营改增对房地产企业税收的影响及其对策
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摘 要：本文研究了“营改增”税收改革对房地产企业的影响，并且探讨了房地产企业为适应“营改增”税收制度而进行的一些税收筹划措施，希望能够为房地产行业的发展提供有益借鉴。
关键词：“营改增”；房地产企业；影响；政策
一、“营改增”对房地产企业开发成本造成的影响
（一）对建筑企业原材料采购产生的影响。对于建筑施工企业来说，购买施工材料是重要的环节之一，建筑材料的采购往往是一项非常复杂的工作，建筑材料既包括钢筋水泥等一些大规模的材料，也包括像铁钉等一些比较零散的原材料。然而，建筑商对一些小材料进行采购的时候，往往是去一些小型的商店，但是这些小企业无法出具增值税的专用发票，在这种情况下，建筑行业就无法对税务进行扣除，这就会在一定程度上增加建筑企业的税收开支。除此之外，即使建筑企业能及时拿到发票，但依据我国现有的税法规定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要缴纳百分之六的增值税，而建筑施工企业需要缴纳的成本税却要比建筑材料缴纳的税收低一个百分点，为百分之五。
（二） 在施工人员方面对房地产行业进行影响。从建筑企业劳动力的来源来看，建筑企业的劳动力大多都是来自于农村的农民工，而农民工与其他劳动力相比具有很大区别，农民工往往具有很强的流动性，没有专门的劳务公司进行负责，因此无法给建筑企业开出相应的增值税发票。
二、“营改增”对房地产企业的赋税影响
根据我国税法规定，房地产行业在税务征收方面往往需要缴纳土地增值税和营业税这两种税收，然而，这两种税种在属性划分上通常情况是属于价内税。由于建筑行业自身的特点，建筑行业往往会出现复征税情况，建筑行业项目建设非常复杂，复杂的项目进程会导致行业负税率增大的现象出现，从而增加房地产行业赋税开支，增加企业成本负担。根据税法规定，增值税与营业税和土地增值税相比，具有本质上的区别，增值税从属性上来说，是一种价外税税种，这种税收在具体征收过程当中，需要扣除上一层企业已经缴纳的税收额度。因此，如果采纳“营改增”的缴税方案，而且建筑施工企业能够出示增值税发票，那么税务人员就可以将已经缴纳的增值税扣除，从而为建筑企业减少税收开支。
三、“营改增”制度下房地产企业的税收筹划建议
（一）学习“营改增”的税收政策。首先，房地产企业需要对员工进行培训，使员工在工作当中形成一种索要发票的习惯。其次，对财务人员，也需要组织他们进行相关税收制度的学习，使财务人员能够熟练掌握各种纳税标准和制度，保证房地产企业缴纳的每一笔税都有相应法律依据，谨防偷税漏税行为。
（二）对开发成本进行税收筹划。房地产企业在房地产开发过程中，所花费的时间通常是比较长的，如果能够在工程建设期间将成本在不同环节进行均摊处理，在这种情况下，就可以相应地对增值额度进行均摊处理，那么就能够为建筑企业节省更多开支。
（三）对物质材料进行税收筹划。在当今的市场经济体制下，市场是处于买方市场，在这种情况下，建筑企业在原材料采购阶段可以以市场招标的形式进行建筑材料的采购工作。在进行建筑材料招标过程当中，建筑企业首先要求各个招标单位能够提供增值税专用发票。在此基础上，竞标企业公布企业建筑材料的价格以及质量，最后建筑企业对竞标企业提供的材料进行综合考虑，最后选择出条件最优惠的企业。
（四）对销售方式进行税收筹划。房地产企业所涉及到的税收渗透在房地产行业的方方面面，在房地产的销售环节，房地产行业主要需要缴纳土地增值税和营业税两种税款。对于土地增值税来说，如果房地产卖出的房价越高，那么房地产行业就需要相应地缴纳更多税款。然而，在这种情况下，如果对房地产的销售方式进行科学规划，那么就能够为房地产企业减少税收开支，例如，在具体经营过程当中，销售人员可以将房屋的销售额分为两种主要内容，一种是房地产售价，另一种则是房屋建筑装修费用，这样就可以使房地产行业的税收筹划范围相应地增大，在这种情况下，就可以使房地产的增值税在一定程度上得到降低。
（五）对劳务支出进行税收筹划工作。通常情况下，在工程建设环节，如果从专门的劳务公司进行招聘，那么就可以从劳务公司得到增值税专用发票，通常情况下，劳务开支税款往往是需要劳务企业进行缴纳的，如果能够得到增值税发票，房地产开发企业就可以在以后的纳税环节当中，不用缴纳劳务支出税款，这就可以为企业节省大量税收开支。因此，在招聘施工人员的时候，建筑施工企业应该尽可能地招聘一些具有劳务保证的施工人员，通过这种方法，使建筑企业可以得到增值税发票，从而减少企业税务开支。
结束语：近年来，“营改增”税收方案已经在全国范围内得到了普遍实施，由于房地产开放行业本身的特点，“营改增”税收方案将会在纳税方面对房地产行业产生重大影响，为了适应税收改革制度，房地产行业应该对自身的经营方式进行调整，根据“营改增”税收方案，从房地产行业的各个环节出发，对房地产企业的税收方案进行筹划，为房地产行业节省更多的税务开支。
参考文献：
[1] 张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）：60-60，61.
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