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浅谈房地产行业资源成本控制的发展方向

来源:用户上传      作者: 冯永剑

  摘要: 中国有14亿人口,城镇化率大约只去到了50%,未来还会有很大的城镇住房需求需要满足,可以预见未来房地产行业的建设规模还是非常巨大的。在规模化的情况下,任何一个细微的成本变化,都会对整个行业乃至社会带来非常大的经济影响。如何控制房地产建设的资源成本,成为未来地产商在市场角逐的重要领域之一,也是建设节约型社会的重要体现。
  关键词:房地产 成本控制
  房地产开发理念的转变
  中国的房地产发展经过了快速扩张的黄金十年后,将进入一个缓慢增长期。很多人可能都不太看好地产行业未来十年的投资回报率,人们更倾向于把资金投入到互联网行业,以获得更高的投资回报率。房地产市场的降温,恰好可以祛除之前的市场泡沫,让建设者重回理性,反思过去的得失,思考未来更稳健的发展道路。
  过去因为市场的供不应求,有房即不愁卖的现象导致了非常多的开发商单纯追求建设速度,忽略了建设过程的成本控制,造成了资源的浪费。一方面,房地产行业自身进行成本控制是提升市场竞争力的重要手段之一。另一方面现在国家提倡建设资源节约型社会,房地产因为其建设量大,涉及行业多,现有建造水平偏低,该行业的成本控制备受关注。通过有效的资源成本控制,可以使得房地产开发成本有效降低,提升利润空间,也可以为国家快速发展节约资源,减少浪费,成为一个市场与环境双赢的局面。部分开发商已经在做此类的研究或者应用,下面主要从节约资源的方向,谈一下房地产行业里面有哪些方法是可以达到这一双赢效果。
  住宅产业化
  住宅产业化也被业内人士成为住宅工业化,其核心概念是通过标准化的构建生产,使建筑物能够大量被复制,形成流水线型的作业。其目的是通过模块化的生产,降低施工过程中的资源浪费,同时也可以更加有效的对建筑建设质量进行控制。一般而言,其操作流程是先进行标准化构建的设计,这个构建可以小至一个门窗构建,大至一个房间。设计完毕后,通过工厂进行生产,某些地方也可以在现场进行生产。生产完毕后,直接在工厂内装配完毕,或者运送到现场后再进行构建组装。每个构建到达现场后,建设工人只需要把这些构建像搭积木似的进行装配,即可完成整栋住宅的施工。
  这种形式被在日本、美国、澳洲等发达国家运用得比较多,因为建设住宅变成和生产汽车一样采用了工业化的处理方式,在流水线式的作业上面使得人力资源得到了最大限度的利用,甚至某些岗位未来还可以使用机器人(自动机械)代替人工操作,极大的提升了建筑质量。建筑质量的提升,可以延长建筑的使用寿命,也是节约资源的表现。除此之外,因为现状国内的房屋建设,与工人的技术熟练程度有很大关系,很多时候因为工人不熟练造成大量的返工,浪费了人力的同事,也造成极大的资源浪费。而产业化后的住宅建设,因为其生产都是在工厂内进行,可以有效的降低施工的返工情况,进一步达到节约资源与成本的目的。
  绿色建筑评定
  绿色建筑在我国起步较晚,现在主要执行的是2006年颁布的《绿色建筑评价标准》。标准里面把绿色建筑分为了三个等级,级别从低到高分别是一星、二星、三星绿色建筑。获得二星及以上级别的建设项目,按认定的建筑面积可以获得国家绿地建筑节能补贴,根据星级评定,不同星级绿色建筑会有不同的补贴标准。而国外绿色建筑普遍运用得比较成熟,并且国内某些高端项目,除了国内的绿色建筑认定之外,还会参与国外的绿色建筑评价认定,一般我们接触得比较多的国外绿色建筑评估体系有美国的LEED、英国的BREE-AM、日本的CASBEE等。
  绿色建筑的评定,可以有效的在建设及运营阶段对建设项目进行成本控制。比如国内绿色建筑评价里面有关材料本土化的规定,如果采用本地建材,或景观采用本地植物,可以获得相应的得分项。本地块的建材可以有效的降低运输成本,节约建设资源。 建设成本与资源的节能控制在绿色建筑评 定里面占的篇幅不多,更多的控制与规定是针对运营方面的。在建设过程中的资源的节约可以为房地产开发单位带来显著的效益,因此在市场竞争的机制下,每个地产开发企业都很自发的去进行此类研发与应用。但是涉及到运营资源的节约,因为不能立竿见影的产生经济效益,所以很多房地产开发单位不重视绿色建筑的评定。而今后,这一观念将逐渐转变。
  越来越多的房地产开发单位不再单纯的仅建造房屋进行出售,而是把后期的物业管理及运营纳入到公司的管理范围,比如提供后期的物业管理服务,万科、碧桂园等企业在这方面已经有多年的经验。同时因为房产销售利润的降低,更多的开发商更倾向于物业的自持而非出售,物业运营的成本与利润将直接算入母公司的效益,比如万达、万科、绿地、碧桂园等,都有自己的自持物业运营管理公司。
  运营成本的控制在绿色建筑评定标准里面得到很大的体现,比如为了节约水资源,会要求采用节水器具,绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式;节能方面会要求公共区域照明采用高效节能灯具,太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例要大于5%;在日常管理方面会要求进行垃圾分类,对每户的燃气、水、电实行分户计量等措施。这些评定标准都会极大的降低物业后期运营的使用成本与管理成本,既为企业创造了利润,也为社会节约了资源。
  传统技术与材料更新
  现在国内建设行业执行的标准与国外还有比较大的差距,现行标准的材料及做法在某种程度上已经跟不上时代的发展。传统的材料与工艺经过近期的发展,均已经进行了极大的优化,某一种材料或工艺已经很难在原有基础上进行优化。而二十一世纪很多新材料,无论是材料本身还是与其相关的施工工艺都有了很大的优化空间。新材料在原材料的使用上,会比传统材料更加节约,相关的施工工序也得到了简化,从而进一步节省了建材的使用。但很多时候,因为规范及标准的制约,导致很多房地产开发单位不愿意使用新型材料与工艺。要使新材料得到广泛的应用,除了技术的创新外,行业标准也应该进行整体更新。
  小结
  房地产行业已经到了转型期,开发项目市场利润的降低,为房地产开发企业的成本控制提供了一个很好的契机。改革总是痛苦的,不改革就会被市场淘汰。希望中国的房地产企业,能够利用好现在的形势,顺势而为,忍住阵痛,未企业未来打开一条发展之路。
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