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浅析我国房地产市场调控

作者:未知

  摘要:房地产一直是学者讨论的话题,作为国家的经济支柱,房地产与经济的稳定与金融安全密切相关。本文基于对当下我国房地产市场的分析,研究我国房地产市场的调控,分析政策的演进过程,旨在深入理解房地产行业,了解我国经济发展,并且提出相关的政策建议。最终得出我国房地产市场调控应保证房地产调控政策的独立性,注重户籍改革及分区域调控,推进住房租赁化改革及配套相应的融资方式改革。
  关键词:房地产市场;宏观调控;新常态
  中图分类号:F0629 文献识别码:A文章编号:
  2096-3157(2019)09-0102-02
  一、引言
  具有投资和消费双重属性的房地产,一直以来是学者们讨论的话题。在过去的经济发展阶段,房地产市场的发展关系到国家经济的稳定和金融安全。据国家统计局统计,2017年房地产增加值占GDP比重为65%但与此同时,房地产行业日新月异的发展,也带来许多不容忽视的问题。在土地财政及房地产行业高利润的驱使下,房地产盲目扩张使住房人数与房产数量不符,既造成大量房地产空置,又浪费了土地资源。房产炒作令房价高于居民承受范围,难以承受,制约了其消费能力,拉大社会贫富差距,进而影响实体经济持续健康稳定发展。对于地方政府,由于其过于依赖土地资源来带动自身发展,形成了一种不可持续发展的模式。因此,2017年3月中旬以来,全国59个城市陆续出台或升级了调控政策。
  本文基于对当下我国房地产市场的分析,研究我国房地产市场的调控,分析政策的演进过程,旨在深入理解房地产行业,了解我国经济发展,并且提出相关的政策建议。
  二、我国房地产市场分析及政府调控的理论解释
  1政府调控房地产市场的理论解释
  对房地产调控是必要的,主要有以下几个原因。首先,由于房地产开发的全过程从土地竞拍到成品销售时间长,会存在市场失灵的问题,这使得通过市场调节来维持房地产行业的稳定极为困难。而由于产业链长,房地产又对许多周边行业的兴衰影响重大。故国家有必要对这一产业进行科学的规划和管理。其次,由2008年美国的次贷危机也不难得出,房地产是个极易产生泡沫的市场。房地产具有投资属性,会吸引大量资金聚集,最终将金融风险向银行集中。同时,房地产市场属于区域寡头性市场,一些企业为获得更多利润,会对于信息不够发达的地区采取垄断定价、价格歧视等措施,刻意抬高价格。
  从中央政府角度来看。首先,房地产行业对推动经济发展,提高城镇化率具有愈加重要的作用,政府通过宏观调控来使其与国民经济发展相协调。其次,房地产也具有很强的区域性,极易影响到产业的供给结构。出于民生的角度,保障性住房的供给能够解决居民的基本人权需要,因此,政府通过强化并发展经济,使用廉租房等保障性住房的供给,来满足居民合理诉求、解决民生问题。另外,房地产经济对金融体系具有重大影响,政府的宏观调控能够防范房地产市场破裂,维护金融体系稳定,防范金融风险。
  从地方政府角度来看。房地產可以给地方政府带来契税、交易税、印花税、土地使用税、土地出让金等各种收入,是地方财政的主要来源,关系到地方政府政绩和官员收益。因此地方政府会关注政策对其收入的可能影响,努力实现对调控房地产政策实行程度和地方财政收益的平衡。房地产作为一个综合性行业,对其周边行业起到带动作用。地方政府希望通过调控房地产行业来缓解就业压力,使房地产繁荣的同时也促使地方经济发展。
  2我国房地产市场现状分析
  从供需关系来看,在房地产市场中,只有有效供给和有效需求之间才能形成交易。
  (1)需求。中国人口具有基数大、增长率高的特点,而充沛的劳动力供给和生产性人口结构带来了高储蓄率、高投资率、消费的转型升级和投资偏好的变化。这既为购房提供了经济条件,又刺激了刚性需求,投资需求和改善需求。根据联合国测算中国25岁~49岁的住房刚需已在2015年达到峰值,2016年“全面二孩”所释放的新生人口,会在20年以后产生购房刚需,同时中国人口老龄化态势凸显,中国房地产市场将告别人口红利期的高速增长。据智研咨询网发布的报告,2017年房地产全年成交规模明显缩减,据初步统计,2017年1月~11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积达2943万平方米,同比下降242%,绝对值低于2015年同期水平。
  随着城镇化进程的推进,流动人口增加,产生大量基础设施建设需求。城镇化会促进房地产业优化开发的空间结构,适应功能区的聚集;人口流入和区位升级也会使得房地产价格攀升。我国大约用了38年的时间使得城镇化率提升了3943%,而我国目前经济增速放缓且无新的增长动力,城镇化率步入缓慢提升阶段,减缓了房地产业的推动作用。
  居民收入水平是支撑购房有效需求的重要条件。短期来看,去库存政策实施后,深圳、上海、北京等一线城市房价大涨,一二线房地产市场异常火爆。高企的房价使购房者陷入恐慌性购买局面,推高居民购买需求。
  (2)供给。2008年以来,100个大中城市土地供应面积逐年增加,2010年达到顶峰,二线城市则在2011年达到顶峰,三线城市2013年达到高点,此后逐年减少。根据中指数据显示2016年100个大中城市土地成交的建筑面积939万平方米,同比减少46%,其中一二三线城市的同比增速为-223%,90%和-141%。未来各城市拿地可能会更加困难,使得土地市场竞争激烈,价格上升显著。由于房地产重资产行业的性质,房企融资能力对开发速度有很大影响。2016年房地产企业资金面均大幅好转,提升房地产开发速度。
  2017年7月房地产投资增速下行速度大幅低于市场预期,同时房地产销售面积增速也维持在14%的较高水平。我们可以从土地购置面积增速的快速提升中观察到,房地产企业的开工投资意愿仍然较强,可能意味着房地产将由去库存阶段重新过渡到新一轮补库存阶段。整体来看,目前房地产市场的运行依旧稳健,房地产投资时速的风险较低。   综上,我国房地产行业的发展现状有如下几方面。首先,房价上涨的幅度大。当前土地资源十分紧张,这导致部分开发商为了获得最大化的利益在城市郊区开发房地产项目,同时房地产税收力度增大,各个方面都促使房价上涨,供需结构不均衡发展。其次,市场秩序不合理。我国房地产行业制度发展不完善,土地使用方面出现许多违规现象,既损害消费者利益,也影响了房地产市场的公平性与有序性。再次,缺乏完善的发展模式。大城市中部分房价大幅增长,与人们实际支付能力相冲突。造成产能过剩且供大于求。再次,金融信贷问题。由于房地产建设过程中房地产开发商主要资金来源为银行贷款,所以如果开发商未来预期收入不能偿还债务,将使房地产行业的泡沫经济转移至银行。最后,不同城市土地价格的差异。房地产的市场需求依赖于城市对外来人口的吸引力及本地人口的凝聚力。不同城市由于不同经济发展速度造成房地产市场不同,同一用途土地的价格存在较大差异。
  三、政策建议
  第一,改革户籍政策。从教育、工作、就业诸多方面进行关联性调整,统筹土地制度、就业政策、财政税收等方面着手进行。户籍制度改革可分三步进行,从全面放开中小城市及小陈镇的落户条件、到允许农民工自由落户、再到实现全国统一的一元化户籍制度,中长期推动户籍及与其附着的各种福利待遇逐步分离,逐步形成城乡一体化发展的体制机制。
  第二,确保房地产政策的独立。房地产市场宏观调控方法以户籍政策、土地政策、税收政策等为主。保持调控目标和调控方法的独立性,才能防止房地产调控偏离本身,偏向宏观经济调控目标。随着国家经济形式的改变,房地产调控目标在稳定经济增长和调控房地产市场之间发生变动,缺乏政策调控的独立稳定性。改变房地产市场宏观调控从属于经济宏观调控的局面,才能从本质上构建起房地产市场宏观调控的长效机制。
  第三,缓解核心城市压力。近年来我国一二线城市房价仍持续快速增长,主要因为这些城市在基本公共服务资源方面的优势。因此,破解资源集中的问题成为建立房地产长效机制的必要条件。一方面,要在大城市周围发展卫星城、城市群的建设;另一方面,增大地方政府财权倾斜力度,加大政府转移支付力度。
  第四,实行房地产差别税收。区分普通商品房和别墅等高等住宅。构建遏制高档住房、鼓励中端住房、保障低端住房的差别化税收体系。适时征收房产税或物业税,提高房地产市场的流动性,从而为地方政府提供稳定税收来源。立足长远、统筹推进房产税立法工作,保障房产税征收的稳定性和长期性。
  第五,完善住房租赁体系。可以建立房屋租赁信息中心,采用市场化运作的措施,通过提供房租赁的集约化和专业化服务,健全租赁住房法制建设,建立透明高效的住房租赁市场。完善公租房体系建设,主要针对进城农民工、大中专毕业生以及城市低收入者。逐步培养商品房租体系,运用税收减免和财政补贴等措施,扩大租赁住房来源。形成主体供多元、管理服务高效的住房租赁体系。
  最后,加快房地产宏观调控法制建设。目前对于我国国内出台的房地产市场的宏观调控,法律制度建设相应缺乏。截止到2016年我国出台的相关文件仍均为通知或意见形式。应该形成长效机制,出台具有法律条文的强制执行力的文件。
  四、总结
  房地产不仅为国民经济增长支柱而且具有类金融性质,是政府财政的重要来源,同时关系到国家经济的稳定和金融安全。但同时房地产又是个极易产生泡沫的市场。从我国总体供求关系来看,当前房地产市场发展仍存在许多不足。通过分析,国家和政府应采取一些政策从宏观调控房地产市场,以求其稳定正常发展,促進我国经济持续健康发展,适应经济新常态。
  参考文献:
  [1]赵永升,黄燕芬房地产市场宏观调控的长效机制研究[J].现代管理科学,2017,(12):27~29
  [2]刘锋我国房地产调控政策的特点及趋势研究[J].当代经济,2017,(16):4~5
  [3]姜建我国房地产市场调控政策研究[D].华中科技大学,2012
  作者简介:
  孙铭妤,安徽省淮北市第一中学学生。
论文来源:《全国流通经济》 2019年9期
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