房地产项目成本控制方法

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　　[摘要]房地产企业的成本控制非常重要。企业要获得更高的利润，就要在保证质量的前提下，做好成本控制。本文对房地产项目成本控制方法进行论述。
　　[关键词]房地产项目；成本控制 文章编号：2095-4085（2015）09-0068-02
　　1 目标控制
　　目标成本具备三个特点：首先是有一个从规划到确定的形成过程；其次，目标成本是具体而清晰的；第三，目标成本的测算过程是科学的。事不预则不立，在项目立项阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段，均应制定与项目开发工作进度同步的目标成本。随着开发工作由浅入深，逐步推进到实体建设前（即施工图设计之前），要制定出明确、清晰的项目目标成本。目标成本的构成内容含：土地获得价格、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、期间费用等。每项费用按专业类别又分解细化为下一级细项费用。每一个细项费用，既是成本控制工作在各个专业方向的具体目标，又是构成项目总目标成本的基础数据。目标成本的测算遵循量价分离的原则，在立项阶段工程量采用规划指标乘以工程量关联系数等推算方法计算，在施工图纸设计完成后，工程量要及时调整为图纸工程量。
　　2 动态控制
　　成本控制部门要对项目成本进行密切监控，掌握其动态和变化趋势。方法是建立目标成本台账，完善成本控制报表，每月（或季）对项目成本进行核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性检查和总结，分析成本增减动态和趋势，编写项目成本动态分析报告。需要明确三点：一是成本控制要预防为主，主动控制。以事前控制为重点，过程和事后控制为辅助手段。二是建立成本预警机制，当某一细项成本运行趋势出现较大上行波动时，即结合项目具体情况，科学分析其形成原因，预测其变化趋势，并采取切实有效的控制措施，坚守住细项目标成本的阵地。譬如，在施工、物料供应招标中要及时对比中标价格和对应细项目标成本，若发现有突破目标成本的可能，则要查明原因，在招标和签约是予以控制。三是在过程中要注意工程变更、洽商的造价控制，要做到一单一算、月清月结。
　　3 建立控制机制
　　项目成本控制工作贯穿于项目建设的每一阶段，是由发展部、设计部、成本部、营销部、财务部、招采部等部门分工协作，共同完成的，而非仅由成本部门独家负责全部工作。为了把目标成本控制工作责任分解到部门，可以编制《目标成本控制责任书》，在其中明确各相关部门的成本控制责任范围、控制要点、控制内容、控制目标等。并依据《目标成本控制责任书》对各部门成本控制工作进行考评、奖惩、监督。这样，能使各部门工作形成合力，全面推动成本控制工作的开展。
　　4 建立评价机制
　　此项工作旨在分析、总结开发项目的成本控制工作，储存成本控制数据。可为房地产公司在成本控制工作提供样例，提升公司的成本控制水平。其主要工作有：对比实际成本同目标成本、分析主要细项成本上升或下降的原因、总结出控制成本的有效方法、对成本控制中失误的探讨并提出防控措施、检查目标成本控制责任落实情况、建立成本信息资料库、存档成本控制工作档案资料等。
　　5 全寿命周期控制
　　项目成本控制是一个系统工程，广义地讲还包括移交后的运营阶段。优选设备供应厂商，对后期运营费用的影响也是巨大的。如空调制冷机组要运行20年左右，如果选初期投资小的品牌和厂商，有可能机组耗电量高，电费支出多。一定要选运行可靠、维修费用低、电耗省，在机组运行寿命周期内全部成本最小的产品。同样，工程建设中选用品牌美誉度好、质量优良的材料，初期投资可能会大一些，但可保障工程后期维修费用的降低。成本控制工作要胸怀全局，辩证思维，综合考量。
　　6 优化成本结构
　　产品创新是房地产公司的战略方向，是驱动房地产公司不断发展、做大做强的动力。不断推出的创新建筑产品，其品质逐步提高，导致建造成本构成结构也同步调整。以创新的角度优化成本结构，合理调整土地、设计、建造、营销等成本项目在成本构成中的比重，结合新材料、新技术的应用，紧随国际国内房地产发展趋势，才能与时俱进。优化成本结构的原则不是片面强调高品质，那样会加大开发成本压力，降低项目盈利能力；也不是片面追求低成本，那样会对工程质量、使用功能造成负面影响。
　　7 结语
　　综上所述，以上是成本控制工作的最基础框架，所述内容为指导工作的方法论，还需要结合各项目情况、公司企业文化等因素做进一步充实和可操作化，方可用来做好项目成本控制工作。
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