住房反向抵押贷款国际经验及其借鉴
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[提要] 以房养老这种新型的养老模式顺应历史的潮流，为养老问题的解决提供了一种新的思路，反向抵押贷款是以房养老的最主要方式。我国反向抵押贷款以房养老模式还处于起步阶段，有必要借鉴国外的成功经验。本文在介绍美国、新加坡、日本等国住房反向抵押贷款业务基础上，总结经验，并进一步探讨国外住房反向抵押贷款模式带给我们的启示。
关键词：住房反向抵押贷款；房屋价值转换抵押贷款；国际经验
基金项目：2014年河北省社科基金项目：“我国反向抵押贷款以房养老模式研究”（项目编号：HB14FX022）
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2015年5月13日
2013年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月，保监会公布在北京、上海、广州和武汉四地率先实施老年人住房反向抵押养老保险试点。这为我国反向抵押贷款以房养老模式的发展提供了制度支撑，但一切尚在探索之中。迄今为止，美国、新加坡、日本等国均已开展了住房反向抵押贷款业务，因此，我们急需对这些国家住房反向抵押贷款的模式进行深入研究，吸收国外开展这一业务的经验与教训，借以指导我国以房养老的实践。
一、国外住房反向抵押贷款概况
（一）美国反向抵押贷款概况。美国反向抵押贷款一共有三种模式：房屋价值转换抵押贷款、房屋持有者计划和现金账户计划。其中，最受美国民众喜爱的是房屋价值转换抵押贷款，这一模式占到美国反向抵押贷款市场的绝大多数份额。
房屋价值转换抵押贷款是由美国住房与城市发展部为拥有房屋产权的老年人提供的一种以房养老模式。凡是年满62周岁的老年人，都可以将自己拥有独立产权的房屋申请反向抵押贷款，申请人不用出售房屋也不用从原住处搬离，仅仅通过转换房屋资产从而获得养老金。这一项目在美国各个州都适用，是美国最受欢迎的以房养老模式。申请人必须提前向贷款提供人（银行、专门的抵押贷款公司或者是其他金融机构）提出申请，并与之协商签订贷款协议，确定贷款数额及贷款发放时间和方式，还款时间和方式。一般来说，申请人可以选择某一时间偿还，还可以选择在申请人死亡或迁出后偿还。
同时，房屋价值转换抵押贷款由美国联邦住宅管理局提供担保，这一政府担保方式主要是防范贷款提供人破产或由于其他原因无法按时发放贷款的风险。如发生此类问题，则由联邦住宅管理局向申请人发放贷款。同时，房屋价值转换抵押贷款属于无追索权的贷款项目，假设反向按揭债务超过房屋价值时，贷款提供人不能向申请人或其继承人追偿，贷款提供人的损失则从联邦住宅管理局收取的保费中获得补偿。
（二）新加坡反向抵押贷款概况。新加坡反向抵押贷款最早是针对私有住房开展的一项业务，当时这一业务的开展有着严格的条件：申请人年满60周岁以上；申请人需为新加坡公民或是新加坡常住人口；申请人对房屋拥有70年以上产权；申请人需为职总英康保险公司的客户。如此苛刻的条件，再加上当时新加坡80%以上是公有住房，使得这一业务开展不顺利。
在此之后，新加坡的反向抵押贷款业务几经调整，承办机构从保险公司扩展到新加坡建屋局，业务对象也由私有住房延伸到公有住房，反向抵押贷款业务在新加坡获得了一定的发展。新加坡建屋局推出了屋契回购计划，符合条件的公有住房户主可以向新加坡建屋局提出申请，将他们公有住房的一部分剩余租期出售给建屋局，接到申请后，建屋局组织专业人士对公有住房的市场价值进行评估，并与申请人签订协议，回购公有住房租期最长不超30年，协议签订后，建屋局向申请人提供一定数额的补贴，回购期内，申请人可继续在此房屋居住。考虑到屋契回购最长不超30年，假设申请人到期限届满时仍健在，建屋局将为申请人另行安排居住地；假设期限届满前申请人不幸去世，则剩余的回购屋契所得则归申请人的继承人继承。
（三）日本反向抵押贷款概况。日本最早的反向抵押贷款被称为“长期生活志愿资金贷款制度”，贷款提供人是地方自治信托银行。后来又出现了由健康劳动福利保障部门为老年人提供住房反向抵押贷款业务，同时，房地产公司、私有银行也先后开展反向抵押贷款业务。
无论是政府直接融资还是政府间接融资，亦或是民间机构参与的模式，对于缓解日本养老压力，减轻政府负担，实现老龄人口的养老保障具有非常重要的意义。
二、国外住房反向抵押贷款成功经验
（一）政府的支持与引导。从美国、新加坡和日本住房反向抵押贷款的实施实践可以看出，这一项目之所以能顺利开展，离不开政府的大力支持。无论是美国的政府保险还是日本的政府参与，或是新加坡屋契回购计划中政府的主导作用，都对反向抵押贷款业务的实施给予了实质性引导和支持。
以美国的房屋价值转换抵押贷款为例，这一制度之所以受到人们的欢迎，离不开政府的介入，政府在产品设计、风险规避、法律保障、税收优惠等方面均发挥了重要作用。尤其是美国联邦住宅管理局为这一项目提供担保，在很大程度上降低了有关风险，为项目的顺利开展提供了有力保障。由此可见，政府在反向抵押贷款业务开展过程中发挥着十分重要的作用。
（二）完备的法律体系。从国外经验来看，住房反向抵押贷款业务的推行，离不开法律法规的保障。以美国为例，伴随着住房反向抵押贷款业务的开展，与这一项目有关的法律法规在不断完善，现有法规不仅涉及反向抵押贷款的目的、操作流程、申请人的条件、贷款提供人的义务等内容，而且还对贷款咨询人员，成本费用率和再融资业务等进行了详细规定。这些法律法规的出台，为反向抵押贷款业务的开展提供了很好的外部环境。
（三）符合本国国情的产品设计。比如，新加坡专门针对本国公有住房较多的实际情况，设计出了适合本国国情的制度；再比如美国，针对不同客户的需求，对市场进行细化，设计出多样性的反向抵押贷款产品。房屋价值转换抵押贷款主要是针对房屋价值较低的申请人设计的，房屋持有者计划则是针对房屋价值中等的申请人设计的，现金账户计划则适用于房屋价值较高的申请人，从而美国的反向抵押贷款满足了不同的需求。 （四）广泛的宣传工作。由于反向抵押贷款本身非常复杂，社会公众对这一项目不太熟悉，甚至会产生误解，因此，各个国家均非常重视初期的宣传工作。美国还有专门的机构，国家住房资产价值转换中心对这一项目的基础知识进行宣传，同时收集汇总客户意见，为客户进行分析或提供各种服务。通过宣传，使老年人对这一业务有了进一步了解，申请人可以比较不同产品为自己带来的收益，从而选择适合自身实际情况的产品。
三、国外住房反向抵押贷款业务开展带给我们的启示
（一）完善国家法律法规。当前，我国住房反向抵押贷款业务还处于起步阶段，配套法规上不健全，为了更好地开展业务，将住房反向抵押贷款这一模式纳入法制化轨道，需要补充完善相关法律法规。住房反向抵押贷款业务的开展关乎保险、房地产、金融等各个部门的利益，政府应该完善有关金融、房地产、税务等各个方面的法律制度。对反向抵押贷款的运作程序、申请人的条件、业务承办机构的资格、各方权利和义务、资产评估、监管措施等做出明确规定，只有这样社会公众对反向抵押贷款才会产生合理的心理预期，立法先行，也会增强大家对这一项目的信心。
（二）通过宣传，培育新型养老观念。住房反向抵押贷款业务不仅是对传统养老模式的一种挑战，同时也是对我国养老制度的有益补充。采用反向抵押贷款的方式实现以房养老，可以增加老年人可支配的流动资金，提高晚年生活质量，减轻国家和家庭的养老负担，弥补当前养老保险和家庭养老的不足，因此这一新型养老方式应大力提倡。
（三）加强政府引导。我国反向抵押贷款业务的开展面临着各种问题，缺乏开办此类业务的经验，起步阶段，可以借鉴国外经验，考虑由政府介入，从而对住房反向抵押贷款业务的开展给予引导。比如，由政府成立专门机构，制定具体操作规则，明确反向抵押贷款业务流程；政府为反向抵押贷款提供担保；政府还应加强对申请人、贷款提供人和其他服务机构的监管。
（四）完善金融市场和相关配套制度。反向抵押贷款是一个复杂的项目，涉及面广、风险大，且与养老问题紧密相关，假如设计不当，势必会造成不必要的麻烦，因此为确保这一项目的顺利开展，需要完善各项配套制度。首先，完善金融市场。当前我国的金融市场还不发达、管理体制落后、专业的金融人才不足，这种状况造成反向抵押贷款业务开展的缓慢，我们应该通过进一步深入金融体制改革，完善金融市场；其次，建立专业化的人才队伍。反向抵押贷款业务专业化程度较高，涉及金融、保险、房地产、资产评估等专业知识，人才的培养是非常必要的；最后，完善其他配套制度。国外反向抵押贷款业务的开展，有完善的社会服务业做支撑，我们也应完善房产评估、监管和税收减免等配套制度，大力发展服务业。
主要参考文献：
[1]柴效武，胡平.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究，2010.4.
[2]明宏伟.日本住房反向抵押贷款的发展[J].企业导报，2012.22.
[3]金晓彤，崔宏静.亚洲国家“以房养老”模式的经验与借鉴――以日本和新加坡反向住房抵押贷款为例[J].亚太经济，2014.1.
[4]张建伟.“以房养老”：国际经验与中国策略[J].天津行政学院学报，2014.1.
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