农村集体土地入市的现实困境及对策研究

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　　【摘   要】 近年来，农村集体建设用地的重要资产价值以及使用权价值不断地凸现出来。但是，在目前农村集体土地入市过程中依然面临着一些突出的困境。本文中将在简要分析农村集体土地入市面临的困境基础上，重点对解决困境的具体对策进行探索。
　　【关键词】 农村;集体土地入市;困境;对策
　　[Abstract]  In recent years， the value of important assets and the value of the right to use the rural collective construction land is constantly protruding. However， there are still some outstanding difficulties in the process of rural collective land entering the market. Based on the brief analysis of the dilemma of rural collective land entering the market， this paper focuses on the specific countermeasures to solve the dilemma.
　　[Key words] countryside; the market of collective land; the mire; countermeasures
　　随着城镇化进程的推進，城市用地日渐紧张。同时，农村剩余劳动力转移的加速也在一定程度上使得农村地区出现大量的闲置建设用地。在新形势下，实现农村集体建设用地入市成为推进城乡资源高效、合理配置的重要途径。但是，目前在农村土地集体入市过程中依然面临着一些困境。本文将对农村集体土地入市的现实困境及对策展开具体的研究。
　　1  农村集体土地入市面临的现实困境
　　目前，农村集体土地入市过程中面临着一些困境。集中体现在制度层面，监督管理等层面。具体如下：
　　现行的土地产权制度以及集体土地入市相关制度规范不完善。集中体现在三个方面：1. 土地产权界定与权能保障不明晰，集中体现在土地所有权主体的确定层面，最终造成出现产权权能弱化问题。2. 城乡二元土地产权制度下城乡土地同权同价困难;3. 不健全的农村建设用地入市机制。当现有的农村建设用地入市机制不够完善时，其无法充分地保障农村地区农民的切实利益。因此，农村建设用地入市机制是否贴近地区实际，是否具有较强的可操作性，将直接影响农村集体土地入市工作的推进。
　　监督管理层面面临的困境。从监督管理层面，目前关于农村地区土地用途与管理方面的监督存在一定难度。一方面，一些农村土地在申请时所申报的用途与其实际的用途是否一致，依赖于有效的持续性监督管理。另一方面，缺乏专门司职农村集体土地入市监督工作的机构，相关政策执行过程中存在主观随意性，不仅不利于提升农村集体土地入市的效率，更会在一定程度上影响土地市场的公平性。
　　2  农村集体土地入市面临困境的解决对策
　　农村集体经营性建设用地入市一直成为无法破解的难题，要想使这一问题得到有效解决，需要从多个方面综合入手。具体如下：
　　2.1  明确产权主体与行使主体
　　农村集体经营性建设用地具备十分显著的物权属性，在对其进行产权界定之前，先要明确产权主体与行使主体并理顺好二者之间的关系，这是最起码的保证。围绕集体经济组织这一中心，将三类组织确定为入市主体。一是乡镇集体经济组织，包括所有的乡镇全资下属企业及其代理人;二是村集体经济组织，是指村股份经济合作社;三是其他集体经济组织必须依照国家法律法规规定，在获得相应的主体资格前提下，才可以进入土地流转市场作为实施主体。
　　2.2  完善土地的确权审核机制
　　在推行产权制度过程中，最关键的内容就是土地登记制度。因此，要对土地确权审核机制予以完善。具体如下：
　　一是，加大宣传力度，使广大农村群众的权利意识得以增强。在具体操作过程中，国土资源部要扮演着重要的主导角色，要求各个省市、乡村地区积极带领群众学习土地确权制度，在农闲时期安排宣传员到农村地区为群众宣讲相关知识，使群众能对土地确权的价值与意义产生更为深刻的理解。
　　二是，完善追责机制。土地确权工作成本高、效率低，与当前考核制度的不完善存在着密不可分的联系，由于相关责任人职责不明，出现问题之后无法追责，他们的态度不端正，各个环节都出现了一定的纰漏。
　　三是，设置独立性、专业性较强的仲裁机构。设立专业性仲裁机构，协调好多方之间的关系，化解矛盾与纠纷。为了使土地权属问题得到妥善解决，应该设置独立性、专业性较强的仲裁机构，遵循公开、公平等原则处理土地权属争议，尽最大努力维护所有参与者的权益。省市国土局要承担起引领、牵头的责任，与公安部、法院等多个部门进行沟通，在他们的支持与帮助下组建仲裁机构。该机构要参照相关法律条款、政策方针等，
　　2.3  创建城乡一体化建设用地市场
　　中央围绕农村土地工作实施了三项制度改革，明确表示到2022年将基本建成城乡统一建设用地市场;到2035年，该市场将发展得稳定、成熟。在创建市场过程中，土地集体所有的原则要贯穿始终，也要充分发挥出二级权能的价值，其中包括土地的处分权、使用权等。为了实现这一目标，要扎实推行同权同价政策。要以完善制度、健全立法为着力点，通过有效的统筹规划，促进土地的合理利用，将农村地区的部分计集体建设用地纳入统一的建设用地市场。通过这一措施，可以进一步确保城乡土地获得同等的权利。此外，针对长期闲置的大量宅基地等，可以采取适时复垦等措施，在确保城市周边建设用地得以充分利用，满足务工人员、城市居民住房需求的同时，也能使农村居民从中受益，获得一定的用地补偿。同时，也要对集体经营性建设用地施以保护，使各种不合理压低土地价格的行为得到应有的惩罚。 　　2.4  完善农村集体土地入市的配套监督管理机制
　　制度的改革、法律的健全，都要以贯彻与落实为目的。在执行过程中，要不断加大监督力度，以专业化、有力化的监督管理机制，为扎实推进集体经营性建设用地入市提供保障。具体如下：
　　一是，设置专门的入市管理运营部。在国土资源部门的牵头下，在其他部门的支持下，设立集体经营性建设用地入市管理运营部。包括申请、登记、审查等，也要对所有的产权交易过程进行监督。随着流程的优化、制度的统一，入市交易行政程序中的不足将会得到有效填补，入市交易效率也将会得到大幅提升。
　　二是，强化针对土地用途的严格监管。对土地用途实施监管，具体应从三方面入手：1.定期视察，安排专人对各个交易项目进行视察，一旦发现各种违法用地行为要及时制止。2.充分发挥出社会监督的作用，农村土地面积大，而现有的行政力量毕竟有限，不可能覆盖所有土地。在这种情况下，要对广大群众进行宣传，鼓励他们向所有违法用地的行为发起挑战，向所有举报者发放一定的奖励。3.设置处罚措施，我国土地法明确规定，所有土地使用者都要在国土資源管理部门的统筹安排与规划下对土地进行开发，否则将回收土地使用权，还要受到严厉制裁。
　　三是，注重协调各方关系，切实维护利益主体的权益。各个利益主体之间不可避免地会产生纠纷。在沟通和协调各方关系的基础上，通过有效的协调，确保各方权益得到实现。主管部门要履行职责，协调好多方之间的关系，切实维护每一个利益主体的权益。但在这一过程中，经常会发生滥用职权的现象，在社会上产生了恶劣影响。为了对公共权力予以限制，在整个入市过程中要及时各种信息，如，土地交易价格、用途、使用期限、位置等，自觉接受全社会的监督。
　　3  结语
　　伴随城市化进程的推进，农村集体土地入市问题已经成为城市规划发展中必须思考的重要问题。通过实行农村集体土地入市，既可以利于推动土地征用制度的改革，也能够有效地提高土地资源配置的效率，确保农村地区农民群体以及农村集体经济组织的合法权益得到保障。总之，必须要高度关注农村土地集体入市过程中遇到的问题，及时采取有效的途径攻破难关，促进农村集体土地入市的顺利推行。
　　参考文献：
　　[1] 于定明.集体建设用地入市基本问题探析[J].思想战线，2019，45（03）：158-165.
　　[2] 夏柱智.城市转型的实质挑战及土地制度的应对——兼论集体土地入市问题[J].思想战线，2019，45（02）：106-113.
　　（编辑：李晓琳 ）
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