论述房地产开发项目管理和质量控制

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　　【摘要】房地产项目管理融合了项目管理实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本，提高开发项目的经济效益。
　　【关键词】房地产项目；房地产开发；质量控制
　　1.项目施工管理的原则
　　工程项目施工管理是以工程项目为管理对象，在施工管理必须遵循一定的基本原则。
　　1.1质量为前题、经济效益为主导、兼顾进度原则
　　项目施工管理的首要前提既是保证工程质量，以加大对人力、技术及资源的投入，保证既定质量目标的实现；以经济效益为主导，克服只重视质量和进度而不计成本和市场的做法，既要加大在降低成本、塑造精品、拓展市场方面的精力投入，也要精打细算，力争以最少的投入实现最大的产出；须兼顾工程进度，编制详细的施工进度计划，优化施工流水和施工方案，合理采用新技术、新材料、新工艺，达到预定的工程进度目标。
　　1.2科学合理原则
　　工程项目施工管理是一个复杂的过程，在管理过程中适度的整合吸收新理念，合理采用新的管理方法，加强对管理人员的培训和相互交流，充分发挥员工的聪明才智，力求施工管理科学化、合理化。
　　1.3标准化、规范化原则
　　内因对任何事物都有不可估量的作用，所以加强内部管理才是硬道理。实施项目经理负责制和项目成本核算制，推行全面质量管理方法，完善工程管理的各项制度，并在施工过程中全面推行标准化、规范化的施工管理和作业程序。
　　2.房地产开发项目管理中存在的问题
　　2.1项目市场定位不够准确
　　投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。
　　2.2规划、设计阶段优化深度不够
　　规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。
　　2.3质量问题普遍存在
　　房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨；烟道、排气孔道、风道不通、地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响。
　　3.建筑质量管理的具体措施
　　3.1要提高工程前期的规划管理力度
　　为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况。
　　3.2对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理
　　建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息；其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料；最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。
　　3.3施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理
　　房地产工程相对来讲要比价复杂，施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。
　　3.4加强施工项目安全控制与进度
　　施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。
　　3.5工程项目竣工后要加强质量管理
　　工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。
　　4工程实例分析
　　某住宅小区是近几年开发完成的高档楼盘之一，项目占地面积5.6万m2，总建筑面积17.4万m2，有7栋高层住宅，共820多户，楼盘在2010年10月进行了质量竣工验收，合同约定交房时间为2010年12月31日。该项目在设计施工过程中就高度重视建筑质量，层层把关，从严控制，请知名的一级资质勘察设计单位进行勘察、设计，规范初步设计，严格施工图设计与审查；在施工过程严格施工程序，推广使用“跳仓法”，加强材料检测要求，提高养护水平，强化现场监管，特别是在混凝土结构与砖墙连接部位严格按规范进行挂网、拉结筋等处理，在变形缝位置做好连接、填充和防水处理，室内外墙体加强养护和抹灰砂浆的配比及厚度的控制。在工程质量竣工验收时对存在的极少的质量瑕疵进行及时的整改。楼盘在交房前，开发企业与其下属的前期物业管理公司对整个小区，包括分户住宅、公共装修、室外环境配套，进行了全面的检查，按照规划设计图纸和规范要求再次及时完善、整改到位。
　　4结语
　　在现时代这个激烈竞争的环境中发展、壮大，企业就必须提高自已的核心竞争力。提高建筑工程项目施工管理水平是施工企业的必经的途径之一。为此，施工企业在建筑工程项目施工管理中要遵循一定的原则，通过提高人的素质、能力和积极性，采用先进的管理理论和方法，科学管理，加强制度建设，对提高建筑工程项目施工管理水平以及施工企业的核心竞争力有着不可或缺的作用。
　　参考文献：
　　[1]高晓斌.建筑企业合同管理中存在的问题、原因及对策浅议[J].科技创新导报.2008.13
　　[2]尹振宇.浅淡工程项目管理中的问题[J].建材与装饰（中旬刊）.2008/07
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