关于营业税改增值税对房地产业的影响研究
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【摘 要】“营改增”政策的实施，对社会各个领域的发展都带来了一定的影响。“营改增”政策的实施是我国对税制进行改革的一大重要措施，对革新税务制度、避免重复收税、减少单位税负等起着重要的作用。本文主要研究营业税改增值税对房地产行业的影响，首先简要阐述了营业税改增值税在我国的大体实行情况，接着详细分析了营改增政策对我国房地产行业的影响，主要从其成本、利润以及税负三个方面进行了细致研究和分析。
【关键词】营改增；房地产；影响
截至2016年，已纳入“营改增”的行业减税规模已达千亿元，自2016年5月1日起，我国在全国范围内实施“营改增”政策，保证所有领域的税务负担只减不增。如此一来，企业将告别传统的营业税制度，增值税体系将会更加规范和完善。这是自上世纪九十年代我国分税制实行以来，财务税收体制的再一次重大变革。
一、营业税改增值税的实行情况简述
1.营业税改增值税概述
所谓营业税改增值税，即是指国家出台的针对社会全体经济个体的营业税改增值税方案。2011年，经国家财政部联合税务局发布了这一规定。规定自2012年开始，在上海地区试点实行该政策。至2016年，我国已逐步实现在全国范围内实行营业税改增值税的政策。在传统税制架构中，增值税和营业税是我国税收的主要来源，前者主要针对我国的销售、加工、劳务以及进出口货物的企业或个人，对商品的增值部分进行税收；后者主要针对无形资产的转移、不动产的转让等，对全额资产进行税收。传统的营业税已难以适应市场和经济的发展，实行“营改增”政策是我国进行经济和收税体制改革的必然。
2.在各领域实行情况
总体来讲，营改增的政策给社会和经济发展带来的影响呈现良性的状态。一方面，该措施帮助许多行业和领域优化配置，特别是服务业，增加了企业内需，使得社会就业问题得到一定程度的缓解；另一方面，该政策实施的本质目的是国家为降低个人和单位的税务负担，即通过减缓税收来为社会个体进行援助。因此，也可以说是国家对当前经济发展的宏观调控手段之一。从对行业内部的影响来看，需从两个方面来考虑：自身影响和政策影响。事实上，仍有部分领域的税务负担成上升的趋势，例如交通运输业、公共管理领域等。
二、对房地产行业的影响
1.对房地产行业的成本影响
实行增值税之后，房地产的部分成本耗费可折扣进项税额，例如设计费用、建筑规划费用、景观设计费用以及布局规划等费用，均可按照一定的比例进行抵扣。但总的来说，这部分的成本并不是房地产的主要耗费，其在整体成本中所占的比例并不高。因此，即使在实行“营改增”之后，房地产能够抵扣部分的成本耗费，其在经济活动初期所得到的成本优惠也并不多，成本下降的趋势也并不明显。另外，在成本中占比较大的是土地费用和建筑费用，两者和的占比是总体成本的三分之二左右。但是在实施增值税之后，土地费用不能实现进项税的抵扣，建筑费用中包含的人力成本也无法实现抵扣。因此，若没有对抵扣类目进行明确的规范，房地产行业的成本难以实现有效降低，其发展难度将增大。
2.对房地产行业的收入影响
“营改增”政策对房地产的收入影响较大，主要是由于营业税属于价内税的范围，而改变后的增值税属于价外税的范畴。假设我国的房地产行业是一个独立的、能够实现完全竞争的行业，其关键产品价格以及服务质量，在改增值税之后，几乎都不会发生太大的变化。也就是说，在这种情况下，房地产行业受到的影响是较小的。但从实际来看，房地产行业的收入利润受到了一定的影响。营业税改增值税之后，房地产的收入不再全部是利润，而是包含了税负的利润，而增值税的收取需要的是不含税的纯利润。因此，从这个角度来说，房地产行业的纯利润是受到消极影响的，增值税收取之后，房地产的利润有所降低。
3.对房地产行业的税负影响
从当前社会整体的税负情况来看，“营改增”之后，大多数领域的税负承担都有所减轻，但也有部分行业反而呈现出税负增加的现象，例如交通运输业等。长远来看，房地产行业由于采购的程序繁杂且不集中，难以实现进项税的有效抵扣或直接扣除，如此一来，就导致产生税负反而增长的现象。另外，实行增值税之后，对房地产业的利润也有所影响。房地产企业利润变化的主要依据是进项税的抵扣度，也就是说，若进项税的抵扣较少，企业付出的成本越多，其利润就越少；反之，企业的成本降低，利润自然就更多。
三、结束语
“营改增”之后，对房地产的积极影响较少，对于其成本的减少影响也较小。为增加房地产企业的经济效益，提升竞争力，企业可通过税率计算、改进建筑材料的采购和管理方式、实行部分业务量的外包以及加强企业内部的财务管理等手段，提升房地产企业的经济实力，以实现在实行增值税之后，房地产行业能够继续坚持长远、稳定的发展。
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