在线客服

咨询热线

房地产经济的影响因素分析

作者:未知

  摘要:在我国国民经济中,房地产经济不仅是重要组成部分之一,更是支柱性产业。尤其是近些年来,伴随我国城镇化建设步伐的日益加快,我国房地产经济更是获得了蓬勃发展,在国民生产总值中贡献比高达15%左右,极大地推动了我国国民经济的发展。然而在取得如此瞩目的成绩的背后,还需要清醒地认识到,受多种因素影响,我国房地产经济发展还存在着不少问题,制约了我国房地产经济的进一步发展。本文是基于此,试图就房地产经济的影响因素展开深入的研究分析。
  关键词:国民经济;房地产经济;影响因素;研究分析
  中图分类号:F299.23文献识别码:A文章编号:2096-3157(2019)11-0109-02
  一、房地产经济的影响因素
  1.市场方面因素
  由于我国数量众多的人口,自然决定了我国房地产行业是一个极为巨大的发展潜力,是一个极为广阔的开拓空间的市场。而且在城市化进程日益加快的形势背景下,越来越多农村居民逐渐向着城市迁移,从而进一步加剧了对住房的需求,刺激了房地产经济的进一步发展。所以在市场方面因素的影响下,我国房地产经济有着极好的未来前景和发展空间。但房地产毕竟也属于一种商品,自然也就具有商品的属性,那么就势必会受到供求关系的影响,虽然就宏观上而言,我国对于房地产数量有着更大的需求,但是如果具体到某个地方,就需要看当地的住房供求情况。
  2.经济方面因素
  如果居民有着较高的收入水平,也就意味着其一般有着较为强烈的投资理财意愿,而房地产这种较为特殊的商品有着更大的升值空间,因此对于这部分有着较强投资理财意愿的居民有着非常强的吸引力,使得他们往往选择将购买房产作为一种投资方式,从而一定程度上促进了房地产经济的发展。但反过来说,如果居民收入水平较低,当他们的收入仅够满足日常生活所需的时候,自然没有余力去投资房产。如果整个区域居民的收入水平都不高,那么当地房地产经济势必会呈现疲软态势。物价因素主要是指房地产建设项目所涉及到的建筑材料、人工费用等方面,一旦当地建筑材料价格和人工费用方面出现了较大波动或变化,所导致后续一系列影响将最终作用于房地产经济上。很多情况下,利率会对消费者的购买行为产生非常直接的影响,这主要是由于很多消费者在购买房产的时候,除了支付一部分首付款,更多是以按揭的方式向银行贷款,那么贷款利率的提升或降低自然会对消费者的购房成本产生直接的影响,从而抑制或促进消费者的房产购买欲望。而就房地产开放商而言,贷款利率的高低直接影响着房地产项目的建设成本以及盈利多少,当建设成本过高而导致盈利很少或没有盈利的时候,自然没有开发商愿意建设相关房地产项目,从而一定程度上影响到房地产经济的发展。
  3.社会方面因素
  通常情况下,如果一个国家政治环境较为稳定,那么这个国家的居民往往有着比较高的投资房地产意愿,从而房地产经济也能够因此而保持较为稳定的发展态势。反之,如果一个国家政治环境不稳定,社会动乱,当人们的生活安全都得到不到相应保障的时候,自然也就没有购买房产的需求,从而使得房地产经济发展陷入疲软。但就目前国内政治环境而言,无疑是较为稳定的,所以这方面对房地产经济带来的负面影响并不存在。所以这也一定程度上为我国房地产经济的健康有序发展提供了一个良好的社会政治环境氛围。
  4.国际环境因素
  在全球经济一体化的形势背景下,国与国之间的交流也日渐频繁,从而使得国与国之间的影响也逐渐加深。虽然房地产作为固定资产没法进行移动,对于房地产开放商而言房地产竞争更多集中在国内范围,然而房地产开发企业却是有可能来自国外的,那么外资的注入势必会对国内房地产经济的发展产生一定的影响。而这份影响力的大小将主要取决于国家对于外资进入房地产行业领域的放开力度。
  二、房地产经济的发展对策
  1.强化政府宏观调控力度
  为了进一步确保国内房地产经济能够稳定发展,政府部门应当对国内房地产经济的发展予以指导,将自身在房地产行业方面的宏观调控作用充分发挥出来。具体而言,主要可以从以下几个方面进行:一是科学分析房地产市场的房价波动情况,使所制定的宏观调控政策拥有更强的社会适应性,以便能够将宏观调控政策的调控作用有效发挥出来。二是积极出台一些货币政策或房屋限购政策,抑制房价的不正常上涨,防止出现房地产经济泡沫。三是完善经济适用房、廉租房等供给政策,通过健全完善的优惠条件、福利政策来使得相关符合条件的居民权益能够得到实实在在的保障。对房地产办理制度与交易手续予以进一步简化和强化,促进房地产的快速流动,以便能夠借此实现对各类人群住房需求的更好满足,将住房空置率最大程度缩减,实现对房地产资源的有效配置。四是将中低收入群体面临的住房困难问题作为主要任务,通过对现有城镇住房保障体系的健全完善,来促进该任务的完成。五是将新市民面临的住房问题作为基本出发点,通过对租赁住房存在短板的补齐,助力对该问题的解决。比如深圳市就明确提出,为了更好地满足不同人群的不同居住要求和需求,将会构建一套全覆盖、差异化、多层次的住房供应与保障体系,推出市场商品住房、公共租赁住房、人才安居型商品房三大类住房。同时,还将探索先租后售甚至以租抵购这样一种新的制度,实现租购并举。
  2.有效落实土地供应政策
  要想将房地产资源利用率有效提高起来,还应当对现有的土地供应政策予以有效的贯彻落实。完善土地相关储备制度,合理调控土地价格。在房地产项目开发和建设过程中,土地资源是最为重要的对象,是房地产开发项目得以实现顺利建设的基础。所以房地产经济的发展还可以从土地资源方面着手。土地价格由于会对房地产价格产生最为直接的影响,所以现有的土体调控机制必须予以进一步的健全与完善,让土地成本尽可能地控制在一个合理的水平,尽可能减少恶意炒房行为的发生,充分发挥土地资源的价值,既满足居民的住房需求,又能否增加国家财政收入,实现双赢。比如为了保证房价不再恶性上涨,深圳市政府规定,所有房地产商在深圳市范围之内,拿地一年之内必须进行开发,而且开工之后四年之内必须完成建设。如果完不成,深圳市政府每隔一段时间加收地价作为惩罚,如果长时间完不了工,那么政府就会把地块无偿收回,同时地块上所有附着的建筑物也都将无偿收回。   3.完善相关税费制度改革
  税费制度与房地产经济的发展两者是息息相关的关系,通过不断健全完善现有的税费制定能够一定程度上实现加强管理与控制房地产信贷,避免部分房地产企业明明能力不足,为了追求利益,却超范围、超负荷地过度开发,以此来更好地保障房地产经济的发展。在房地产市场现阶段内,主要实行的是先对房地产开发企业进行一次性征税,此后,房地产开发企业再通过售房的形式将税收向各个购房消费者予以转接。而在房地产项目的开发过程中,由于会涉及到很多不同名目的税收项目,从而导致房地产价格也因此而随之上涨,那么这无疑会对消费者的购房欲望产生一定抑制,进而影响到房地产经济的发展。比如为了增加炒房者的炒房成本,减少购房交易成本,建议国家应逐步构建“轻流转、重保有”的新型房地产税制模式,将税收重心从交易环节向保有环节转移,从而起到稳定房价、减少工业用地闲置、提高土地利用率,促进实体经济转型。
  4.注重引导房地产业投资
  为进一步有效遏制房地产行业的房价增长异常情况,确保房地产经济能够得以健康持续发展,更好地满足居民对于只买一套房的刚需,建议应注重和强化引导房地产业投资,合理配置改善性住房、保障性住房的投资比例,明确房地产投资主体的责任,引导相关投资主体增强风险调控能力,将投资企业的资质审核工作做好,实现对各个投资层次的成功优化配置。建议还需要科学地调控与配置房地产行业发展过程中出现的过剩产能,将一些房地产行业内存在的僵尸企业淘汰,构建更加健全完善的房地产企业准入与退出机制。还可以将银行贷款规模控制充分利用起来,有效遏制房地产投资规模增长异常问题,对房地产行业投资规模予以科学的引导。
  5.强化房地产业监管力度
  目前,由于我国对于房地产市场的监管力度还有待加强,从而导致不少房地产开发企业素质参差不齐,缺乏应有的社会责任感,从而导致我国房地产经济发展存在诸多问题,为了实现对这类问题的更加妥善的解决,建议应对现有的房地产监管制度予以进一步的健全完善,强化房地产业监管力度,对相关主体的行为予以进一步的规范。一是建立房地产信用体系,将社会舆论这股强大的监督力量充分利用起来,对房地产市场中的各种信用行为进行“全方位、无死角”的监督,为房地产经济的健康有序发展营造一个公开发展、公平竞争这样一种有益环境。二是建设房产信息系统,提供一个平台以供房地产资源实现共享,借助高效的信息服务来推动房地产经济的发展。三是做好房地產变化数据收集整理工作,通过预判分析,提前将相关准备工作做好,对房地产开发企业与消费者之间的关系进行良好的协调,确保在房地产市场内消费者的合法权益能够得到有效保护。四是健全完善现有的房地产业管理制度,对相关房地产经纪、中介机构的经营行为予以进一步规范,加强检查、监督、评价、考核、奖惩这些房地产经纪、中介机构,将部分没有社会责任心的房地产经纪、中介机构逐步淘汰,净化房地产服务行业环境,助力房地产经济健康持续发展。比如2018年12月上旬,为了对公共租赁住房转租转借行为进一步加强监督管理工作,北京市出台了相关文件,并在文件中明确规定,公租房一旦出现了违规转租转借等行为,那么该家庭五年内都将不再享受共有产权住房及公租房的申请资格。
  三、结语
  房地产经济由于与人们的生活息息相关,所以其发展好坏将直接关乎到人们的生活水准与生活质量。就某种方面而言,房地产行业的重要性在某种程度上关乎于房地产对于人们生活所作的贡献上。因此研究分析了房地产经济的影响因素,并提出了相应的对策,希望能够借此对我国房地产经济发展的有效控制提供起到一定助益,从而更好地保障人们应有的生活水准与生活质量,促进我国国民经济的健康有序发展。
  参考文献:
  [1]徐芃.房地产经济发展的影响因素及对策[J].住宅与房地产,2018,(31):14.
  [2]郭军聪.我国房地产经济的发展现状及对策简述[J].中国住宅设施,2018,(10):44~45.
  [3]魏欢.房地产经济与市场经济发展的协调[J].知识经济,2018,(18):58+60.
  [4]凌沛洛.我国房地产经济的发展现状及对策研究[J].科技经济导刊,2018,26(16):244.
  [5]邓志.我国房地产经济发展存在的主要问题和对策[J].湖南科技学院学报,2017,38(10):134~137.
  作者简介:
  张琰,供职于深圳市房地产和城市建设发展研究中心。
论文来源:《全国流通经济》 2019年11期
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-14899183.htm