透视房屋租赁新政

来源:用户上传      作者: 徐云

　　2010年12月初，住建部发布《商品房屋租赁管理办法》。这是在1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》后首次出台新政，将于2011年2月1日起施行。新政规定如果将原来的房间分隔成多个小间出租，将会受到最高3万元的罚款。并且规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。此项政策一出台，社会各界议论纷纷。
　　
　　生存权力不能忽视
　　
　　如果将原来的房间分隔成多个小间出租，将会受到最高3万元的罚款。住房和城乡建设部日前出台的 《商品房屋租赁管理办法》规定：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
　　当往日外来人口聚居的“城中村”，在推土机下渐渐消失殆尽之后，外来人口“群租”问题日益成为城市管理者眼中的“沙子”。消防安全、社会治安方面可能存在的隐患，以及房屋周边居民投诉与不满成为城市管理者“整治”的对象。为此很多地方都出台了各种政策，虽然备受社会质疑，但是，很显然，住建部支持和采纳了各地政府的做法，明确将限制“群租”写入了规范租房新规，从而也让各地整治“群租”便“有法可依”了。
　　为租房者的切身利益着想，为了让房客住在没有安全隐患的房子里，诸如此类整治“群租”的堂皇理由，再去反驳并没有多大的意义。因为事实摆在面前，谁都看得见这是“站着说话不腰疼”。但凡经济条件许可，肯定没有人愿意选择与那么多人“群租”在一个狭小局促的空间里。相关部门不能无视弱势群体微薄的收入，与城市房屋售价甚至是租价之间的悬殊差距。在“城中村”被一个接一个推倒的情况下，再不让他们“群租”，让他们住哪里呢？
　　“群租”与其说是一种主动的选择，不如说是一种被动的无奈。更何况，“群租”本身并没有原罪，那些所谓负面因素，更多情况下只是缺少政府服务的结果。一刀切地限制“群租”，说到底只是基于政府管理便利的一种“懒政”，是管理者为了推卸自身责任而不顾他人生存困境。然而，政府的义务不只在于给外来人群发号施令提出要求，更在于想办法让他们在城市中获得更为体面、更有尊严的生活。
　　应该看到，在人口自由流动的当下，国民完全有权在自己的国家里自由迁徙，选择适合自己的城市生活和工作。对一座城市而言，它没有权利选择准入或拒绝某个合法公民，而只能是被动等待所有合法公民去自由选择。因此，在自己心仪的城市里居住，是一种不容剥夺的生存权利。“群租”作为实现这项生存权利的最低端选择，管理者是没有权力动辄限制或者禁止的，而只能用合理的公共住房福利去置换除非政府能给他们提供更便利、更便宜的住房，否则限制“群租”就没有合理性可言。
　　在生活面前，“群租”式蜗居绝对是一种充满艰辛的无奈；在公权面前，“群租”式蜗居却又绝对是一种不容侵犯的权利。当限制“群租”的部门规定遭遇公民“我租不起房怎么办”的质疑时，政府部门说“那我不管”就能过得去吗？从这个意义上讲，容忍“群租”之恶，不仅是人文关怀需要，更是政府责任使然。
　　
　　分割租房凸显保障能力不足
　　这种禁止分隔租房的行为，与禁止老百姓跑步挤公共汽车本质上是一致的，在空间利用上有相通之处。在春运等高峰期，运力紧张时，别说一票难求，就是能混上车弄个站票也难能可贵，不是公众都喜好这个挤，实则是出行急迫的无奈之举，更是供不应求的别无选择。否则，谁不希望宽宽松松、从从容容出行呢？
　　租房又何尝不是如此？又有哪个不愿意住得更宽敞、更舒服呢？奈何房源有限、房租随房价一路狂飙，供应紧张、经济的压力，让蜗居、蛋居之类的行为艺术不停上演，而拼居现象则成了租房客们最普遍、最经济的选择。实事求是地讲，拼居与分割租房无本质的区别，都是将空间的利用率达到最高的程度，所不同的是，分隔后的房间可能空间很小，但就隐私保护方面，无疑还有其有利的一面。
　　当然，分割房还可能存在一定的安全隐患，这点与站票乘车的挤踏隐患也有很大的相似之处，只是不解的是都是基于特殊的需要，何以会对分割租房课以重罚？也许是由于租房市场秩序混乱，不开设罚款事项不足以显示手段的强硬。
　　然而，无论是站票乘车，还是分割租房，凸显的都是保障能力的不足。对于分割租房这个本源于租房困难以及房租贵的问题，有关部门不是千方百计地在增加供给、强化保障上面做文章，而是一味地将监管的责任向外推，这显然无助于问题的解决，也难以抑制困难租房群体租用最小、最经济住房的冲动。
　　相反，有需求就会有供给。可以预见的是，这分割租房处罚是一个无法得到很好执行的法律条款，执行得过紧，可能使房租市场产生萎缩，过松则有可能使规定流于形式，如若是选择性地执行还有可能沦为某些人以公权谋私的工具。制定这样一个没有遵守现实基础的法规条文，无疑背离了立法本身的初衷，是毫无意义的。
　　
　　规范租房需科学调控
　　
　　住建部此番对租赁办法的修改，一些分析人士认为，意在打击弊端重重且日益泛滥的群租现象，从源头阻绝安全隐患。无疑，建立健全法律法规，实现规范化管理，这是房屋租赁市场最终实现有序化的必然路径。单从《办法》规定的环境与空间要素看，这样的环境自然是群租那逼仄空间远所能及的，不过，这个《办法》充其量只是确立了一个供人遐想的美好图景，却回避了最为关键的租金管控与市场调控两大问题。很简单，如果既有租赁资源大幅收窄，出租的最低标准又大幅提升，又怎会不导致租房成本的飙涨？
　　针对房租不断爬高的现象，住建部曾将问题归咎于中介的贪婪。贪婪，只要没违法，也只能算是利润最大化的表现，无可厚非。中介能够呼风唤雨地推涨房租，恐怕在房租飙升的背后，不难看到地方政府那忙碌的身影。并且为维系疯狂的房市，还不乏地方借此加大对城市廉价房屋出租主力的城中村改造力度。当低端房客赖以栖身的城中村被迅速消灭，房租又岂能不张？
　　对许多房客而言，租住环境的舒适度当然重要，但成本同样重要。住建部修订《办法》的确体现了一定的进步意义，但对于核心的租金问题缺乏深入约束。要想构建起能够足以给予房客归属感的房屋租赁机制，一方面法律必须加大对房客的保障力度，保证他们的私人空间不受他人肆意侵犯。尤其在房租问题上，占有更为充分的博弈权；另一方面，必须从市场角度，保证市场出租房源的充足性，直至将房屋租赁问题上升至民生高度，科学调控。

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