浅谈房产测绘在不动产登记中的重要意义

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　　摘    要：房产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支，是一项政策性、技术性很强的测绘工作。它测定的主要范围是房屋及其用地，测量人员运用测绘仪器、测绘技术进行房屋面积测定、房产调查等专业测绘工作。而房屋作为不动产的重要组成部分，在不动产的登记工作中占有重要的地位，关乎千家万户利益。测绘成果服务于不动产登记，成果的符合性和正确性，直接关系到登记工作是否能够顺利进行，是否能保护权利人的合法权益。因此，房产测绘在不动产登记中占有重要的地位。
　　关键词：不动产登记;房产测绘;房屋面积;房屋调查
　　1  房产测绘的作用
　　房产测绘有法律依据、财政税收、社会服务和测绘服务的多方面的作用。房产测绘成果通过审核后，可以用于房屋的登记、交易、评估、房地产开发、征收税费、城镇规划等，成果具有很强的权威性和公正性。
　　1.1  法律方面的作用
　　房屋测绘为房屋的产权、房地产的开发提供的成果资料是进行不动产登记、转移、交易和纠纷的依据。经不动产部门确认的测绘成果资料具有法律意义。房屋分户图作为不动产权力证书的附图是权利人持有的合法、有效的证明，是加强房地产管理、登记权属、保障权利人合法的重要依据。
　　1.2  财政经济方面的作用
　　房产测绘的成果为房地产的评估、房地产税费、开发、交易、抵押等方面提供了数据和图件等专业资料。
　　1.3  社会服务方面的作用
　　房产测绘的成果不仅仅服务于不动产登记，同样也为城乡规划、工程建设、市政建设、环保、医疗、绿化等城镇建设提供有关信息，结合测绘“多测合一”的改革，避免了数据的重复测绘，促进了数据的共享。房产测绘成果中的房屋调查信息，例如建成年代、层次、用途、坐落位置等为房管部门和规划部门提供了基础数据，为城镇的进一步规划计划和实施做铺垫。
　　1.4  测绘服务方面的作用
　　房产测绘具有更多的信息资源量大、涉及面广、图表逻辑性强，带有一定的政府行为。房产测绘主要是对房屋和土地进行测绘，提供的大量准确的基础资料，反映了市场上房屋和土地的基本现状，为各类数据统计、大数据和智慧城市提供重要的基础数据。它为不动产登记提供了有力而准确的数据来源，同样也是现代化城市建设的重要基础成果。
　　2  房屋面积测算的依据准确，提供高质量服务
　　近年来，由于房屋设计理念的不断改良和创新，促进建筑形式日趋复杂，《房产测量规范》GB/T 17986.2000已经难以满足所有的测绘工作。加之购房者维权意识的增强，更加要求我们在运用和理解测绘规范和法规中，做到成果有理有据、合规合情。目前，对于规范中未能涉及的面积计算的问题，很多的地市相应出具的地方性的计算规则，对《房产测量规范》做合理的补充。例如：浙江省依托“多测合一”的改革制度，整合建筑行业的面积计算的规则，不仅解决了目前亟待解决的房产面积计算问题，也进一步的解决了建筑面积在各专业中、各阶段计算规范不一致的问题。浙江省的做法是很值得借鉴和学习的。但若在实际的操作中，遇到一些特殊的问题，地方性的法规中不能没有明示的，可以借鉴先进地市的规则，但应该在《项目技术书》中详细描述，使面积的计算依据更加坚实有力，并形成技术规则，为今后的工作积累经验，促进测绘技术的不断提高，成果更好的服务于不动产登记。
　　3  房屋调查在不动产登记中的作用
　　房产测绘不仅仅是房屋及其用地的面积的测绘，还包含房屋调查。房屋调查的内容包含坐落、产权人、产别、建筑结构、建成年份、层次、房屋用途、墙体归属、产权纠纷和其他权利等基本情况。房产测绘工作要求在进行房产面积测绘的同时，要对房屋进行调查，并将调查的结果体现在测绘的成果中。结合我的工作，就上述的要素中，房屋的用途、房号和层高在登记中的重要性谈谈我自己的看法。
　　3.1  房屋的用途
　　房屋的用途作为房产的抵押、交易、评估中的主要参数，对于房屋价值起到至关重要的作用。通常的情况下房屋的用途分为两种，分别是现状用途和规划用途。现状用途是指房屋在进行现场实勘过程中或后期利用中的实际用途。规划用途是指《建筑工程规划许可证》或其他规划手续赋予房屋的用途。在不动产登记中，用途的登记是其中重要的一部分。在许多的地市，如果登记中只显示一种功能，那么不动产登记部门，主要依据规划部分的批准文件认定房屋的用途，即规划用途。也有一部分的地市会在不动产登记簿中同时登记规划用途和现状用途。我个人认为，规划用途更具有权威性，是规划部门根据城镇建设、整体规划、统筹运作的综合考量的结果，是促进现代化城市建设的重要举措，是维护权利人利益的重要依据，为提供更好的生态生活提供保障。因此，在房产测绘中，房屋的用途要重点研究规划部门的规划用途，结合不动产登记的要求，形成相应的测绘成果。工作的实际中，规划部门对于不动产登记中用途的理解会出现不对等，或者因为双方的系统平台对于用途的认定不一致，造成了测绘公司的一些困扰。结合我的工作，建议测绘公司与规划部门、房管部门、不动产登记部门可以建立良好的沟通机制，依据《房产测量规范》中对于房屋功能的分类，促进整个流程上房屋用途的统一、规范，促使测绘成果更加严谨、合理。
　　3.2  房号的规则
　　房屋的面积计算以幢为单位，登记系统中建立楼盘表一般也以幢为单位。房号作为识别本幢内房屋的主要标志，在本幢内必须是唯一的。《不动产权籍调查技术方案》中不动产登记单元号是房屋的唯一码，但在生产、生活中，房号更具有普遍性、通用型。结合我的工作，房号规则的确定应遵循以下的原则：①符合不动产登记部门的要求。部分地市对于房号有许多强制性的要求。比如：房号中不允許含有字母，地下房屋的房号中必须包含其所在部位的符号，同层房屋中不同功能不得采用同一房号的规则等;②符合人类生产、生活的习惯。比如人们习惯在住宅功能的房号前面加上单元，习惯在房号中包含楼层的信息，不同功能的房屋采用不同的房号规则，保持房屋房号的唯一性;③如果楼栋先期办理了预售许可，现房的房号要与期房的房号尽量一致;④考虑楼盘的完整性和上下对应关系。
　　3.3  房屋的层高
　　根据《房产测量规范与房地产测绘技术》相关描述，层高指房屋的上下两层的楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。房屋的面积测绘主要分为面积预测和面积实测。预测面积主要用于办理预售许可，测绘的成果中的房屋面积数据、房屋的属性信息、房屋的分层分户图纸作为了购房合同的主要依据和组成部分。实测面积主要用于办理竣工备案登记，办理初始登记和转移登记。测绘的成果中的房屋面积数据、房屋的属性信息、房屋的分户图纸作为了不动产登记的重要组成部分。层高是房屋属性信息的一部分。在面积预测项目中，层高的信息主要根据委托方提供的经规划部门的批准的施工图纸显示的结构层标高计算而来;而在面积实测中，层高主要根据测量人员的实地测量净高并结合图纸上的楼板的厚度计算而来。层高作为了合同中的房屋属性信息的组成部分，并在房屋的评估、交易中决定的房屋价值的主要依据。因此，在房屋测绘中，不能专注于面积的测算，也要注意房屋属性信息的调查。
　　4  结束语
　　房产测绘与人民群众的生活息息相关，作为行业工作人员，要潜心研究测绘生产技术，掌握不动产登记、房地产管理等方面法律法规，不断提高测绘成果的质量，为不动产登记工作提供高标准数据。
　　参考文献：
　　[1] 吕永江主编.房产测量规范与房地产测绘技术—房产测量规范有关技术说明[M].北京：中国标准出版社，2001.
　　[2] 杨木壮，刘武，徐兴彬等.不动产测绘[M].北京：中国地质大学出版社，2016.
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