对我国养老地产的了解与思考

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　　【摘要】在阅读了一些介绍我国养老地产现状的文章后，对养老地产以及养老地产在我国的现状有了基本的了解，于是做了一些总结，并针对这些知识总结做了一些相关的思考。
　　【关键词】养老地产;了解;思考
　　到目前为止我国已经进入老龄化社会，并且随着4-2-1家庭增多，预计到21世纪中叶，我国的老年人口将达到4.37亿，将占总人口数的30%，这就意味着对养老将成为我国社会发展的一大重要任务，而养老地产也将成为我国的一大房地产市场。近几年来，随着一些政府养老政策的出台，国内各大房地产商如万科、保利等在养老地产方面都有了新动向。但由于养老地产刚刚在国内兴起，许多政策制度、管理经营方式等都十分不完善，养老地产当前在国内的发展遇到了一些困境与滞碍。
　　1、养老地产的相关政府政策
　　近几年来，国家有关养老地产的政策相对于老龄化社会的需求、国内养老地产发展的趋势已经处于滞后状态，也就是说政策跟不上市场，导致了养老地产发展受阻。
　　首先，政策的不健全是在养老用地规划方面。在当前的土地供应计划中，尚无養老用地与计划。“两会”期间，针对我国土地资源紧张、养老服务薄弱的现状，不少代表提出要完善社区建设规划，将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划，并将养老用地作为单独的类别，在土地价格、税费等方面给予优惠。但事实上很多大城市都是“雷声大，雨点小”，并没有实际的相关土地政策出台以保障养老用地。由于养老地产的开发商在拿到土地时，土地市场并没有明确规定有养老地产用地性质，开发商无法获得划拨土地，就只能通过“招拍挂”等方式以和市场中的居住用地、商业用地、医疗用地等看齐的价格得到土地。因此养老地产的前期土地成本就很高，而养老地产的回报周期长，开发商短期内无法拿到收益，这样，对前期资金的高要求、高压力就将许多开发商拒之门外。其实一些地方政府也开始尝试采取配建、改建等方式发展养老地产。
　　其次，在养老地产的兴起、发展过程中，政府政策还应该起到示范、引导性作用。在稀饭发达国家，老年社区就是在政府福利制，老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下一步步发展起来的。
　　2、养老地产的相关经营管理问题
　　养老地产是住宅地产、商业地产和医养护服务的有机混合物，是一种房地产混合开发模式。对养老地产来说，盈利点往往不但在于房产本身，更在于与房产配套的养老设施与医养护服务，这就对地产的经营管理模式有很高的要求。
　　养老地产经营管理的难点之一在于医养护等专业领域与普通房地产之间的对接点。老年人所需要的医疗、养生和护理有较高的专业技术门槛，普通的开发商通常缺乏这些资源;而开发商在房地产开发方面所拥有的拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势却是医疗管理机构所没有的。因此在管理方面，就很难有精通两方面技术知识的人才来做出统筹全局的策略。
　　此外，与普通住宅地产主要靠卖房来盈利，物业利润较少的模式相比，养老地产的很大部分收益将落实在房产出售后长期发展的医疗、养生和护理服务，但由于开发商初始定位不清、投资不够、经营管理欠缺等原因，医疗、养生、护理服务无法及时跟进物业，老人无法得到应有的养老福利，最终导致整个养老产业与普通住宅相比并无多少区别，只能以普通住宅的形式卖掉。与之相类似的还有养老地产周边适老化设施的跟进与发展，这关系到养老地产的选址问题。因为土地价格昂贵，开发商往往将养老地产选定在距离市中心区较远的郊区，但这里常常缺乏医院、公园等基础设施，导致老人生活十分不方便。
　　3、养老地产开发模式探寻
　　在周燕珉老师的《养老地产的15种模式》一文中，向我们介绍了15中养老地产的开发模式，分别是：专门建设的综合型养老社区（与社区共同建设），新建大型社区的同时开发养老组团（与社区共同建设），普通社区中配建养老设施（与社区共同建设），成熟社区周边插建老年服务设施，与医疗机构相结合的就近养老院（与相关机构并设），养老设施与幼儿园并设（与相关机构并设），与教育设施结合建设的老年公寓（与相关机构并设），在旅游居住区中开发养老居住产品（与旅游或商业地产相结合），与商业地产相结合开发的老年地产（与旅游或商业地产相结合），引入外资建设的世界型连锁养老设施（与国际品牌接轨），从国际知名品牌引进管理模式的中外合建养老设施（与国际品牌接轨），与保险业结合利用险资投资的养老地产（以其它方式转型），由护理业优势注入的养老地产（以其它方式转型），利用自身独特优势转型开发的养老地产（以其它方式转型），利用旧的国有资产改造而成的养老地产（以其它方式转型）。
　　在特定的环境条件下，这15中养老地产开发模式都有发展前景，但具体哪几种模式更加符合我国当前的国情，能够普遍存在，占据养老地产主要市场，还需从我国老龄化社会的特点和我国老人的生活习惯心理态度出发进行分析。
　　4、国内现有养老地产举例
　　北京太阳城国际老年公寓项目：项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。社区的功能定位包括集医疗救护、生活照料、精神赡养三大部分，为老年人制定了全程化的养老服务模式。社区内配套设施齐全，有居家式、租住式、安养式、度假式四种养老模式可供老人选择
　　其实，就我国目前大多数老人的经济水平而言，入住设施齐全、服务到位的养老地产还是非常不容易的，据透露，目前70%的养老产业并没有明显盈利。一些知名的养老品牌，其入住率也不高，平均维持在30%的水平。在我国老龄化逐渐加剧的社会条件下，当前这些价格昂贵、入住率低的养老地产起到的作用确实是隔靴搔痒，不能解决社会与经济发展的本质问题。为什么会这样？国内养老地产的发展该何去何从？还是回到以上提到的几点问题上：先有政府政策的明确支撑和政府投资的大力扶持，再有先进经营管理经验的引进与开发、先进技术人才的培养，以及有普遍意义的适于老人的地产模式的设计开发，和规划师、建筑师等精心的始老化设计，那么，我国老龄化社会将能够迎来养老地产发展的春天。
　　结语：
　　我国老龄化日趋严重，养老地产作为新兴产业，由于养老产业没有明显盈利发展速度缓慢，作为建筑设计人员需精心探索养老地产设计的经济、舒适、美观，为我国的养老地产发展贡献一份力量。
　　参考文献：
　　[1]袁业飞.《切不可成为有一个“泡泡”——聚焦养老地产热》
　　[2]周燕珉.《养老地产的15中模式》
　　[3]罗福周.韩彦虎.《我国养老地产发展研究》
　　作者简介：
　　左铄辉，男，生于1969年11月24日，汉族，在甘肃省庆阳市建筑设计院任副所长，工程师，国家二级注册建筑师，国家注册监理工程师。
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