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全面“营改增”对房地产企业的税负影响及对策研究

作者:未知

  摘要:自2016年5月1日起,我国全面开始实施“营改增”政策,房地产行业因其在国民经济中的重要地位而成为了关注的焦点。本文通过对“营改增”前后房地产行业税率及计税方法的变化进行对比分析,并以大型房地产上市公司L集团和K集团的具体财务数据进行研究,探讨其税负变化的缘由并提出相应的对策。
  关键词:营改增;房地产;税负;对策
  中图分类号:F29923342;F81242文献识别码:A文章编号:
  2096-3157(2019)07-0130-02
  一、“营改增”政策的研究意义
  全面“营改增”政策是继1994年分税制改革以后的又一次重大税制变化,是我国落实结构性减税政策的一项重大措施,意义重大且影响深远。房地产行业作为我国支柱产业,在国民经济中占据着重要地位,而全面“营改增”将会对房地产业产生深远影响,通过分析“营改增”对房地产上市公司税负变化的影响,从而提出针对房地产企业的税收规划和税务风险防范措施,以及房地产企业应对“营改增”政策的建议,具有重要的实践价值和社会意义。
  二、“营改增”前后房地产企业税负政策对比
  1税率对比
  “营改增”前,根据有关法律规定,房地产企业以销售额为征收营业税的对象,税率统一为5%;“营改增”后,企业要先进行纳税人认定后再进行缴纳增值税的缴纳,不同的纳税人适用的税率不同:一般纳税人的适用税率为10%;小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人仍然是5%,并规定对于企业的旧项目和特定的应税行为,一般纳税人可以选择使用简易计税方法进行税费缴纳,但一经选择,36个月内不得变更。(注:该税率按照2018年5月1日的最新税率表数据)
  2计税方法对比
  “营改增”之前,房地产企业应缴纳的营业税税额=营业收入(销售额)×税率。“营改增”后分为两种类型:⑴就一般纳税人而言,房地产企业的应纳税额等于销项税额减去进项税额,并规定若当期的销项税额不足以抵扣进项税额的企业,其中进项税额多出来的那部分可以结转到下期,继续用来进行税款的抵扣;⑵就小规模纳税人和选择简易计税方法的一般纳税人而言,房地产企业的应纳增值税税额=含税销售额/(1+征收率)×征收率。
  三、“营改增”对房地产企业税负变化的实例分析——以L集团和K集团为例
  1L集团分析
  (1)L集团简介。L集团成立于1992年,在创立20年以来,L集团通过产业与资本经营共同发展的战略,形成了“房地产产业为核心,能源、金融等相关产业协同发展”的产业结构布局。房地产开发经营是L集团的核心业务,无论是房地产开发规模、产品类型、还是品质品牌均处于行业龙头地位。
  (2)“营改增”对L集团税负的影响。由L集团2015年~2017年年报数据可知,其房地产行业营业收入约占总营业收入的53%,根据L集团这三年的营业税、增值税的简单测算,忽略其他因素,得出税改前后该集团的税负变化情况:(具体数据由表1、表2所示)2015年在营业税征收背景下,税负率达到315%,自2016年新政策实施后,税负逐渐减轻,由315%减至2017年的081%,降幅约达23%,这使得纳税人的税收负担大幅度减轻。
  (3)L集团税负降低分析。在全面进行“营改增”之前,营业税存在着较为严重的重复征收的问题。房地产业开发需要在建筑环节、安装环节以及房地产销售环节缴纳营业税,并且无法抵扣各环节发生的采购活动所含的税款,而营业税改征增值税后,只有增值额才需要缴纳税款,并且取得合法的进项税票建筑安装成本就可以抵扣进项税额,有效避免了重复征税的问题,一定程度上降低了企业税负,对房地产企业上下游均征收增值税,使L集团增值税链条基本完整,上下游企业可以顺利实现抵扣,故实现税负的降低。
  2K集团分析
  (1)K集团简介。K集团成立于1984年,创立30多年以来,已成为国内遥遥领先的城乡建设与生活服务商,公司业务主要分布在我国三大最具活力的经济圈和中西部重点发展城市。公司主要业务有:商品房开发、物业辅助服务、住宅租赁,并在加强商品房开发和物业辅助服务原有优势的基础上,业务拓展至更多领域。
  (2)“营改增”对K集团税负的影响。由K集团2015年~2017年年报数据可知,其房地产行业营业收入约占总营业收入的97%,其他行业收入仅占3%。根据K集团这3年的营业税、增值税的简单测算,忽略其他因素,得出税改前后该集团的税负变化情况:(具体数据由表3、表4所示)2015年在营业税背景下,税负率达030%,自2016年新政策实施后,税负呈现增长趋势,由030%增至2017年的066%,增幅约达036%,这使得纳税人的税收负担有所增加。
  (3)K集团税负增加分析。由于房地产行业占K集团的97%的大比重,然而房地产行业是资金和劳动力密集型的产业,生产周期相对较长,一个项目所需花费的时间至少要2年~3年甚至更长时间才能完成,企业需要具备良好的融资能力以及足够的现金流从而维持正常运转。所以在实际工作中,房地产开发企业一般使用预售制度,销售不动产适用5%的营业税税率,在确认预售收入的当期就要缴纳营业税税费,因此将占用大量的流动资金。“营改增”后,在项目进行正式预售前,在开发建设的不同阶段,因为征地费用、前期开发及建设、材料费等提前支出,可能会出现进项税额与销项税额严重不匹配的问题,从而造成税负的增加。并且因为K集团的房地产业务占比近百,由于大量新老项目的交接过渡存在一定的发票管理问题,造成了增值税部分抵扣链条断裂,无法进行有效税额的抵扣,所以K集团税负没有达到预期的减税效果。
  四、房地产企业应对税负变化的措施建议
  1完善增值税抵扣链条
  由于“营改增”后,税务人员对增值税的相关抵扣制度不够熟悉,导致部分抵扣链条发生断裂,导致部分企业的税负不减反增,所以房地产企业相关人员应熟悉相关规定,从而促进抵扣链条的完整性,并从加强增值税发票管理制度入手,规范取得和开具合规的增值税发票程序,全面落实相关增值税风险管控措施,对增值税发票实施全阶段的系统管理。相应的房地产企业财务人员更要加强增值税发票管理制度的学习和税收政策变化,设立专门的职位对增值税的发票进行保存和管理,减少企业因发票管理不当的而造成的税负增加。
  2提升企业内部管理能力,提高财务人员业务水平
  “营改增”后房地产企业面临的财务核算、税务处理工作发生了较大变动,要求企业财务工作者具有更强的应变能力。所以企业需要通过加强內部税务管理和财务管理能力,定期对公司财务人员组织技能培训,鼓励企业财务人员积极参加税务局举行的相关讲座,不断更新工作人员的知识体系,促使财务人员熟悉“营改增”后新的计税方法和办税流程,避免因业务不熟练而出现的涉税风险,也可帮助企业合理进行纳税筹划,促进税制改革工作的顺利完成。
  3合理进行纳税筹划,降低成本
  “营改增”后,企业取得合法的进项税票就可以进行抵扣,故应将筹划重点放在提高增值税进项税额的抵扣率上。对于房地产公司而言,在购进材料和选择下游供应企业时要优先考虑可提供增值税专用发票的一般纳税人。同时在施工过程中也要及时跟进项目进度,尽早取得进项税票进行税额抵扣。
  作者简介:
  1肖晓璇,湖南财政经济学院学生。
  2杨婷,湖南财政经济学院学生。
  3田爽,湖南财政经济学院学生。
论文来源:《全国流通经济》 2019年7期
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