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浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划对策

作者:未知

  摘要:近年来随着国家对房地产行业的宏观政策调整,房地产企业的发展受到了较大的影响,因此越来越多的房地产企业开始由粗放型管理向精细化的内部管理转型。土地增值税税负对房地产企业的盈利能力和现金流具有较大的影响,所以对其进行筹划成为房地产企业进行精细化管理的关键环节。基于此,本文从分析房地产企业进行土地增值税纳税筹划的积极意义出发,总结其纳税筹划的基本原则及常用方法,并在此基础上提出一些土地增值税具体的筹划策略,旨在为房地产企业合理降低其税负,改善盈利能力和现金流状况提供有益帮助。
  关键词:土地增值税;房地产企业;纳税筹划
  中图分类号:F299.233.42文献识别码:A文章编号:2096-3157(2019)11-0111-02
  一、纳税筹划及土地增值税概述
  纳税筹划主要是指企业在税收法规的许可范围之内,通过对企业的投资筹资、生产经营等各项经济活动进行预先的规划和安排来有效的降低税费支出,促进企业价值最大化目标实现的管理过程。土地增值税主要是指以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物以及附着物所取得的增值额为征税对象,按照规定税率进行计征的税种主要分为预征税和清算征收两个阶段。
  二、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的积极意义
  房地产企业进行土地增值税纳税筹划的积极意义主要体现在三个方面:一是有助于房地产企业降低成本,适应市场竞争,即对于房地产企业来说,土地增值税是其一项重要的成本支出,直接影响企业盈利水平,只有对其进行必要的筹划,才能提高其盈利水平,适应市场竞争;二是有利于房地产企业财务管理水平的提高,即土地增值税的纳税筹划不单纯是一项节税活动,它可以帮助企业有效减少现金流支出,提高资金使用效率,从这个角度来说,土地增值税的纳税筹划客观上促进了房地产企业财务管理水平的提升;三是有利于房地产企业有效控制土地增值税的涉税风险,即进行土地增值税纳税筹划是建立在对相关税收政策较为熟悉和了解的基础上,因此客观上有利于房地产企业对于涉税风险的控制。
  三、房地产企業进行土地增值税纳税筹划的基本原则及常用方法
  1.房地产企业进行土地增值税纳税筹划的基本原则
  根据税收筹划的概念和相关理论,笔者认为房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时需遵循三个基本原则:一是合法性原则,即纳税筹划与偷税漏税有着质的区别,房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时,必须是在充分熟悉和掌握国家相关财税政策的基础上,依法进行;二是稳健性原则,即纳税筹划的减税收益越大,其风险也越大,土地增值税的节税收益与土地成本涨跌、建材价格变动、房地产市场活跃度和国家宏观调控等息息相关,因此房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时必须注意筹划收益和风险,以稳健为主;三是成本效率原则,即进行土地增值税纳税筹划,必然会付出一定的经济成本和时间成本,因此在进行筹划时,应遵循筹划成本与收益比达到最优为基本原则。
  2.房地产企业进行土地增值税纳税筹划的常用方法
  在纳税筹划实务中,常用的筹划思维方法有四大类:一是通过缩小税基或降低适用税率进行筹划,即缩小税基可以有效降低企业应缴税额,而对于超率累进税率计税方法,可以通过降低适用税率来进行筹划降低税负;二是合理有效的利用国家相关的税收优惠政策进行筹划,即按照国家税收优惠政策来对企业的经营管理活动进行调整布局以符合优惠条件来降低税负;三是通过增加扣除项目的方式来提高扣除额,进而降低相关的税负;四是充分利用税金的时间价值,即在税收法规允许的前提下通过延迟缴税的方式来获取税金的时间价值,增加企业的资金流动性。这四种方式对于房地产企业的土地增值税纳税筹划具有较强的实践指导性,在实务中可以参考综合使用。
  四、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的具体策略
  在明确了房地产企业土地增值税纳税筹划的基本原则和常用方法的基础上,结合房地产企业开发及土地增值税的业务实际,建议房地产企业从以下角度采取策略来进行土地增值税的纳税筹划:
  1.对土地增值税税收政策进行合理利用
  当前我国房地产企业的土地增值税实行的是预缴清算的方式,即土地增值税是在取得预售资格并转让住宅使用权之后,按照规定缴纳土地增值税,待满足清算条件时再进行汇算清缴,据此我们可以考虑对该项税收政策加以利用来调整清算的时间点,获取税金的时间价值。在实务中可以利用土地增值税的清算应纳税额与预征额之间的平衡点增值率来加以筹划,该平衡点的计算公式如下:
  土地增值税预征额=土地增值税清算应纳税额
  即:销售额×预征率=扣除项目金额×土地增值率×土地增值税率
  由于,土地增值率=(销售额-扣除项目)/扣除项目
  则,销售额=扣除项目金额×(1+土地增值率)
  代入上述等式调整后可得:土地增值率=预征率/(土地增值率-预征率)
  当实际土地增值率超过该平衡点时,土地增值税的清算额将会高于预征额,此时房地产企业应当采取措施延迟清算来获取税金的时间价值,相反情况下则应当及早清算,加快资金回笼,降低潜在的财务风险。
  2.利用土地增值税的税收优惠政策进行筹划
  当前对房地产企业的土地增值税来说,可以用到的优惠政策主要是其开发的普通标准住宅若增值率不超过20%,可以免征土地增值税。结合该项优惠政策,房地产企业可以通过合理利用土地增值税的四级超率累进税率的跳跃临界点,通过调整商品房销售定价策略来使增值率接近这个临界点但是不突破,从而实现收入利润增加而土地增值税不会增加的相对收益最大化,即增值率=(房屋售价×开发面积-土地成本-不含利息的开发成本)/(土地成本+不含利息的开发成本)<20%。
  3.在合法合规前提下增大扣除项目的金额
  在合法合规的前提下增大扣除项目金额可以在一定程度上降低增值率,从而使其适用低税率是房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时常用策略之一。在实务中可以使用的增大扣除项目金额的方法主要有两种:   第一,合理的利用利息费用来增加扣除项目金额。房地产开发企业具有资金量需求大、项目周期长的特点,因此一般的项目开发资金多以金融机构贷款为主,进而会产生较大金额的利息支出,这为税收筹划带来了空间。按照我国土地增值税实施条例的相关规定,房地产企业的贷款利息支出方式有两种方案:一是当房地产企业能够按项目计算分摊利息且能够提供金融机构证明的,可以按利息+(获取项目土地使用权支出额+开发成本-资本化利息)×5%计入扣除项目;二是当房地产企业存在不能提供金融机构证明、利息支出不能独立核算、不能按项目计算分摊利息支出三种情况中的一种时,其利息支出可按(获取项目土地使用权支出额+开发成本-资本化利息)×10%进行扣除。这两种方案的决策思路是孰大原则,当房地产企业的负债融资多,权益融资比较少时,可参考选择第一种方案,反之即便符合方案一的前提条件也应当选择第二种方案,以增大扣除项目金额,降低土地增值税税负支出。
  第二,通过费用转移的方式增大开发项目的扣除金额,降低土地增值率。在实务中,多数房地产企业在运营管理过程中存在总部费用支出与项目开发支出之间会存在交叉部分且难以区分,因此房地产企业可以考虑在会计核算过程中将该部分费用计入扣除项目中来降低土地增值率,进而实现税负的减少,当然这种转移费用的做法需要有充足的依据,不能滥用而给企业带来涉税风险。
  第三,结合房地产项目所在地区消费者的接受能力,通过改善项目小区的硬件环境和公共配套设施品质、适度提高商品房的装修档次等方式来加大扣除项目,这样不仅可以降低土地增值率,同时还能够提高项目的市场竞争力,而增加的这些额外支出可以通过适度的提升商品房的销售价格来补偿。
  4.其他土地增值税纳税筹划策略
  在实务中房地产企业经常采用的两种纳税筹划策略主要有合作建房和分散销售收入两种:第一,合作建房。合作建房是利用税法的“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的应征收土地增值税”的优惠政策来进行纳税筹划。例如房地产企业可以与多名个人联合开发其自有土地,建成后根据资金投入比例进行分房,在分房环节房地产企业及联合开发个人均可免征土地增值税,而个人在处置其获得的住宅时是免收土地增值税的。第二,分散销售。分散销售收入的策略主要从两个角度入手:一是通过成立独立的项目销售公司,在项目完工后转让开发项目的销售权利,由销售公司通过二次销售住宅来降低企业的土地增值率;二是通过分別签订装修合同和毛坯房销售合同的方式,这样在计算土地增值率时仅按毛坯房售价作为计税依据,实现税务筹划降低房地产企业的土地增值税。
  五、结束语
  土地增值税税负高低对房地产企业的盈利能力和现金流量具有较大影响,房地产企业应当采取一定的措施对其进行筹划来降低这种影响。基于此,本文在阐述纳税筹划基本原则和常用方法的基础上,结合房地产企业土地增值税的相关税收政策,分别从对土地增值税税收政策进行合理利用、利用土地增值税的税收优惠政策进行筹划、在合法合规前提下增大扣除项目的金额等角度提出了具体的优化策略,旨在为房地产企业合理降低土地增值税,提升综合竞争实力提供有益参考。
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  作者简介:
  周旋,供职于碧桂园城市置业(武汉)有限公司。
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