目标成本管理在上市房地产开发企业中的应用探究

作者:未知

  摘要:房地产是我国现阶段最重要的支柱性产业之一,同时面临着激烈的市场竞争环境。房地产企业想要处于不败之地,就必须重视提升自身的综合实力,创造出更高的经济效益。目标成本管理是房地产开发企业管理中的重要组成部分,做好目标成本管理工作有助于减少资源浪费,促进资源的优化配置,从而节约企业成本,提高利润。本文首先对目标成本管理进行简要概述,其次分析目标成本管理在上市房地产开发企业中的具体应用,希望具有一定的借鉴意义和参考价值。
  关键词:目标成本管理;上市企业;房地产开发;应用
  由于房地产开发企业产品的开发生产具有特殊性,和一般工业产品相比较,其开发产品位置固定、使用年限长、投入资金多,且生产周期相对长,有着较大的投资风险和较高的收益[1]。因此上市房地产开发企业这种性质决定了必须注重目标成本管理,它是降低产品开发成本,提高市场竞争力的重要保证,有助于获得更高的经济利益,实现资本保值增值。
  1 目标成本管理概述
  上市房地产企业在项目开发过程中,经过对市场的可行性调查研究,制定出预期的利润目标,为了实现利润计划而实施的成本管理,我们称之为目标成本管理。目标成本管理的管理对象是整个项目开发的全过程,根据上市房地产开发的特点和性质,分别归类好开发过程中需要的产品,其项目成本主要涉及到土地购买费用、设备费用、材料费用和人工费用等多项成本支出,其中成本管理的重点内容以土地购买费用和公共设施建设费用為主。上市房地产企业目标成本管理基本上跟随市场导向,在市场激烈竞争环境中制定出合理规划,通过对市场价格节能型分析[2],考虑到上市房地产项目开发目标所赢得的利润,从而推导出成本项目目标,最后结合目标成本管理整个开发项目的进展,以便将目标成本管理控制在预定范围内。在此基础上,房地产开发的管理中心转向了对内部的控制和管理,通过内控管理来加强成本管理,从而保证整个开发项目的利润,不仅提高了上市房地产开发企业的市场竞争力,而且提升了经济效益。
  目标成本管理是新时代房地产企业顺应市场变化的客观需求。目标成本管理转变了企业以往在成本管理中只重视自身实际消耗,而不考虑外部市场需求的传统理念。它主张只有基于市场考察而得来的认可价格和企业预期实现的目标利润相结合才是成本开支的主体,从而有效地将事前控制、事中控制和事后控制有机融合为一体,以此增强了成本控制的预见性、规范性和科学性。上市房地产企业经营规模大,将企业内部资源进行优化配置是促进企业发展壮大的重要途径。实施目标成本管理,在制定成本管理流程计划时,直接将成本费用这一未知因素转变成已知因素,减少企业不必要的成本开支,根据成本管理计划提高了预算管理的精确度,为企业赢得更高收益打下坚实的基础。
  2 目标成本管理在上市房地产开发企业中的应用步骤
  2.1 目标成本的测定
  确定目标成本是目标成本管理的首要步骤,由于房地产开发产品的特殊性,因此要在明确目标成本时测定项目的整体成本,在开发项目中实施初步预算编制。项目开发的可行性研究中需要一定的项目数据资料和有效信心,在收集完整资料后对整个项目进行分析,评估企业内部的运营状况,考虑到市场变化影响因素等多个方面的影响,从而确定项目开发的最佳成本规划。现阶段在确定目标成本是以倒推法为主,即首先确定该项目预期目标利润,然后置于市场环境中来准确估算项目建成后的价值,减去项目产品建成过程中所需的成本后,项目可能创造出来的价值之差,就是我们所谓的目标成本[3]。目标利润不是房地产企业凭空预期的,而是在全面调查房地产行业利润率后,然后根据固定的计算方法得出来的,一般是指项目开发中的单一产品,如果开发项目包含多个产品,那么利润的估算要进行分解,在化解不同产品目标后再行推导目标成本。
  2.2 目标成本的分解
  运用以上方法确定得到的利润是项目产品的整体利润,但是为了加强项目成本管理的可操作性,需要对项目的目标成本进行化解,将其分解成不同操作过程中的小目标,让各个部门在不同开发项目实施环节中更加明确成本方向。在完成工程的设计图和工程施工规划后,结合工程的具体开展计划,确定每个施工环节中的具体目标成本,参照详细的施工进度来详细分解成本,从而详细制定整个项目开发过程的成本,在使用资金、资源时都要参照目标成本规划,严格加强内控管理,不能超出规定范围。
  2.3 目标成本的控制
  目标成本的控制是房地产开发企业目标成本管理中的重点内容,同时也是主体部分,涉及到对各个部门、各个施工环节的管理。我们了解到房地产开发企业项目产品具有特殊性,因此管理时间长,管理难度大。目标成本管理就要将分解后的成本落实到具体岗位中,责任明确到个人,根据房地产企业的绩效管理制度,结合相应的奖惩机制[4],全面控制项目开发的全过程。
  2.3.1 事前控制阶段
  房地产开发企业项目开发前期,首先企业要依照所开发的项目实施研究和规划工作,勘测到周边的工程环境,从而开展项目的可行性研究,采取先进的技术和营销手段来顺利实现项目的开发过程,进行财务预算,明确成本控制目标,制定出适合的管理方案。规划设计是事前控制阶段的重点环节,如果对项目设计出现问题,那么会直接影响到后期的施工环节,因此房地产企业必须选聘专业的设计人才,有着成熟的房地产企业开发项目设计经验,从事过具体项目的规划,并且和企业制定的预期利润相一致,最大限度节省项目开发的成本,保证实现企业预期利润。最后在选择合作施工单位上,通过招标的方式选择施工单位,分析和比较不同施工单位提供的施工方案,最后选出信誉好、方案佳的施工单位来合作。
  2.3.2 事中控制阶段
  企业应该构建一个内部的成本费用控制系统,在施工各个环节费用使用中制定严格的标准,保障在制定的规划控制中。工程建设安装的采购环节所需要的材料量大,因此一般上市房地产开发企业都有固定的供货渠道,因此要做好质量管控[5],同时还可以挑选供应商的几种工程材料相比较,帮助降低采购价格,节省成本。房地产开发项目管理者要对施工材料、水电等资源进行合理利用,做好施工阶段内管理,重视建设质量,避免后期的验收返工等问题,从而导致成本增加。
  2.3.3 事后控制阶段
  项目竣工后,房地产开发企业及时决算工程项目,竣工决算时重点关注财务部门和预算审计部门,领导项目部整理项目施工所剩余材料,分析各个环节使用资金,核对是否在成本控制中,如果发现某项环节超出成本预算目标,总结其原因。
  结语
  综上所述,我国房地产行业在近年来得到迅猛发展,和发达国家相比较其内控管理较为松散,尤其是目标成本管理意识薄弱。对此上市房地产开发企业应当注重成本管理的精细化和科学化,完善目标成本管理步骤,为企业创造出更高的经济效益。
  参考文献
  [1]任胜华.目标成本管理在港务公司的应用研究——上港集团军工路分公司的应用实践[J].中国港口,2012(6):51-52.
  [2]夏丽颖.企业经济管理中的目标成本管理的应用研究[J].商业故事,2017(3).
  [3]刘洋.目标成本管理在企业经济管理中的作用分析[J].中国经贸,2016(13):157-158.
  [4]邱思葭.企业经济管理有效应用目标成本管理方法的意义[J].劳动保障世界,2017(5X).
  [5]秦文娟.基于目标成本的成本管理体系在制造企业中的应用研究[J].经贸实践,2015(13).
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