房地产项目成本控制研究
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摘 要：当前中国的城镇化进程日益推进，房地产行业亦将从中受益，但是房地产市场竞争的加剧，要想更好地获取相应的经济效益，除了为人民群众提供位置优越、质量达标的房源以外，还必须加强房地产成本控制。以下笔者将就房地产开发工程中成本控制的主要内容进行概述和分析，希望给大家一些有益参考。
关键词：房地产；成本控制；方法
0 前言
房地产成本控制是确保房地产企业获得既定利润的的重要手段，而利润是企业生产经营活动的根本目的，成本控制体现运营效益，同时也体现出企业的管理经营水平。因此，如何有效控制房地产项目开发成本成为企业关注的重要问题。
1 房地产开发项目的成本组成分析
房地产项目的开发成本大致可以分为三部分：土地成本、土建成本、设备成本。这三大成本占据了整个房地产项目开发成本的80%。土地成本是房地产项目成本中最重要的部分。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。开发商在进行项目开发前会将预计的土地费用通过土地面积和容积率来换算，计算出开发后的商品房每平方米所占的土地成本，以此来来进行项目的可行性评估。土建成本主要是房地产施工中的原材料费用、施工人员薪金费用等，这部分比重也比较高。设备成本就是在房地产开发工程中会用到的大型工程机械的租赁或购买费用，由于房地产工期一般较长所以这些设备的租赁和维修费用也是不容小觑的。
房地产项目开发另外的20%还包括管理成本、筹资成本、营销成本、配套设施和服务成本等。同其他行业相比，房地产行业具有投资数额大、建设周期长、投资风险高等特点，因此，房地产的融资通常需要通过贷款来解决，而贷款的话就会有大额的利息支出，这也是房地产筹资成本大的重要体现，确定好筹资成本对控制房地产项目成本控制也有重要意义。房地产项目涉及事务众多，管理成本是必要的成本之一，也不能忽视。目前房地产项目营销成本有日益增加的趋势，这主要是因为目前房地产行业竞争日趋激烈，好酒也怕巷子深，增加营销成本有利于提高楼盘的成交量。配套设施及服务成本主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。
2 房地产项目成本控制的重要性和现状
房地产项目成本控制直接关系企业的经济效益和未来发展，甚至企业的生死存亡，因此其显得至关重要。首先，有效控制项目成本可以直接提升企业经济效益，其次，控制成本可以降低企业融投资风险，同时有利于吸引投资。再者，降低房地产项目成本对于降低房价也会间接地起到一定作用。最后，严格控制房地产项目成本可以有效节约原材料损耗，这也可以间接地对环境保护起到一定的作用。
当前，我国的房地产项目成本控制仍然存在着管理制度不完善、成本支出大、效益低下等问题。但是不少企业也已经借鉴国外先进经验，实行了成本目标管理、价值工程和产品质量成本管理等先进的管理方法，对传统产品成本核算作了改革，以充分发挥成本核算的作用；成本管理划小核算单位，推行了责任成本制度。这对加强房地产项目成本控制是大有裨益的。
3 房地产项目成本控制的有效措施分析
3.1 前期准备阶段的成本控制分析
房地产项目前期准备阶段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、贷款利息等三方面。房地产企业获得土地的最主要方式就是政府的土地拍卖，随着城市土地日益紧张，国家随着收紧了土地管理政策，因此为了最大限度的提升土地价值，政府往往采用土地拍卖的形式来出售土地。拍卖所得土地成本包括拍卖成本和税费成本，需要从这两点上去控制土地成本。
建安成本需要根据要建的建筑类型，对使用后的项目数据进行正确的分析，数据可作为主体建筑的施工成本控制参考资料。另外要根据建设档次，综合考虑电梯、发电机、市政工程、景观工程，排水及排污工程等配套设施所需要费用和安装成本。
最后需要结合企业自身资金现状和房地产项目开发周期，选择合适的融投资方式，最大限度的降低借贷份额，以便减少利息支出。
3.2 项目设计阶段的成本控制分析
房地产项目设计阶段的成本控制至关重要，从方案设计阶段进入施工图设计阶段，好的工程设计方案可以为企业降低70%至95%的成本支出。因此，开发商应该引入竞标机制，通过招标的方式来选择合理和有效控制成本的设计方案。选定设计方案后，企业成本控制人员还应该结合实际情况向设计师提出合理化建议，同时审查和评估设计中的数值是否正确，这是为了降低成本的同时确保工程质量不出现偏差。
3.3 项目施工阶段的成本控制分析
项目实施阶段是整个房地产成本控制最关键的阶段，因为这一阶段消耗极大，只有控制好这一阶段的成本才能把控整个项目成本。这一阶段需要做好三方面的工作。
首先是加强施工管理。
房地产开发商为了提升效益，降低成本必做之事就是加强施工管理，包括人员的合理配置、施工工序的优化安排、施工财务费用的严格审核等等。只有充分利用工程管理人员的智慧，科学合理地组织施工建设，应用现代化信息化的技术手段优化资源配置，才能更好地控制施工效率和工程质量，以便最终达到控制成本的目的。
其次是加强工程变更和索赔控制。
在房地产项目的具体施工过程中，常常会有这样或那样的因素导致项目局部设计变更、材料变更、施工工艺变更等等，这些变更或多或少都会给项目成本造成一定的影响，因此，我们必须严格审批需变更项目，有效控制项目成本增加。另外，我们还需要正确预测施工过程中可能发生的索赔事件，要对一些索赔因素做出预测，同时应该争取工程保险来加强索赔风险的分散或转移。
最后是加强工程造价的动态控制。
加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、施工设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的施工过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算，另外还需要对价格进行核定和办理签证，把握好施工过程中每一处细微的动态因素。 3.4 竣工结算阶段的成本控制分析
竣工结算应真实合理地体现符合合同的工程实际造价情况，应注意工程结算书的计价，计量、计费是否正确，送审资料是否完整，审批手续是否齐全。结算成本审核的要点包括三点。首先要根据竣工资料和施工设计勘查施工情况并且逐项计算工程量。其次，要审核定额套项取费是否准确、是否有多计项目、多算工程量、取费不符合合同约定情况，定额换算是否符合规定，调整系数、计价依据是否正确等。最后，审核定额的缺失子项目，根据现场的实际做法，分析测定人工、材料、机械消耗量，合理地确定实际单价。
3.5 项目营销阶段的成本控制分析
由于房地产市场竞争日趋激烈，当前房地产项目营销阶段的投入也再水涨船高。如何有效的提升营销效果而降低营销成本成为当前的一个重要问题。房地产项目营销阶段的成本支出主要包括广告推广费用、活动推广费用、销售现场费用及样板房装修支出、销售人员薪金等。但是笔者认为要想控制好销售阶段的成本重点还在在于加强销售策略，减少盲目的广告投入。广告方面，不要一味的要广告多豪华多抢眼，但是一定需要强化广告设计，使广告表现与项目定位衔接更紧密，刺激刚需人群的消费欲望。活动推广方面应当结合房地产项目的规模、档次、所在地区经济人文环境等综合因素，进行一系列合理的推广活动。样板房装修同样是亦精不亦奢，样板房的装修应该充分体现出地产项目的定位，给消费者以家的感觉以购买欲望。
最后是房销售现场和销售人员的薪金成本，这两点成本控制应该是通过强化管理来实现，加强销售现场和销售人员的管理，提升销售效率，缩减楼盘售罄时间。另外，目前有部分房地产公司为了降低成本选择把房地产销售工作外包给优秀的租售代理公司。优秀的代理公司熟悉市场环境、人员比较专业可以更好地进行房产销售工作，同时也降低了企业的销售成本，这也不失为一个不错的选择。
4 结束语
房地产项目成本控制是提升企业经济效益和促进企业发展的重要手段，但是目前我国的房地产项目成本控制还停留在传统的控制方法，关键线路法和图示评审法等先进的成本控制方法应用较差，因此，应该多借鉴西方国家房地产企业的成本控制方法，再结合我国的实际情况进行调整，最大限度的提升成本控制效果。总之，房地产企业就是需要建立一个全方位的全过程的成本控制体系，使各项目间协调运营相互促进相互监督，从而达到降低成本、提升企业效益的最终目的。
参考文献：
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作者简介：孙志强（1981-），男，籍贯山东诸城人，专科，助理工程师，研发方向：工程管理。
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