新形势下房地产开发项目成本控制研究

来源:用户上传      作者:尹国兵

　　摘 要：当前我国房地产开发行业的经济发展市场环境越来越复杂，房地产开发企业必然面临着新的发展机遇和创新挑战，需要通过系统而全面地认真审视问题研究、适时调整转换企业发展规划战略并正确管控发展思路，以有效适应当前新的地产市场经济发展趋势需求。随着房地产开发企业间的市场竞争在不断深化加剧，只有对房地产企业开发建设项目过程中的不足之处进行不断完善，才会更有可能在众多行业竞争中脱颖而出。鉴于此，本文主要对新形势下房地产项目开发项目成本控制问题进行研究。
　　关键词：房地产开发项目;成本控制
　　中国经济步入新常态，开启了大众创业、万众创新的新一轮企业改革序幕，房地产业内部面临洗牌，一批管理落后、收益率不强的企业将逐步被淘汰。如何找准企业赖以生存和发展的空间，只有向管理要利润，加强成本管理，开源节流。成本管理是企业发展的基础，成本控制好的企业具有显著竞争力和抗压本领。因此，加强成本控制管理的研究、做好成本控制对策是当代房产企业管理中十分重要的工作。
　　一、房地产开发项目成本控制理论概述
　　（一）房地产开发项目成本控制概念界定
　　房地产开发项目产品成本一般是泛指房地产项目开发经营企业在销售开发产品过程中所可能发生的各项开发费用，从企业财务管理角度划分，这些开发成本可分为：使用土地项目开发成本、房屋项目开发成本、配套基础设施项目开发成本等。而在费用核算上又可划分为：项目开发直接预收费（主要包括项目土地开发费、前期建设工程费、基础配套设施项目建设费、建筑安装后期工程费、公共配套基础设施项目建设费）和项目开发间接费（主要包括项目管理费用、财务费用、销售费用、开发期间的税费、其他费用以及预备费等）。
　　（二）房地产开发项目成本控制的基本概念与特征
　　房地产开发项目投资成本前期控制管理是土地开发商对土地开发企业项目前期投资的有效成本控制，是房地产企业开发项目经营管理服务内容的主要成本组成环节部分。房地产开发目经营成本主要指的是项目经营开发商在建设、销售服务过程中所需要花费的全部经营费用，包括项目开发成本和项目销售服务成本。开发成本一般是房地产项目实际发生的主要成本，包括土地使用费用、前期基础工程设计费用、建筑安装施工费用、基础配套设施搭建费用、公共配套服务设施搭建费用、开发间接经营费用（包括财务费、管理费）等;开发销售经营成本一般是泛指商业在进行开发销售的经营过程中会有可能发生的一切费用。
　　（三）房地产开发项目成本控制的主要作用
　　目前，房地产市场竞争日趋激烈，加之随着国家房地产调控政策的不断深化改革，给房地产开发企业必将带来较大市场挑战。通过有效控制开发成本就已经成为房地产开发企业如何占领市场经济制高点的一个关键环节。房地产开发企业销售利润主要是基于销售收入与利润成本费用的差额。目前，我国正通过多种控制手段来有效控制土地市场上的房价，房地产开发企业不能通过进行销售收入控制来直接实现整体经济效益，成本上的控制就已经成为了最有效的一种选择房价途径。有效的经营成本管理控制体系可以为帮助企业有效减少经营费用管理支出，因而为帮助企业最终实现社会经济效益上升提供重要成本保证。
　　（四）房地产企业成本控制中存在的问题
　　目前中国大量房地产企业都具有优秀的市场管理经验、成熟的企业运作模式，但在市场竞争中仍有部份企业显露出不足，主要有以下几方面：
　　（1）企业成本控制管理理念有缺陷。房地产的开发是动态管理，必须将成本控制贯穿于各个阶段以利于实现投资的良性循环，不是单方面控制某一费用，对市场情况的把握、宏观形势的分析稍有差池，就会导致投资策略失误，使项目失去市场竞争力。个别房地产企业成本控制方法老化，缺少科学性、合理性和严肃性;或成本控制理论的学习多局限在直接成本环节，没有对企业运行环节展开成本控制，没有定期及时研究国家出台相关政策。如L房地产企业到一个三线城市开发商品房，单方面地利用加大单体项目的开发量来缩减产品单位成本，造成单体楼盘开盘一年后房屋空置率仍高达30%。之所以出现这种情况是因为房地产企业成本费用控制缺乏市场理念，未调查准确的市场需求信息致使成本控制决策出现失误，销售不畅，投资回收期变长，财务成本增加，利润减少。
　　（2）企业内部控制体系不完善。内部控制制度是建立现代企业制度的核心内容之一，对企业可持续发展起到控制作用，有《企业内部控制规范》指导性文件，而仍有部份企业内控体系不完善。
　　（3）未建立严格的目标成本体系。目标成本是项目投资开发过程中成本控制的依据，是编制各环节责任考核指标的基础参考，目标成本按开发进度处于动态调整中，每一阶段目标成本原则不会超过上一阶段的成本。但有的企业对项目成本管理体系不落实，没有形成管理环节上各履其职、各担其责、互相制约的工作机制。
　　二、房地产开发项目成本控制的目标
　　（一）房地产开发项目成本控制的组织计划
　　房地产开发商应当事先对施工企业的项目组织机构和施工方案进行审查。具体内容主要包括施工项目组织、施工设备基本情况、结构设计方案分析、施工进度监督管理实施方案等。必要时，甚至可以在工期上对其他产品质量进行优化，达到产品投资、质量和工期的良好平衡。要求建设工程施工管理单位做好定期进度监督管理工作，对建设工程施工前期进度情况要按工程计划执行，发现实际工期与计划工期偏差较大时要及时提出整改措施。在确保施工安全同时又可以保障施工质量的情况下，可以对施工工期进行压缩，以此来降低建筑的工程造价。但在此过程中要记住不可以过于刻意追求短的生产准备期和工期，否则会修改施工方案，导致需要投入大量的人力、物力和财力。对于建筑设计来说，施工设计过程中也应该井然有序，设计不能成为过于缺乏形式化的一种设计东西。
　　（二）房地产开发项目成本控制的投资决策
　　良好的成本控制是房地产开发项目成功的重要前提。投资决策阶段，就已经是一个成本风险管理的开始，对于房地产开发公司来说，在对优质住宅用地项目建设土地进行土地投资时，利用预算和住宅项目建设可行性评价研究结果分析后，购买者就能得到一块性价比很高的优质住宅项目土地，对于之后的项目开发建设过程都可说是事半功倍的。拿地交易过程中要涉及的因素影响拿地因素很多：其中包括实际土地价格、地理优势位置、购买土地时机等。通过各房产行业不同方面的财务信息收集渠道，准确地及时获得您在所有土地销售买卖价格区间内，所要提供销售住房产品的所有土地的销售价及其买卖价格区间、成本、利润等民营房产行业财务与非民营房产行业财务信息相关性的信息。用整个过程土地项目开发过程运营整个过程的总实际成本，即房价，减去整个过程目标开发企业的净利润、开发商的过程运营费用、财务费用、税收倒来计算出整个过程土地的开发实际成本和总价值这个区间，最后我们可以得到做出性价比最高的一个土地开发选择。

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