浅谈房地产开发项目中的设计变更管理要点
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摘 要：在房地产项目开发过程中，设计变更是设计管理中的一项重要工作，按照依规合法、降本增利的原则进行设计管理，对于整个项目的质效提升有重要意义，本文依据作者自身的工作经验，从实际工作角度出发总结了设计变更的管理要点，可以为地产设计工作提供一些经验。
关键词：房地产;设计变更;设计管理;应对策略
1 前言
在整个房地产项目开发的过程中，设计管理工作贯穿整个项目的开发始终，而设计调整是又是整个设计管理中几乎必然的存在。
在施工图设计文件完成并审查完毕后，设计变更这种方式更是调整原始设计的重要手段，几乎贯穿于整个房地产行业项目开发的各个阶段。特别是在整个房地产行业趋向于精细化管理的大时代背景下，对于房地产企业来说，只有不断提高住宅的建筑质量，才能有好的应对来自市场的挑战，对于设计变更进行更加科学合理地管理更是显得尤为重要。
2 设计变更的管理要点
2.1 了解导致设计变更的原因
导致需要进行设计变更的原因是多种多样的。
例如对原设计中不合理的部位进行优化、因配合施工现场的原因需要调整设计、因营销策略变化的原因需要进行设计变更等。
首先需要明白是基于什么样的原因导致需要进行设计变更，并判断是否确实需要进行设计变更。只有充分了解了导致变更的原因，综合进行利弊权衡，相应的对症下药，才能准确的知道需要进行怎样的设计变更才能达到所需要的最终效果。
2.2 与设计单位对接要点
根据我国现行的基本建设程序，对原始设计进行调整，原则上必须由原设计单位来实施;即使由于某些特殊原因导致需要由有相应资质的第三方单位对原始设计进行调整，也必须取得原设计单位的书面同意。
就目前的房地产市场环境而言，供货压力及交付压力巨大，这就造成整个地产行业中项目的开发节奏是相当快的。如果计划确定进行设计变更，无论设计变更是大还是小，可以预见的是施工现场对于变更后的图纸的渴望是迫切而激烈的，原则上不能让现场出现停工等图造成窝工的现象。
在这样的背景下，就要求我们对设计单位的沟通必须清晰、到位，所下达的指令必须准确、及时，并且务必要让设计单位充分理解所需要进行的设计变更需要达到的效果。并且在设计变更完成后及时获取变更并提交所需要的地产公司内外部门。
2.3 判断设计变更是否需要重新审查
按照我国目前的现行基本建设制度，设计变更不能降低应有的建筑设计质量。
按照有关制度要求，某些设计变更属于重大设计变更，并不能修改原设计后直接投入施工现场，需要将修改后的施工图设计文件送原审查单位进行重新审查，审查通过取得批复文件后，方可投入施工现场，以确保我们的设计变更是依法合规的，避免引发相应的设计风险。
根据基本建设程序，重大设计变更包含但并不限于节能设计变更、基础形式调整等，具体可以查阅住建部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》及项目所在地建设行政主管部门发布的地方性文件。
2.4 与公司开发报建部门的沟通
设计变更有时会涉及到功能房间的调整，甚至会和已经通过审查的规划设计图纸有局部不一致，这都会导致引发规划验收的风险，必须提前进行规避以确保项目不会因为设计变更的原因导致无法通过规划及竣工验收。
例如在强电二次深化设计阶段，有可能涉及前期已经报批通过的公共配电房的调整——如配电房的面积大小及位置关系的调整等，而这些变化往往会影响到项目后期的规划验收，在管理上的稍不注意就会造成不可逆的不利后果，而修正这些不利后果的代价往往是巨大的且只能划归无效成本，降低了项目的经营质效。
作为设计管理部门，需要将这些有可能会影响后期规划验收的设计变更及时准确的传达给开发企业的开发报建部门，由他们进行及时的评估及处理，以便地产公司及时与政府有关部门进行有效沟通，并及时办理相关手续以确保由于设计变更造成的规划验收风险可控，不影响项目经营质效。
2.5 向公司营销管理部门进行宣贯
营销部门作为整个地产公司重要盈利部门，其龙头地位不言而喻;因此向营销部门提供准确无误的设计图纸是设计管理部门工作的重点。
我国目前采取的是商品房预售制度，也就是说住宅在建成之前就已经完成了销售工作，这无疑给产品交付留下了“货不对板”的隐患。如果计划进行设计变更，在确定变更前可以先和营销部门进行沟通，研判是否会带来后期的“货不对板”风险，特别是样板房已经对外进行公开展示后，涉及到对已经展示的内容进行调整，务必慎重。例如样板房展示的阳台护栏为玻璃栏板，后期如计划变更为铁艺栏杆，这就属于重大交付风险，必须进行利弊权衡分析才能做出判断。
在确定需要进行设计变更后，需要事先向营销管理部门进行通知，让其充分知晓公司產品可能会发生的变化，及时的调整对潜在客户的宣传口径及相关的宣传资料;在设计变更已经获取后，更需准确的对营销管理部门进行宣传贯彻，让营销部门充分了解变更前与变更后的区别与优劣，并提供符合营销需要的图纸，以便营销管理部门准确的控制影响风险，避免后期的业主投诉及产生相应的法律风险。
2.6 与公司工程管理部门的对接
工程部门是地产公司的产品实施部门、工程进度推进部门，关乎项目能否按期保质保量交付。因此如果计划进行设计变更，在出具变更前需咸鱼工程管理部门沟通变更涉及到工程部位的现场实施情况，研判是否仍然具备进行设计变更的条件;如果确定进行设计变更，必须及时通知工程管理部门，暂缓变更涉及的分部分项工程的施工，避免后期的返工，造成无效成本;待设计变更获取后，同样必须及时准确的提供给工程管理部门，并对其进行详细的技术交底，以便于工程的及时、准确推进，避免返工造成无效成本，降低公司经营质效。
2.7 与公司成本管理部门的对接
成本管理部门是地产公司进行工程建设成本控制的核心部门，任何造成成本的改变，无论是正向改变还是负向改变，都需要经过成本管理部门的核算，才能知道最终的成本变化情况。
在设计管理工作中，我们需要着重注意尽量避免增加无效成本或低效成本。在进行设计变更前，需要与成本管理部门沟通确定设计变更带来的成本变化，评估所计划的设计变更带来的收益与付出的代价，寻求其中合适的平衡点。设计变更完成后，需要及时提交将成果成本管理部门进行相关测算，以确定最终的成本变化。
3 结语
本文根据作者在实际工作中的设计变更管理思路，并结合自身在地产公的设计管理工作经验，分析总结了房地产企业中设计管理部门在进行设计变更时的处理方式，介绍了设计管理过程中的设计变更基本思路与应对策略，讨论了与地产公司有关职能部门的工作配合逻辑逻辑，为广大的地产公司设计管理部门在工程建设的推进过程中进行设计变更管理提供参考。
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