房地产项目施工管理及成本控制研究

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　　摘 要：房地产在当今社会成为经济发展与市场振兴的主要推动环节，并且在项目施工管理的过程中成为广泛关注与普遍重视的热点话题。工程企业和房地产公司在管理上需要加大精力的重要性在今天已经是无可厚非，而在具体的管理体系中实现对成本控制的研究，又在很大程度上有助于管理机制的创新与完善。依据企业管理中的“木桶原理”的内涵法则，最薄弱的一环取决于整体的强度。而对于广大房产企业而言，施工管理中耗费的成本，则首当其冲成为企业整体当中最需要考虑的“短板”。
　　关键词：房地产；项目施工管理；成本控制；企业管理
　　伴随着居民在物质生活要求上的渐次提高，住房的遴选与消费逐渐成为社会日益关注的经济话题。在这种情势的引导之下，实现对房地产项目施工质量的提高，对于建筑企业与承包商而言无疑是责任重大。同时也意味着这也会为具体的施工过程中增添在财务管理上的无形压力。做好企业在财务核算上的管理工作，最重要的一环无疑在于成本控制。只有成本的核算问题得以解决，才能有效并妥善处理管理上的其他问题，并为整个施工项目提供有效的资金保障。
　　1 房地产项目管理的基本体制要素
　　1.1 房地产项目的进度管理
　　作为以项目建设实施阶段为主要对象的经济管理活动，房地产工程项目的管理需要以公司的制定目标为主要参考系，并且需要需要在各种管理的配合下，实现对进度的有机控制，不可过于拖沓，也要切忌操之过急。因此项目管理首要需要破题的对象便是施工项目的进度管理。涉及到进度管理的因素有很多，除了单位进度的影响之外，还要做到随时可能突发的变更因素的影响，此外还会涉及到一些资金方面的原因。但不论如何，有计划、有规律的进度必然实现整齐划一，这样才能调动工人工作的积极性，并为其力量留有充足的后劲。
　　1.2 房地产项目的质量管理
　　质量是建筑产品的重中之重，不但关乎着居民住房与办公问题的根本，更是促进国家建筑产业与房地产业繁荣兴盛的关键因素。因此企业管理过程中实现对质量管理的有机监控，意义和影响往往最为深远。质量控制的宗旨就是为了实现保持产品或者服务的质量要求，务必需要出台的把关层面的具体制度与策略。具体延伸到房地产项目产品的控制质量，则主要体现在产品的可用性和长久性能够发挥出最大价值来。首先要在决策过程中就要仔细斟酌，辅之以实际情况与各种主客观因素的考量。随后在设计出的图纸中仔细审计和校对，及时查阅出错误来，在具体的现场实践过程中方可实现对建筑施工的质量保证。
　　1.3 房地产项目的财务管理
　　与一般的企业不同，房地产项目在财务管理的过程中不仅仅在于单纯核算企业成本的支出与资金的周转，还要对具体产品实现利润赚取的评估。毕竟房地产施工的对象属于重工业产品的范畴，需要对未来的经济拉动能力做出硬性的评价与衡量。所以房地产项目针对施工产品中的财务管理，归根结底是在目标上实现所谓的“利润最大化”的过程。然而项目目标的成功还要受到工作范围、项目成本、进度计划及客户满意四个因素制约。所以财务部的项目管理是通过在实现成本、进度及质量三者平衡的基础上而进行计划控制等的系列管理工作来达到收益最大化目标的管理过程。项目管理是细化财务管理的重要环节，对于提高项目的财务管理水平和质量，强化项目的财务控制力具有重要的意义，因此这也是项目管理中的重要一环。
　　2 施工成本控制的阶段性措施
　　2.1 决策阶段的成本控制
　　俗话说：“万丈高楼平地起。”实现对施工过程中的成本控制，决策阶段就要首先加以全面的研究与定位，并实现对成本控制的全局统筹与有机驾驭。开发商需对所开发的房地产项目的市场定位、品质标准有一个初步的估计，并对项目成本进行初步测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中体现。由于房地产投资具有高风险高回报的特点，房地产投资决策难免出现或大或小的失误，所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制，在成本控制等重要部分的运用中得到有效的管理和控制。做好成本工作，对于施工整体的资金投入的控制也就迎刃而解。
　　2.2 设计阶段的成本控制
　　决策阶段固然需要缜密，然而毕竟停留在务虚的层面。对于开发成本的有效管理，设计阶段的有效统筹所能够起到的最突出的作用便是导致企业或者开发商可以根据必要的可行情况实现对投资和资金周转等各个环节的估算过程，并且有效指导房地产企业开发项目进行对全面计划有效实施的突出保障。因此设计阶段也是房地产项目成本控制的关键与重点，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响却很大。
　　2.3 施工阶段的成本控制
　　施工阶段是房地产项目在具体过程中的中心环节，因此在成本管理的过程中务必要进行对核算成本的有效控制。鉴于建设工程在具体的成本核算过程中具有着成本高、工期长、技术要求难度大等诸多方面的特点，因此在施工中许多事故的发生往往出乎在决策阶段与设计阶段的意料之外。所以在施工阶段的成本管理与控制中，主要应针对工程的临时变更与意外事故的索赔的部分上，予以未雨绸缪的布局与结算。由于整个施工项目的开发过程中，也就是创造产品价值的基本活动的总过程，所以施工过程的成本控制，决定着整个项目工程中的质量与效益，及至支配着房地产市场上的核心竞争力。
　　2.4 竣工阶段的成本控制
　　竣工成本核算是对项目实施过程中所发生的各种消耗进行记录、分类，并采用适当的成本计算方法，计算出各个成本核算对象的总成本和单位成本的过程。竣工以后的成本核算与成本控制，在企业中通常会作为存档资料以供今后在工程建设管理借鉴参考，并为未来的项目工程活动提供可靠的借鉴与参照。
　　3 结语
　　房地产市场在国内范围内的振兴，离不开项目施工管理的有效践行与机制完善，项目管理体系上的健全与革新，成本控制又往往被列为控制和管理中的重点部分。所以在房地产市场中，实施对施工项目的质量完善与效率提高，全盘化的管理与成本的有效控制，正可以作为整个施工过程的重要着眼点。
　　参考文献
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　　[2] 谢汇.X房地产项目成本控制研究[D].南昌：南昌大学，2013.
　　[3] 梁怡.房地产项目成本控制研究[D].南宁：广西大学，2013.
　　[4] 赵波.房地产项目施工管理研究[D].广州：华南理工大学，2013.
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