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浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属

作者:未知

  【摘要】本文针对商品房住宅小区人防地下車位转让和使用管理混乱的现状,浅析了商品房住宅小区人防地下车位的所有权和使用权归属,提出来了解决矛盾纠纷的有效途径。
  【关键词】商品房;人防车位;所有权
  随着城镇居民生活质量的日趋提高,城镇居民小车拥有量不断增加,伴随城市地价的不断攀升和国防建设的现实需要,促使城市房地产项目开发规划日趋科学、合理,新建商品房住宅小区基本上都实行了人车分流,商品房住宅小区人防地下车位建设已经成为房地产开发项目常态配建设施。转让和使用商品房住宅小区人防地下车位已经成为城镇居民日常生活不可或缺的一部分,导致日常矛盾和纠纷不断,业主和房地产开发商及小区物业等各方均期待运用法律来解决商品房住宅小区人防地下车位所有权归属问题。
  1、现行法律没有明确界定商品房住宅小区人防地下车位所有权归属
  《人民防空法》和《人民防空工程建设管理规定》仅仅确定人民防空工程平时由投资者使用管理,战时由人民防空主管部门统一安排使用。在未用法律条文确认人防工程所有权归属的前提下,仅以平时和战时为时间界限赋予了投资者和人民防空主管部门对人民防空工程在不同时限的使用管理权,模糊、淡化了人民防空工程所有权概念。最高人民法院也没有做出关于人民防空工程所有权归属的相关权威解释。法律规定的空白,导致商品房住宅小区人防地下车位转让和使用纠纷的处理和车位业主权益的保障处于无法可依状态。群众亟待出台商品房住宅小区人防地下车位法律规范,及时有效化解矛盾。
  2、商品房住宅小区地下车位是否具有人防工程法律属性,应当根据商品房住宅小区地下车位是否为履行法律义务配套建设的人防设施来确定
  商品房住宅小区地下车位,因其位置的特殊性,许多专家学者和相关主管部门、房地产开发商将其界定为人民防空工程,认为应依《人民防空法》和《人民防空工程建设管理规定》来进行管理。
  依据《人民防空工程建设管理》规定,房地产开发商作为投资者,凡是新建商品房均应按照地面首层建筑面积修建防空地下室,这说明地面房地产开发商建设配套的首层建筑面积之内的防空地下室属于房地产开发商依法履行的国防义务。房地产开发商在地面首层建筑面积之外修建的地下室是房地产开发商自愿修建的非人防义务地下室,虽然该区域可用于防空,但其不具备国防义务属性,不是房地产开发商必须配套建设的国防义务设施,应定性为普通城市地下空间开发工程,不属于人民防空法律法规调整适用的范围。因此,商品房地下车位不能都笼统界定为人防地下车位,应当以是否为履行人防配套建设义务划分为商品房住宅小区人防义务地下车位和商品房住宅小区非人防义务地下车位(普通地下车位)。
  3、国家应当出台法律明确规定房地产开发商履行法定义务自建配套的商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属及依法使用的问题
  目前,未出台相关法律明确房地产开发商自建配套商品房住宅小区人防地下车位所有权,致使商品房住宅小区人防地下车位管理混乱。许多专家学者认为,人防地下车位属于国防资产,房地产开发商只有使用权,不能进行转让,只能由房地产开发商出租给小区业主。但实际生活中,商品房住宅小区地下车位均由房地产开发商变相卖给了业主(有的房地产开发商在卖商品房时就要求必须同时购买地下车位),业主出钱了,自身权利却无法维护。
  3.1界定房地产开发商履行法律义务而申请易地建设的人防工程所有权归属。房地产开发商因为商品房开发原地客观条件限制不能自建配套人防工程的,只能依法申请异地建设,并且必须按照国家规定的防空地下室易地建设收费标准,缴纳等额面积足额标准费用。人防主管部门在收取建设费用后负责统筹安排,有计划地开展易地建设人防工程设施建设。人防部门作为投资主体组织建设的人防工程,按照物权法的规定,其所有权应当归人防部门所有(代表国家持有)。易地建设的人防工程,国家没有规定按房地产开发商缴纳的易地建设费数额来确定、划拨房地产开发商可拥有的异地建设人防工程的具体位置、面积大小,以及平时的使用管理权和收益权,而是确定平战期间均由人防主管部门统一安排使用,这也充分说明房地产开发商依法履行法律义务而申请易地建设的人防工程归国家占有、使用和收益,其所有权、使用权完全归国家所有。
  3.2房地产开发商依法履行义务自建配套的商品房住宅小区人防地下车位,法律不宜确定其所有权归投资者房地产开发商所有。如确定其归房地产开发商所有,这实际上会导致房地产开发商依法履行义务自建配套的商品房住宅小区人防地下车位与房地产开发商依法履行义务申请易地建设人防工程所有权归属完全不同。申请易地建设人防工程,并不是对房地产开发商不进行人防工程原地建设的行政处罚,而是房地产开发商因为客观条件限制不能原地履行法律义务配套建设人防工程而依法采取的缴纳易地建设费另建的补救措施。房地产开发商无论是依法履行义务配套自建人防工程,还是依法履行义务申请易地建设并缴纳易地建设费由国家统一建设人防工程,二者在法律本质上没有区别,都属于依法履行投资建设人防工程的义务。如确认房地产开发商依法履行义务配套自建人防工程和依法履行义务申请易地建设人防工程的所有权归属完全不同,则有违公平原则。
  3.3房地产开发商依法自建配套的商品房住宅小区人防车位不能以人防工程“谁投资、谁使用”原则简单推定为房地产开发商依法配套自建的商品房住宅小区人防车位归开发商所有和使用。
  3.3.1房地产开发商依法自建配套的商品房住宅小区人防车位与其它自愿建设的人防工程及城市地下空间开发利用其它地下工程不同。投资者自愿依法开发建设的各种人防工程及开发利用城市地下空间进行多种经营的其它地下工程,不具有法律义务强制履行属性,不具有公共服务属性,且投资建设主体和使用主体、土地使用权明晰,无法律冲突现象,与房地产开发商依法自建配套的商品房住宅小区人防车位所具有的法律义务属性和服务小区业主的特定性及所有权的模糊性,有本质区别。因此,对房地产开发商因履行法律义务所依法自建配套的商品房住宅小区人防车位,不能简单推定适用“谁投资、谁使用”原则。
  3.3.2大多数房地产开发商依法自建配套商品房住宅小区地下车位人防工程没有取得地下土地使用权。建设配套的地下车位人防工程是依附于地表土地使用权而延伸建设的,房地产开发商将商品房卖完后,商品房住宅小区的土地使用权已被全体业主共同分摊、共同所有。如将房地产开发商依法自建配套的没有土地使用权的商品房住宅小区人防工程地下车位确定归房地产开发商所有和使用,不具有合法性。
  3.3.3房地产开发商依法自建配套的商品房住宅小区人防工程地下车位即或取得了地下土地使用权,也计入了容积率,但仍不能从根本上否认其履行法律义务配套建设人防工程的实质。作为法律强制房地产开发商为商品房住宅小区必须提供的附属设施,具有公益性质,不宜将其所有权确定为房地产开发商所有和使用。
  4、建议法律明确界定房地产开发商履行法律义务配套自建的商品房住宅小区人防地下车位所有权
  本人建议商品房住宅小区人防地下车位的所有权明确归国家和小区业主共有,平时交给小区业主使用,战时由国家统一使用。这既能有效解决当前商品房住宅小区人防地下车位所有权归属不明所引起的纠纷,又能杜绝了房地产开发商变相出售人防车位,损害国家和业主权益的行为,同时又明确了履行现行国防法律义务的强制性和惠及小区业主的公益性。
  参考文献:
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  [3]金鹰.人防地下车库所有权归属探析[J].《法治研究》[2013]9.
  [4]胡亚琴.人防车位纠纷法律分析[J].《山西省政法管理干部学院学报》[2018]1.
  作者简介:
  李泓辰,男,汉族,2000年2月22日出生,湖南省常德市,吉林大学法学院17级法学本科就读。
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