设阶段:提供建筑业应税劳务,征收标准为营业税率的3%;
   (2)转让与销售阶段:房地产开发企业在转让无形资产以及销售不动产时,其征收标准均以转让与销售的所有收入除去不动产受让权,或是土地的使用权,或是购置原价以后的余额为营业额的5%。
   (3)持有自营阶段:房地产外租,是按照租凭服务业的标准,以5%的税率计算征收营业税。“营改增”后,对房地产开发企业的税制影响是系统性的。首先表现出来的即是税率的变化,此前是按3%/5%的税率进行征税,税制改革后变成了11%/17%,由此可以看出税率有了很大的提升。尽管增值税能够进行相应的税额抵扣,然而由于房地产开发企业产业链很长,其业务也相当复杂,因此在实际操作过程中往往存在很多税额难以抵扣的现象。此外就目前而言,建筑安装行业以及金融业还未被纳入“营改增”的范围,这两大行业与房地产开发企业有着极为密切的联系,其增值税税率的高低对房地产公司的税金抵扣具有决定性的意义。
  三、房地产开发企业的应对措施
   (一)提高专业水平,培养良好纳税意识
   “营改增”在目前税务革命中扮演着“冲锋者”的角色,它将会给各个行业都带来不小的影响。一个房地产公司中,不管是管理者还是普通的员工,关注“营改增”都是必要的,能加强培训工作更佳;财务人员如良好的掌握及运用“营改增”相关策略知识,并依此加强会计相关核算内容,可以有效提高办事效率和业务水准;其他的部门人员与财务人员合作,制定并履行相应规章办法,特别是在规章制定的初始阶段认真落实,过渡阶段不能松懈,通力合作协助财务部门完善税务相关方案,方能使本房地产公司的进项税得到有效且合理合法的控制。
   (二)做好细节工作
   在做好了“营改增”工作后,本房地产公司在对应的开发成本这项上的支出将会增多,在条件允许情况下,房地产公司在选择材料供应商、施工工程公司时,最好通过招投标形式进行,选择时综合投标公司的资历、商品价格、商品质量、等多方面因素进行评定,在源头上加强改善。另外,原料的零散采购,也会导致额外的增值税发票的增加,所以房地产公司应该尽量避免零散运料由承包公司负责购买等形式出现。
   (三)加强纳税意识
   首先是房地产开发企业采购相关人员在购买各项原材料时,不能因为部分商家给出的优惠条件而同意不予开增值税发票,这样会导致企业的进项税额无法得到减免,反而会增加企业的税费负担。其次由于房地产开发企业涉及到的税额数量庞大,因此企业的财务管理部门必需严把质量,对每一项活动或业务的支出都要求出具正规的发票,进一步提高会计核算的效率,确保企业在纳税时做到有法可依、有法必依。
   (四)完善运营模式
   完善房地产公司的运营模式是弥补“营改增”资金缺口的重要措施,为了保证“营改增”的正常进行,房地产公司运营整改措施可分为以下几点:第一,缩短房产开发周期,合理应用经费以减轻资金压力。第二,走房地产的可持续发展之路,提高核心竞争力。提高房地产公司所开发小区的景观园林环境、居民配套设施,只有竞争力提上去,才能再言其他。第三,加强与其他公司的合作,加强管理,优化公司内部成员的合作,取长补短。
  四、结语
   “营改增”的推行,不仅需要税种革新,还需建立健全有关配套方案,详尽思考改革的每一具体环节,以保证税制改革能得以平缓过渡。增值税和营业税在我国税收法律体系具有重要作用,无论哪个税种改革,都将对我国税收产生重大影响。“营改增”不仅对市场行为能够进行有效的约束,同时它也能严厉打击虚假开票等恶劣行为,有效的降低了房地产开发企业的涉税风险,促进我国市场经济的健康可持续发展。

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