对高校住房管理改革的思考
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作者: 陈 军
【摘要】 高校住房制度改革要求建立与之相适应的住房管理制度，以适应高校住房制度改革与发展的要求。高校在新形势如何建立建全与住房制度改革相适应的住房管理机制，并对住房分配货币化中的一些问题进行理论探索和研究，是高校住房管理改革的一项重要任务。
【关键词】 高校住房 管理 改革。
社会主义市场经济迅速发展的今天，高等院校的办学和管理体制改革也在不断深入。伴随着高校住房制度改革和住房货币化的进一步实施，一个崭新的问题摆在我们面前：新形势下如何建立建全与住房制度改革相适应的住房管理机制。
一 高校住房制度改革的回顾
住房是人们赖以栖身的根本条件，关系到人的生活质量和事业发展。每个社会成员是否能够“居者有其屋”，这一方面取决于个人的经济收入，另一方面也取决于政府对公民的基本生活服务的理念水平和管理能力。长期以来，由于资金不足、建设数量有限，高等学校教职工的住房分配一直是个难题。从20世纪90年代开始，计划经济体制下形成的城镇住房福利分配制度受到了改革的巨大冲击，高校住房制度的变革，也是在这样的背景下引发的。
随着市场经济体制的逐步建立，福利性住房分配制度的弊端愈益突出，全面推进住房分配制度的改革已成为我国经济体制改革的重要组成部分。根据1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)的精神，国家的房改已进入了一个新阶段：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国家房改政策和目标已经基本明确，高校进行住房分配改革势在必行。
深化住房改革的核心是转变分配体制，停止住房福利分配，变实物分配为货币分配，初步实现住房货币工资分配的改革目标。取消实物分房、实行住房分配货币化，是实现住房制度改革的一项根本性措施。
二 高校住房管理改革中的问题
随着房改深入发展，全国高校的自管住房大量出售，职工个人在住房消费中的投资比例逐步加大。货币化分房的实施，住房的产权向多元化方向发展，高校原有的行政型、福利型的住房管理模式向企业化、专业化、社会化的住房管理体制的转变已成必然。但是，高校住房管理体制转变过程中仍将遇到许多困难。
1、思想观念上的转换需要过程。行政事业型的住房管理模式在计划经济体制下运行了几十年，一些教职工思想还停留在福利型的管理体制，对市场经济下的住房管理体制认识不足，要走自负盈亏、自我发展的市场机制之路，广大教职工的观念一时难以接受，对新形势下的住房管理体制的实行有抵触情绪。
2、住房管理基础薄弱。由于房管部门长期以来执行行政性、福利性的住房政策，以低租金和国家补贴养房建房，造成资金不足，失修失养，超期运转的旧房在高校中普遍存在，这就要求高校在住房制度改革转换期间对旧的住宅小区的公用设施、公共部位投入一定量的资金进行维修改造、集资兴建。同时管理人员和管理手段也跟不上转制后新的住房管理形式要求。新的住房管理体制运行，绝大多数工作岗位要求政策性强、信息化程度高、反映迅速，需要有一定专业知识和专业技能，并增添必要的房产管理设备，为新的住房管理体制提供必要支持。
3、住房交易、出租现象严重。教职工校内住房通过房改政策购买后已经取得了所有权，从法律角度来说具有处分权和收益权，教职工在房改后几年间个人情况又产生了一些变化，对住房的需求、住房条件的改善有了新的要求。由于住房制度改革和房地产市场的放开，教职工一般都能通过购买商品房、参加配偶方建房等途径获得二套以上的住房，必然导致部分职工将校内分配的福利房或房改购房出租、出售。用通常的住房管理手段来制止房改房出租和出售行为基本上没有政策依据，限制校内福利房的出租和房改房交易已越来越不适应当前房地产业的发展趋势，必然这给学校的整体发展，给校园环境的建设，给住宅小区的治安管理都带来极大的负面影响。
4、住房补贴矛盾突出。自1998年国家取消福利分房后，住房货币化分配是解决住房矛盾的唯一出路。高校目前多数教职工住房不达标、部分教职工无房，对差额面积部分实施住房补贴所需的资金额度较大，在目前国家和地方财政资金不能完全配套的情况下，靠高校自身的财力一时难以兑现。即使部分高校采取分步实施的办法，也因资金额度有限收益面较少，实施住房补贴的难度较大。
5、物业管理问题。高校住房出售后，产权关系发生了变化，其管理模式也随之发生变化。尽快建立高校住房制度改革后与产权多元化格局相衔接、相配套的高校物业管理机制，不仅是广大教职工的迫切愿望，亦是高校后勤社会化的方向，更是高校传统的房地产管理由行政福利型向市场自主经营型转变的唯一途径。
三 建立与住房制度改革相适应的住房管理机制
住房制度的改革是在整个社会大环境中运作的，高校在这样的形势下，结合本校的特点，积极与稳妥的在政府属地政策的指导下，对住房分配货币化中的一些问题进行理论探索和研究，制定切合实际的与住房制度改革相适应的住房管理改革实施方案，是高校住房管理工作中的一项重要任务。
1、加强宣传，转变思想。许多年青教职工的思想还明显滞后，认为进校后学校就应解决住房问题，学校安排的宿舍应当是一种福利性的教工住房，只应收取象征性的租金。因此，高校应进一步加强住房改革政策的宣传，推动转变教职工思想观念，并在实际工作中有针对性地做好思想工作。
2、合理配置人员，提高管理人员素质。停止实物分房、开始住房分配的货币化，关系到高校每个教职工的切身利益。高校新教师大量增加、人员流动比较多，教职工的职务、职称等，发生着动态性的变化，因此要建立健全职工与住房货币化分配有关的动态档案。此外，由于房改政策是通过房改工作人员传达到广大教职工的，管理人员素质的高低直接关系到高校房改的好坏。所以必须合理配置人员，全面提升管理人员的服务意识，加强岗位培训吃透房改精神，加强与本地区各高校住房管理人员的交流，相互学习、共同提高。
加强高校住房管理数字化、信息化建设。采用信息化、数字化手段对高校的住房进行管理，是适应高校住房制度改革提高管理水平的重要体现。积极开展高校房地产信息化管理方面的研究，可以通过网络数字化集成，建立住房管理改革的相关平台，用于发布政策精神、下发通知文件；建立教职工住房情况数据库、开发住房补贴动态管理软件；建立教职工公积金、住房补贴查询系统，住房管理论坛等。
3、建立周转房的使用管理体系。高校的周转房是有效解决新进人员的住房安置过渡的方法之一。高校可根据自己的实际情况，在现有的房源中划出一定数量的住房（成套的宿舍或公寓）作为专用的周转房，在房屋的使用范围上加以明确。管好用好周转房，围绕出台周转房的各种条例和规定时，关键是要充分发挥周转房的流转功能。
周转房实行协议管理的办法，协议期内住房补贴和公积金按规定照常发放，按照使用年限不断地提高周转房的租金，迫使周转房使用人在3-5年内主动退出公寓，走向社会去购买商品房或租住住房。高校根据自己的实际情况在实践中逐步建立起一套适合自己的周转房管理条例，使新进教师过渡安置的住房不断周转变化，向良性循环的道路发展，是解决新进人员住房安置问题的良方，也是各高校继续推进住房货币化一个重要的保障措施。
4、筹措资金，实施住房货币化政策。全面停止住房实物分配，以实行住房分配货币化的形式有序地解决高校教职工住房需求，改善居住条件，是实现住房制度改革的一项根本性措施。实施住房分配货币化办法以后，教职工解决住房主要由个人购买。购房资金来源有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及住房补贴。住房补贴包括：租金补贴、购房补贴、工龄补贴。高校房管部门应尽快落实住房分配的资金来源，住房货币分配的启动与调整住宅租金制度同步。
5、加强管理，避免学校住房流失。高校中有许多出国调离人员将其住房转让、出租他人，还有许多非在编人员仍占据学校的房源。要根据相关文件精神加大清房力度，对一些不合理的用房进行了清理整顿，清退不合理占房，个别疑难问题诉诸法律解决。
为了避免学校住房流失，高校向教职工出售住房时，在签订具有法律效力的书面协议中，对购房者未满服务年限擅离教育岗位的加入所售房屋所有权的限制条件，为学校对购房者未满服务年限按原价收回其住房提供法律效力的依据。实践证明，这种处理购房者未满服务年限擅离教育岗位人员的住房办法是行之有效的。
6、进一步完善住房物业化管理工作。社会化、专业化的物业管理公司是高校房管部门转换管理体制的最主要形式，是一种新型的经营服务性的管理体制。高校要加强教职工住宅小区物业管理公司的建设和规划，住宅区管理交由以教职工代表的业主委员会委托物业管理公司进行专业化管理，使广大教职工逐步树立起有偿服务的思想，变学校无偿为职工承担物业管理有关费用为向产权人（使用人）收费，使教职工住宅物业管理部门完成专业化、市场化的转变。
参考文献
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