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关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析

  摘要:伴随着我国经济的迅速发展,我国城市化建设得到飞速的发展,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。房地产行业为我国国民生产总值的增长做出了巨大的贡献,该产业发展质量的好坏也与人们的生活息息相关。但是受经济危机等因素的影响,现阶段我国的房地产事业发展遇到了瓶颈,给人们的生活以及国家的经济发展都带来了很大的影响。本文立足于我国房地产行业的发展现状,着重分析房地产开发项目管理难点以及应对策略,以期能够推动我国房地产事业的健康发展。
  关键词:房地产;开发商;项目管理;难点分析
  中图分类号:F293 文献标识码: A
  随着社会的发展,住房已经是人们生活不可缺少的物质保障,房地产是一个国家经济发展的一大支柱,又是事关老百姓能否安居乐业的民生工程。在市场经济背景下,它激励人们为了购买住房而提高工作的动力和效率,同时又给一些经济困难的群体带来了许多困扰,目前我国中低收入阶层住房短缺房价却居高不下。2008年我国经济受到美国次贷危机的影响,国家宏观调控,下拨四万亿来刺激消费,大大的促进了房地产事业的发展,但是在房价虚高不下的情况下,四万亿的不良影响逐渐显现,房地产的开发项目管理也出现了许多问题。房地产经济跟开发项目有着很深的联系,只要开发项目有合理有效的管理,房地产项目才能得以实现。
  一、现阶段我国房地产行业的发展现状
  (一)土地招标过程有暗箱操作
  在高房价的刺激下,房地产土地竞标过程中的弄虚作假现象屡禁不止。具体表现在投标方的不正当竞争和招标单位提前内定承包单位,招标过程流于形式,出现了例如“陪标现象”等问题。
  (二)房价居高不下
  在经济发展的刺激下,人们购房的需求也在不断增长,多数省会级以上城市、发达地区中等城市的住宅价格仍将保持稳步攀升。近些年投资性购房比例较高,更是无形中抬高了房价,房地产开发和购买成本愈加增多,信贷行业火爆发展,银行等金融机构成为开发商和购房者获取信贷资金的主要渠道。
  (三)房地产市场泡沫化
  近些年房价成不规律性疯长,房价增长过快并高居不下,房价收入相对过高,各地出现了不少的地价标王,这导致投资规模过大,促进了房地产业的泡沫化,房地产开发商趁市场混乱、过度投机、过度开发,更加剧了房价的快速增长。我国房地产市场现阶段的供需情况都不断上升,但是由于大多数人无法承受高额的房价,所以房地产市场出现了虚假繁荣的景象,一栋栋高楼拔地而起,但是也有很多有着购房需求的人买不起心仪的住房。
  二、房地产开发项目管理难点
  (一)房屋质量管理体系不完善
  随着我国建筑市场的不断规范和完善,对于施工企业的建筑工程施工质量控制和管理水平提高了更高的要求。质量是建筑的核心,所以建筑的施工质量控制是施工企业市场竞争力的基础,它对施工企业的生存和发展有着至关重要的作用,当前建筑施工市场的竞争就是建筑施工质量的管理的竞争。但是目前,我国的房地产工程施工管理过于宽松,各类的监管都不是很到位,管理体制不完善,在质量的管理和控制方面存在很多的不足,存在很多的安全隐患。例如,套用施工质量控制点、套用施工质量管理体系、分包工程质量控制不严等都造成了施工质量隐患。
  (二)决策机制不完善
  决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来,可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时,因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等,所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”,决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。
  (三)施工图设计文速度慢、变更多、不稳定
  因市场研究阶段进行得不细致、不规范,项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制,在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。
  (四)供求双方资源整不平衡、合作双赢意识差、影响项目管理
  因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入,工程招投标工作流于形式,对工程项目发包内容和接口要点不清,而工程招标工作组织不规范,工程建设方面的资源积累较少,平时整合的供方资源不足,往往是临时抱佛脚,使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配,造成工程项目管理难度加大。
  三、管理对策分析
  (一)完善土地招标政策
  针对当前房地产开发项目管理面临的诸多问题,既需要房地产商从业人员的自我完善,也需要相关法律制度的与时俱进,促使房地产市场逐步走向合理化规范化的道路,逐步提高招投标工作的质量和水平。实行招标负责人终身负责制,有利于解决串、陪标现象。还可以采取新的评标办法,不单单依靠评标人员主管判断,同时减少串标行为。 结合建房用途类别的不同,将标的划分为技术标和商务标并设置不同的权重。结合实际完善评价机制,在打分时做到有据可依。在开标前隔断竞标者与评审团间的相互了解,减少道德风险发生的可能。增强随机性,推行现场抽签中标法,现场填写报价费率。评标办法也在开标时由投标代表现场抽签决。通过这一套组合拳来遏制招投标中的人为因素和道德风险。
  (二)政策规范房地产行业发展
  房地产的开发项目是建立在国家房产政策之上的。限购政策在实行一段时间后,有部分城市取消了该项政策,因为它严重影响了当地的经济发展。关于如何更好的引导我国房地产事业的发展,相关的政府工作人员应该在市场调研的基础上,制定并完善政策。
  (三)健全房屋施工质量保障体系
  开发项目的效益与房屋的施工质量密切相关,房屋质量是开发项目的基础。房产施工质量管理不是单靠一个人就能实现的,需要的是一个完善的体系。首先,施工企业要严格遵守国家的有关规定,在企业内部建立层层把关的质量责任制,听取用户的意见,认真检查工程的质量,在企业员工心中树立将质量放在首位的意识。其次,政府应认真落实国家的法律规定,做到有法必依、执法必严,杜绝暗箱操作等不规范行为,为建筑的施工质量把好关。政府和企业只有共同努力,才能建立健全房产施工质量保障体系。
  结语:房地产经济跟人们的生活息息相关,它的发展关系着人们的切身利益。良好的房产规划,不仅仅会提高人们的生活水平,更会土地资源因人的住房需求所带来的巨大压力。虽然目前已经有各种各样的现代技术,但它始终存在着各种各样的问题需要我们继续关注。坚持房地产开发项目的创新、加强项目管理才能才能确保开发项目的顺利完成。为了使我国的房地产经济得到健康稳定的发展和保证居民都能够满足其住房需要,国家和企业应加大对房地产项目管理的的整顿,积极采取措施解决房地产开发项目管理中存在的一些问题,各层次的人员都要充分的发挥自身的作用,积极做好建筑工程的分内工作,使房地产经济未来向健康的方向发展。
  参考文献:
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