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浅谈推行房产税对中国经济的影响

作者:未知

  【摘要】自1999 年住房分配制度市场化改革以来,我国各大城市住房价格一路高涨,发展到今天,北上广深等地的房产均价在5~6万/平,但这一均价是将城中村计算在内的,实际新楼盘房价已经上涨至均价8~9万/平,较三线城市的房价超出数倍。这样的房价现状,一方面加剧了财富分配的不平等,抬高了人们生活成本和社会生产成本,带来较大的系统性金融风险,到今天房价过高已经成为阻碍我国经济稳步增长的重大因素;另一方面,房价波动“绑架”了我国 GDP波动,相关性过于紧密的情况下,房价的下跌常伴随着 GDP 增速的下降,导致我国GDP数据中存在较大量的经济泡沫,导致各级政府在经济“稳增长”和“控房价”之间举步维艰。房产税改革是我国税制改革的工作重点,也是我国经济着陆的重要一环,房产税对房地产市场的影响已经成为社会各界关注的焦点,本文探讨从房产税入手,分析我国房地产经济现状,探讨推行房产税对我国经济的影响。
  【关键词】房产税改革;经济;影响
  1、房产税
  我国房产税的推行从上世纪80年代中期就已经开始了,1986年9月15日国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,《暂行条例》中规定自1986年10月1日起在全国范围内施行房产税。这部《暂行条例》中关于房产的征税划分为自用和出租两种,且将房产税划归地方税种,给予地方政府较大的税收权力。2011年1月末国务院批准上海、重庆率先恢复对个人所有非营业用房产税的征收,这一决定的出现于上海和重庆两地人口户籍人口自然变动有很大关系。2013 年党的十八届三中全会上提出深化税收制度改革的要求,这次会议加快了我国房地产税收推进改革的脚步;同年,国务院批准了国家发改委提出的《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》,工作意见中明确提出“继续扩大个人住房房产税改革试点范围”。在推行房地产的数十年间,政府相关部门和专家学者们敏感的发现房产税税率与房价波动之间的关系,这种关系表现为:房产税税率每提高1个百分点,房价波动就会减少0.15个百分点;且房产税税率对房价波动的抑制作用随着改革的推进呈现渐强趋势;我国东部省市地区内,房产税税率对房价波动的抑制作用最稳健,抑制程度高于全国平均抑制水平。
  2、我国房地产经济现状
  房地产经济在我国宏观经济中占有较大比重,与国内生产总值GDP的关系十分密切,房价上扬带动GDP增速提升,房价下跌带动GDP增速下降;且从宏观视角来看,我国已经进入经济下行期,重点表现在人力资本和全要素生产率的增速下降,经济着陆是必然趋势,推行房产税必将影响房价的波动,对房地产业形成影响,进而加剧宏观经济的下行风险,可以说,我国政府若想要通过推行房产税抑制房价波动,必然要面对GDP增速下降的趋势,进行我国经济的去泡沫化。根据国家统计局数据可知,2018年上半年我国GDP约为41万亿元,其中房地产业所在的第三产业增加值为22万亿元,占GDP比重54%,其中房地产业增加值为2.8万亿元,占第三产业增加值比重的13%,占GDP比重6.87%,这一占比比例在过去十数年间不断增加,由此可见,房地产业对于我国经济增长的重要性。正因为房地产业在我国宏观经济中的举足轻重,各级政府推行房产税对房地产市场所产生的影响必然会传导到我国宏观经济系统,因此,房产税的征收范围、计税依据、税率设计、税收优惠的设计十分重要,必须得到各级政府的重视。
  3、房产税对房地产市场的影响
  但我们不能仅看到推行房产税对于我国宏观经济下行带来的压力,还应当看到征收房产税对房地产需求和供给的调整,看到房产税对于稳定房地产业所做出的影响。首先是房地产需求方面,征收房产税必将转变人们对房屋的自住需求、炒房需求和囤房需求发生变化,第一是自住需求,政府征收房产税后,消费者必须考虑到年年要缴税的预期资金支出,必然会推动消费者从购买大户型转向更符合需求和资金实力合理的中、小户型;第二是炒房需求,政府征收房產税必然增加投资人的房产持有成本,投资人必然会更加谨慎投资,分流出部分资金用于其他方面的投资,增加社会其他方向的资金量,缓解房地产经济泡沫化问题;第三是囤积住房需求,政府征收房产税后囤积住房成本增加、经济效益降低,房主会更多考虑出租房屋、进行二手房交易,增加住房供应量,三管齐下使房价趋于稳定。其次是房地产供应方面,房产税影响的主要是房地产开发商和二手房出售方,第一,自住需求消费者的选择转向中小户型,刺激房地产开发商更多开发中、小户型房产,增加单位土地面积上住房数量,调整供需;第二,房地产税的征收会对房价波动产生抑制,开发商延迟开发和销售会影响自身经济效益,刺激开发商加速开发、销售新房,提高市场上的房源供应,调整供需;第三,房产税改革调整了炒房和囤房人群的需求,更多房源能够用来交易,有效实现房源数量增加。
  4、房产税对宏观经济的影响
  由以上二、三点可见,房产税可以成为房地产业的“稳定器”,在房价上行时,房产税税负随之增加,调整供需关系,迫使房价回归;在房价下行时,房产税税负随之减少,调整供需关系,推动房价回归,实现对房地产市场房价波动的长期调节。而房产税改革在抑制房价波动的同时,不可避免对房地产业的产值增加量形成负面影响,且在房地产业在宏观经济增量中所占的比例背景下,房产税的征收对宏观经济增量的负面影响也十分显著。根据我国推行房产税近十数年时间内GDP增量的变化可知,房产税税率从0%增加到1.2%时,GDP下降了0.38%,这一下降比例随着房产税税率的上升而增加,在我国宏观经济整体下行的背景下,GDP微小的变化都尤为突出,对我国经济的其他方面带来连带影响,在这样的情况下,房产税改革必须兼顾对宏观经济的负面影响,否则房产税的推进必将举步维艰。
  结语:
  房产税改革对我国宏观经济具有负面影响,尤其是在整体经济下行的当下,这种负面影响尤其突出,这也是各省市地区政府关于房产税及房价调控方面左右为难的重要原因。从我国城市化发展和整体经济发展空间来看,房地产业的发展空间还很大,各级政府在推行房产税的过程中必须慎而又慎,综合考虑税收改革和推行带来的积极作用和负面影响,尽量削弱负面影响,利用好房产税这一工具,尽量平衡经济“稳增长”和“控房价”二者的关系。
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