土地增值税清算及其对房地产企业的影响

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　　摘 要：土地增值税对房地产收益影响重大，它主要是征收转让国有土地使用权、地上建筑物和附属物所得收入的税费，所以，备受房地产企业的关注。文章也主要针对这点展开论述，论述土地增值税清算条件和清算单位、土地增值税对房地产的影响和房地产的相关应对措施。
　　关键词：土地增值税清算；房地产企业；影响
　　中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）21-0121-01
　　国家在2006年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知》中规定，将房地产土地增值税的“预征制”转为“预征+清算制”。土地增值税清算指的是当土地增值税清算的条件得到满足时，依照税收法律法规和土地增值税相关政策来确定房产项目需要纳多少税。这项政策关系到房地产企业的利润问题，因此十分重要，以下就围绕土地增值税清算及其对房地产企业的影响展开论述。
　　1 土地增值税清算条件和清算单位
　　根据我国相关规定，以下三种纳税人需要进行土地增值税清算：已经完成全部竣工及销售活动的房地产开发项目；还没有进行竣工结算，但全部转手的房地产开发项目；直接将土地使用权转让的。除了以上三种之外，满足以下几种条件的纳税人，也需要进行土地增值清算：房地产项目全部竣工，并且在总的建筑面积中，有85%以上的面积的建筑已销售出去；房地产项目全部竣工，在总的建筑面积中，已销售出去的建筑面积低于85%，但其剩下的面积用在自用或出租方面；获得销售许可证，但三年内没有达到全部销售目的的；纳税人登记申请注销操作，但还没有办理土地增值清算手续；满足省税务机关所规定的其他情况。
　　在对土地增值税计算增值的过程中，其扣除的项目主要有以下几种：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施金额、配套设施费、项目开发间接金额、转让房地产所缴纳的相关税费等。
　　2 土地增值税对房地产企业的影响
　　2.1 对利润的影响
　　自国家开始实施《关于房地产开发企业土地增值税管理问题通知》后，企业的利润大幅度降低。土地增值税是根据房地产项目成本对象增值率的不同实行不同的税率，增值率越高，对应的征税率就越高。以前，国家采用预征房地产企业仅是缴纳了小额的土地增值税，现在国家采用的是土地增值税进行清算，企业需要缴纳大额的税款。这就使得企业的负担加重了，利润减少。
　　2.2 对资金紧张企业的影响
　　在最近几年中，国家提高了贷款利率上提和准备金率的调控措施逐渐增多。而对房地产贷款方面的条件也变得苛刻，这时，资金链紧张的企业就会用少量的备用金缴税。当前政策有变，意味着企业将需要交付大额税款，而这类企业的备用金不够缴税，最终可能会出现资金链断裂的危险。所以，增值税的清算可能会使企业垮掉。
　　2.3 对土地资源丰富企业的影响
　　房价上涨是中国的一个特有现象，政府和房产界都在默默的博弈，从政府的角度来说，房价合适，利国利民，高房太高影响民生。而对于企业方面来说，利润越高越好，民生不是他们考虑的问题，俗话说的好“想要发大财，众人头上刮”。所以，一些企业就会利用自己手中所拥有的土地进行炒作，对土地进行囤积，使土地的价格上涨。这对土地开发商来说是好兆头，于是借土地价格上涨来拉高房价。国家实施土地清算会迫使这些商人缴纳大额税款，最终让土地得到合理的利用。
　　2.4 对企业投资价值的影响
　　土地增值税的清算使房地产投资价值取向受到很大的影响。在以前，房地产企业会花巨资购买土地，等它升值时将其买出去挣取中间差价，而当前国家采用土地增值税政策之后，这些囤积居奇的企业就需要对所拥有的土地进行清算，最终使他们放弃这类投资，使房地产企业的发展更加健康。
　　2.5 对房地产行业整合的影响
　　土地增值清算使房地产企业的利润大幅度降低，这种方式有助于抑制房地产过度投资的现象。在土地增值税清算的过程中，如果预征的税款比结算结果要小，应当进行补税。不过在实际实施过程中，由于在征收过程中比较松懈，大部分企业都预备很少的土地增值税税金。若准备金不足，那么其将因资金周转不灵而出现倒闭的风险。在最近几年中，大部分小型房地产企业因为这一条而退出房地产行业。
　　3 房地产企业应对措施
　　实现利润最大化是企业的根本目标，若无相关条例或法律法规加以约束，企业为了利润最大化的目标，损民是常有的，如囤积居奇。当前，在国家实施土地增值税清算政策之后，企业需要缴纳大额的土地增值税款，进而使企业的利润严重下滑。所以，企业为了实现利润最大化，就会尽可能的筹划少缴税，一定程度上达到提高利润的目标。
　　3.1 利用合作建房的优惠政策
　　我国有一项规定，在房地产项目的开发过程中，若是一方出资金，一方出土地，那么这项项目就属于合作建房。若房在建成后，两方将房子分配好，并将其留作自用，可暂时不用缴纳土地增值税。若建成之后用于转让，则需要对其增值部分缴纳土地增值税。所以，企业可以利用这点，与缺乏开发能力的单位或个人合作，采用共同建房，共同使用的方式来避开土地增值税的缴纳，这样，房地产企业就只需要缴纳所分得房地产税额即可。同样，缺乏开发能力的单位和个人，也可以主动与企业合作，进而实现节税目的。
　　3.2 利用住宅优惠政策
　　《土地增值税暂行条例实施细则》中规定，纳税人所建的标准住宅，其在出售时，若增值额等于或低于扣除项目金额的20%时，可以免去土地增值税。所以，房产公司可以增加开发的成本或降低收入来免去土地增值税的缴纳。
　　3.3 利用房地产进行投资
　　我国税法中规定，利用房地产进行投资和联营，并且其一方土地是作为入股投资或联营条件的，可以将房地产转给投资或联营的企业，免去土地增值税。若投资、联营企业将房地产进行转让，则需要缴纳土地增值税。所以，企业可以根据这条规定，免去土地增值税的缴纳。投资或接受投资的任何一方属于房地产企业的，不适用这条政策。
　　3.4 实施内部转移定价
　　内部转移是定价有实力强大的集团进行税务筹划，减少纳税额的一种常用方式。在实际过程中，拥有施工能力的房地产开发公司，其工程的施工都是由公司内部来实现。所以，公司就可以用转移定价的方式，达到将施工单价提高，将增值额降低，将部分利润转移到内部施工企业的账下从而达到少缴纳土地增值税的目的。
　　3.5 加快项目开发建设
　　资本在流动中的到增值，其流动速度越快，流动时间越短，则增值幅度就越大。在没有进行土地清算之前，土地和房价的增值速度很快，这些价值均归于房地产企业所得，企业对缩短项目周期并没有多大的兴趣。在实施土地增值税清算政策之后，土地和房地产的增值大部分归于国家所有。在这种情况下，项目周期缩短的好处就显现出来了。
　　4 结 语
　　尽管国家实施土地增值税政策大幅度降低了企业的利润，但作为企业，如何应对国家政策，利用合作建房的优惠政策、住宅优惠政策、房地产投资，以及实施内部转移定价和加快项目开发建设来达到节税或减税的目的，进而保证企业的长期发展。
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