开发建设过程的成本管控

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　　【摘要】开发建设过程中的成本管控，主要集中在项目设计、项目施工这两个阶段，于此同时在整个项目开发建设过程中做好项目的税务筹划工作十分重要。
　　【关键词】项目设计;招采;合同;动态成本;竣工结算;税务筹划
　　设计阶段是成本管控的关键阶段，有这么一种说法：“设计一条线，投资千千万”。据统计，设计阶段能够影响工程造价的75%-95%，所以设计阶段的成本管控非常重要。项目施工阶段的成本管控主要体现在招采、合同签署、过程动态成本、竣工结算四个方面。同时做好项目的税收筹划，合法降低项目税收成本。
　　1、项目设计阶段
　　设计阶段成本管控的方法很多，比如执行设计标准、推行标准设计、限额设计、设计优化、设计经济主要要素的分析改进等，以上方法应用得当可以节约大量成本。
　　2、项目施工阶段
　　2.1招采阶段
　　首先，选择有利的招标方式。招标方式要尽可能选择公开招标或充分利用U材U建的平台。目前来看，在选择工程承包单位及材料供应商时，进行公开招标是控制工程成本的最有效办法。在招标过程中可以凭借品牌效应及项目的地域优势，充分利用供应商的自身优势，在相互公平竞争的前提下，获得最优的价格及服务。
　　其次，严控招标过程。在招标过程中，要仔细审阅图纸、计算清单工程量，尽可能减少工程实施过程中的设计变更或中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各清单项的报价情况、防止低价中标、高价索赔、不平衡报价情况的出现。
　　2.2合同签署
　　合同签订要规范、细致、严密，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、合同价款未明示、合同施工界面描述不清楚、合同具体施工内容未详尽说明等等为借口，进行各种各样的索赔、导致以合同为依据的施工过程存在争议。
　　2.3过程动态成本控制
　　施工过程中动态成本的控制主要在于成本的组成要素人、材、机及过程变更签证的发生。人材机的价格均通过公开招标及U材U建平台获得了合理的市场价格，人工及机械的消耗基本已包含在专业分包或劳务分包折合到平米单价中，基本已提前锁定成本，过程控制的重点就专注于变更签证的发生及材料消耗量的控制这两个方面。
　　首先，变更及经济签证的控制。工程项目因周期长、涉及的工序及专业繁多、技术复杂等特点，变更签证在实际施工过程中是不可避免，但通过如下有效的事前工作可以使变更签证的发生率降低到最低。
　　（1）做好图纸会审。项目管理团队在取得施工图后要认真组织图纸会审，图审中发现问题，及时调整，避免施工过程中变更的发生。
　　（2）严守技术交底及样板领路。劳务及各专业分包进场前要做好技术交底，并要求劳务及各专业分包对施工图纸进行细致审核，并提出合理化建议。要求，若图审完毕及技术交底后，因图纸原因发生的变更签证均由其承担。其次是坚持样板领路，通过各分部分项工程正式施工前的样板施工，充分暴露出各分部分项工程施工的缺陷，及时纠正，以免造成材料浪费或签证的发生。
　　（3）组织好合同学习，组织好合同学习使项目管理团队充分了解合同的条款，尤其是现场管理人员。充分了解了合同施工内容、合同价款的内容、合作方应承担的合同责任，现场管理人员就能更好的进行现场调度，避免合同范围内零星用工簽证的发生、不同合同主体施工交叉界面的工作的签证发生。
　　其次，材料消耗量控制， 在施工成本中材料费约占建安造价的60%-70%，影响建安造价大，而制约材料费用的主要为材料的量及价。控制好了材料的消耗量及材料的价格就控制好的项目的施工成本。
　　（1）预算先行，取得材料的预算总量，做好材料的总计划，作为项目材料进场计划的控制红线。
　　（2）把控好进场材料验收，降低材料采购环节的损耗。例如：钢筋进场的过磅，项目材料员针对每车进场钢筋进行过磅核实，以防收货吨数与发货明细有出入;每次商混浇筑均随机抽取部分车辆进行进出场过磅，以防出厂亏方现象;材料人员针对每车进场砌块进行方量测量并确定有没有卸车损耗，数量确认并扣除损耗后签字收料。
　　（3）加强现场材料使用的监督，防止过度浪费。例如：钢筋加工过程中，控制过长钢筋头费料，充分利用钢筋头费率应用到预制过梁、预制盖板中，降低钢筋加工环节的损耗。在混凝土浇筑过程中，现场管理人员要在浇筑后期进行现场准确掐方上报最后砼的需求量，避免工人掐方不准造成浪费。
　　2.4合同结算
　　（1）严格执行合同条款，只有安合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、工程量计算依据、合同价格及相应的优惠条件。
　　（2）确认好设计变更及经济签证，只有经职权手册约定相关人员签字并盖章确认的变更签证才能列入结算中。
　　（3）依据竣工图严格核实工程数量，结算审核过程中，要严格按照符合实际施工过程的竣工图纸，逐项审查核实发生的工程量。
　　3、税务筹划
　　税务营改增后，建筑企业的纳税税率由营业税的3%到增长到目前增值税的9%，税率有了较大的提高。虽然作为一般纳税人的企业，项目建设阶段的材料、设备、施工及租赁等进项税额能够抵扣部分销项税额，如果不做好税收筹划，会显著增加项目的税收成本。
　　结语：
　　综上所述，项目开发建设过程中需不断提高专业化程度和精细化管理水平，只有开发建设与成本管控同步进行，从设计、施工、税务筹划等多方面进行综合管理才能使得成本管控更加有力，房地产行业更加有序平稳发展。
　　参考文献：
　　[1]杨建华.房地产开发项目目标成本管理研究，2014 .
　　[2]杨晓梁.房地产项目成本管理的研究.南昌大学，2007.
　　[3]常莎莎.基于目标成本的房地产开发项目成本控制研究.江苏科技大学，2012.
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