婚房的力量
作者 :  杜枫

  中央三令五申,再加上严厉的限购政策,济南的楼市终于松动了――但仅仅是某些房地产商“打折”的行为而已,公众所希望看到的“降价”并没有出现。放眼全国,新华社的调查也说:进入3月底,距今年2月国内多个城市出台限购令已有一个月,但“房价未见松动”。
  原因到底何在,当然会罗列出一大堆,但其中绕不过去的就是刚性需求――其中“婚房”的作用不可小觑。
  婚房,顾名思义,就是用于结婚的房子。现在新人在结婚时,无论是购买新房还是二手房,无论是豪宅还是“蜗居”,都希望夫妻共同建立一个温暖的“新家”,然后经过自己精心的设计与“打扮”,构筑成终生伴侣的心灵安定之处。平心而论,这个要求并不过分。
  况且还有“丈母娘”的“煽风点火”,去买房,否则“离我女儿远一点”。有人据此提出这是中国房地产高烧不退的重要原因。持此论者最早是中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌。他在中国地产金融年会2009区域巡回峰会时称:“刚性需求,一直被认为是本轮房价上涨的重要原因,但最根本的还是‘特刚需求’持续高烧不退,助涨房价。”他随之解释,“特刚需求”就是丈母娘的需求。就是这几句话,把‘丈母娘’塑造成了房价上涨的“幕后推手”。一时舆论太哗。
  在济南,“丈母娘需求论”得到了不少女婿的认可。21世纪不动产经纪人刘克介绍,如今的确有很多小伙子曾经或正在为了丈母娘提出的买房要求而四处看房,他们中间甚至有一半人都接到过丈母娘“没房子就不能结婚”的最后通牒。
  虽然“丈母娘需求论”道出了一部分人心底的苦衷,但朴实的济南女婿却和丈母娘的意见是一致的。济南婚房市场需求调查发现,在近3000名参与调查的人中,六成男性选择了“要娶老婆先得有房”,七成女性选择了“要和我结婚先得有房”。这结果说明,传统购房观念仍然深刻影响着济南的婚房市场。
  其实。传统观念不仅在济南。中国人历来的观念都是“有房才有家”。很多家长会认为,在有条件的情况下,能够早一点支持孩子买房,早点安居,“作家长的也就安心了”。这“安心”的“安”字,就是“房子”和“女人”的组合。而“家庭”的“家”字,也是得有“房子”。
  并且,“80后的苹果”熟透了,90后马上也跟上了,近几年结婚浪潮一浪高过一浪。济南市婚庆庆典协会发布的《2010济南市结婚消费调查报告书》显示,截至2010年12月中旬,济南市该年登记结婚人数突破5万对。在结婚消费项目选择上,新人首先考虑的就是买房,80%以上的新人会考虑购买婚房。有需求,自然就有市场。
  并且,这一状况还会加剧,2011是婚庆大年,省城济南将迎来新人举办婚礼的高峰年。据业内人士保守估计,2011年,济南市将有近10万对新人走上红地毯,举行婚礼或婚礼答谢仪式,将比去年增加50%以上。目前,济南很多适合举办婚宴的酒店较好日子已预订爆满即是例证。
  但是,按照有关机构的统计,中国买房平均年龄偏小,据“链家地产”市场研究部统计显示。北京2010年30岁以下人群购房占比约为38%,首套房贷者的平均年龄只有27岁,低龄化趋势明显。与之形成对比的是,发达国家首次购房的年龄比中国要大很多。如日本,德国,首次购房人平均年龄为42岁,法国首次购房的平均年龄为37岁,美国首次购房年龄也在30岁以上……
  因此,1月4日,《人民日报》以大篇幅文章呼吁,年轻人要树立“先租后买,先小后大”的住房消费观。一个周之后的1月11日,《人民日报》再次浓墨重彩地对年轻人树立这个观念进行强烈呼吁。
  与此同时,中国从中央到地方,频频施压房地产市场。
  今年1月底,国务院办公厅发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定,“各城市人民政府要根据当地经济发展目标,人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于季度向社会公布。”
  随着这一期限的临近,不少城市公布地方房价调控目标,已公布的控制目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩。济南市和合肥市提出新建住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。
  在济南市十四届人大四次会议上,济南市市长张建国代表市政府作政府工作报告明确提出了2011年经济社会发展的主要任务,其中明确指出,2011年,济南市GDP增长预计为12%,城市居民人均可支配收入农民人均纯收入增长12%。根据这个目标来看,济南2011年新建商品住房均价涨幅预计不高于12%。
  并且,在国家发改委的主导下,从今年5月1日起,“一房一价”和取消房产交易过程中的部分手续费将正式实施。发改委的加入,意味着住建部门,土地部门,房管部门,物价部门以及财税部门银监系统全部参与进了房地产调控,这些部委将对房地产进行从土地竞得,房屋建设至销售各主要环节的监管。
  其实,丈母娘不是对自己的女婿不满意,也不是对自己的女婿的未来担心而是对女儿女婿二人以后生活的经济社会环境担心。换句话说,她是对今后的宏观经济状况担心,对这种经济景气指数的预期偏淡。
  政府意识到了这个问题。通货膨胀是今年政府工作的首要任务,国务院总理温家宝在今年。两会的中外记者会上直言通货膨胀包括房价和物价。从这一点来看对房地产市场的调控,已经不单纯是市场自身的事情,还关涉到通货膨胀与经济发展的前景。如果宏观经济环境趋好,丈母娘的担心自然会变小。
  就济南而言,还有自己的“杀手锏”。济南市市长张建国表示,对于保障性住房,今年“我们要争取3万套以上。”而对于公租房的价格,他说,“济南今年会争取尽快出台相关规定,总的考虑公租房租金要低于市场价格的70%。如此力度,在全国堪称罕见。
  其实,济南楼市并非铁板一块。虽然价格未降,但销量依然大幅下降。“今年3月和去年同期相比,济南市新建住房成交量已下降了15%至20%,这说明限购令出台后对这个城市房地产市场影响较为明显。”长期关注济南房地产市场的山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说。
  在济南拥有10家21世纪不动产加盟店的济南孚瑞房地产经济有限公司总经理高春慧也说,“截至3月26日,济南市3月份二手房成交1259套,而在限购令之前正常一个月应该在2100套,预计整个3月济南市二手房成交量将同比下滑40%左右。”
  郭松海说:“限购令实施只有一个月的时间,现在还不能期待房价很快降下来,但是只要有效控制了市场成交量,同时继续加大对保障性住房和廉租房的市场供应,将对房价的松动起到积极的影响。”
  看来,拥有一套自己的婚房,在济南或许将不再遥远。
  
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  持续上涨的房价已经成为新人们构筑爱巢的最大阻力。调查结果显示,2010年,如果新婚人群所选择新居面积平均如按90m2计算,则购买新房约需要70万元,而这一结论已属保守。省城两家房地产调研机构提供的近期统计的济南市内五区域房价和全市均价的数据显示,济南市在售搂盘成交均价巳迈过9000元/m2的门槛。
  新房装修和婚礼花费(含婚宴)是其中最重要的两项开支。其中,每套新房的装修费用约为51504元,占新人结婚消费的34.4%。

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