浅谈养老企业如何应对新租赁准则的影响

来源:用户上传      作者:何德荣

　　摘 要：人口老龄化是我国社会发展的重要趋势和基本国情，我国养老服务企业中以租赁资产经营为主的占较大比重，财政部最新发布的新租赁准则对以租赁资产经营为主的养老企业影响重大。本文从养老服务企业的角度解读新租赁准则对企业运营的影响，简要说明了养老服务企业的发展现状和新租赁准则的调整内容，阐述了新租赁准则对养老服务企业的影响，并提出应对措施，为养老服务企业适应新租赁准则提供了应对方案。
　　关键词：养老企业;新租赁准则;应对措施
　　一、我国养老服务企业的发展现状
　　根据第七次全国人口普查显示，我国人口中60岁和65岁以上占比分别为18.7%和13.5%，人口老龄化是我国社会发展的重要趋势和基本国情，积极应对人口老龄化已上升为国家战略。2019年发布的国家积极应对人口老龄化中长期规划中提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系”，机构养老由补充调整为充分发展;2021年底发布的《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》，对今后老龄工作进行了全面部署，养老服务业从初期以政府投入为主，转向政府、社会力量多方共同参与发展，社会力量参与的养老服务企业正朝着品牌化、连锁化、规模化、专业化的方向迅速发展壮大，社会力量逐步成为养老服务的主体;同时，随着养老服务长期护理保险等一系列影响养老行业长远发展基础性政策的推出，我国的养老行业逐步从初期探索期转向政策红利的释放期，社会化养老服务企业迎来了难得的发展机会。
　　目前参与养老服务的企业主要经营模式有二种类型：一是重资产经营型，就是养老企业投资自建物业作为的经营场所，这类养老企业受新准则影响不大;二是轻资产经营型，就是养老企业以租赁物业作为经营场所，这类养老企业受新准则影响较大。在经营中，由于重资产模式投资大，回报周期长，大部分企业的经营状况不理想;而以租赁为主的轻资产经营模式，使用闲置或老旧物业改造成养老机构的经营场所，经营成本相对较低，养老企业盈利情况较好，已逐渐成为养老服务企业发展的主要经营模式。因此，在新租赁准则实施后，讨论以租赁资产经营为主的养老企业如何应对新租赁准则的影响，并提出应对措施十分必要。
　　二、新租赁准则变化内容
　　财政部最新发布并实施的《企业会计准则第21号――租赁》（简称“新租赁准则”）与旧准则比，主要变化是融资租赁和经营租赁实行统一的会计处理模式，承租方在租入资产时，不论何种租赁形式，都需明确使用权资产及租赁负债。具体来讲变化主要体现在以下三方面：
　　第一，新租赁准则废除了旧租赁准则融资租赁与经营租赁不同的会计处理方式。旧租赁准则企业的租赁业务分为经营租赁和融资租赁，承租人经营租赁的会计处理模式为按实际支付租金确认租赁费用并列入当期损益，而承租人的融资租赁业务需要按照未付租金的时间价值，确认租赁期间的未确认融资费用;在新租赁准则下，出租人会计处理模式保持不变，而承租人将经营租赁和融资租赁采用统一的会计处理模型，所有租赁均确认使用权资产和租赁负债（短期租赁和低价值资产租赁除外），并分别计提折旧和利息费用，把经营租赁资产和负债从表外并入表内，能够更加全面反映企业的资产负债情况。
　　第二，明确租赁合同的认定。新租赁准则第4条到第8条明确了租赁合同的判断依据，就是该租赁合同中以明确资产出租方是否让渡了在一定期间内资产使用的权利以换取对价。如果出租方让渡了已识别Y产在租赁期间的所有权利来换取对价，承租方在租赁期间获得已识别资产所产生的全部经济利益，且有权在租赁期间主导已识别资产的使用方式和使用目的，可以认为是合同包含租赁，否则就不是租赁合同。
　　第三，明确出租人的租赁分类、会计处理及披露要求。在旧准则中，只有融资租赁需要在资产负债表中列报，经营租赁则没有相关信息披露的要求，只有租金体现在利润表中;而新租赁准则保持旧租赁准则中有关出租人的会计处理及分类规定，且租赁分类中更加强调交易的实质而非合同的形式。在报表列报方面要求租赁双方要较详细披露经营租赁和融资租赁的信息，特别在资产负债表中要分清经营租赁、融资租赁及自用的资产;利润表中利息费用要在“财务费用”项目披露，而使用权资产的折旧费用不作为单独报表项目列示，而是在利润表相关成本费用中列示;对于金融企业，由于财务报表格式中没有“财务费用”项目，因此使用权资产的折旧费用和利息费用可以在“业务及管理费用”列示;现金流量表中需把经营租赁租金列入筹资项目列报。
　　三、新租赁准则对养老企业的影响
　　从新租赁准则的变化情况看，新准则对以租赁资产经营为主养老企业影响重大，在会计核算、财务报表、信息披露、投融资决策等都会造成影响。下面将从承租人的角度，分析新租赁准则在应用过程中对养老企业的实际影响，为了更好用数据来说明新租赁准则对养老企业的影响，假设A单一机构养老企业租赁物业的基本情况如下：租赁面积1万m?，月租金60万元，养老床位400张，每张床位年收入8.4万元，投入装修费用2500万元。
　　（一）对会计核算主要影响
　　以A企业为例，假设物业的租赁期限为15年，按企业增量借款利率确认折现率为4.65%;年租金为60*12=720万元，假设到期后无残值，则（P/A，4.65%，15）=10.7562，此租赁资产的现值为7，744.49万元。
　　依据新准则规定，在租赁开始日应确认初始使用权资产为7，744.49万元，确认租赁负债7，744.49万元（未付租金10，800万元-未确认融资负债3，055.51万元）;每年计提使用权资产累计折旧516.30万元。从租赁期（按季度计算，分60期）实际发生数据看（见图1），利息费用走势呈先高后低，折旧是平行线，利息费用与折旧和走势图以旧准则支付租金走势图为中线呈先高后低交叉分布。
　　需要指出的是，会计核算中初始使用权资产、租赁负债确定与折现率有关，折现率高则利息费用高，使用权资产的折旧额就低，折现率低则相反。

nlc202205311001

转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-15432500.htm