“棚改”收紧,三四线城市的房价大戏剧终?
作者 : 未知

  关注地产行业的读者们,料想不会错过近期地产股暴跌的新闻。   碧桂园,6月26日一早跌幅超过8%,短短4天内市值蒸发800亿元;同日,中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%,中国建材跌近6%,融创中国跌4.81%,中国恒大跌2.73%。
  地产股为何集体暴跌?
  一则有关棚改的消息是关键:棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。
  那么,棚改项目审批权的上交同房地产有何关系?是否真如市场传言,棚改货币化安置推高了三四线城市房价?三四线城市房价还有没有春天?
  这件事情有嚼头,要好好琢磨琢磨。 实例
  说一千道一万,当事人现身说法最真实。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。
  “今年市定目标任务是3.04万户,征收房屋430万�O,计划投资265.17亿元,动迁15万人!什么?感觉3.04万户、15万人只是个数字,和自己没什么关系?那咱们拿去年的事实说说话。2016年棚改推动房地产去库存7000余套。对!就是这个数字!是不是感觉今年又可能有大批的棚改户加入买房大军?是不是感觉房价又会变动?贴心的我劝你哈,买房莫要犹豫观望,看准了买了就OK!”
  顺便备注一下,这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市,城区人口数量只有100万多一点。
  不消多说,棚改之于当地楼市的意义已然明了。
  故事可以从2014年说起。
  该城市一位居民告诉经济ke,三四年前,这座傍水而居的城市房价只有三四千,人均月工资也是这水平,生活很惬意,压力也不大,“盖了很多房子,卖不出去,大家也不着急买,房价有一阵子还下降。”
  房地产库存高企,土地就卖不出去,依赖土地财政的地方政府想必急坏了。有多急呢?
  一个故事可以证明。
  去年底,中部某县一位刚离职的官员私底下告诉经济ke:“负债太多了,2016年卖了两宗地,今年卖了一块地,老板(指县委书记、县长)都快急死了。县里面除了医院没有抵押,其他可以抵押的资产都抵押出去了。”他如果土地再卖不出去,抵押的土地价格下跌,银行逼债,政府信用违约,那可麻烦大了。
  这并非某一个城市的难题,而是全国普遍现象。 撬动
  怎么办?
  必须把手头的存货清仓,接着再卖地,卖新房子,要不,这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是,谁来掏钱买单?靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么,钱从哪里来?谁来撬动这个支点?
  棚改货币化安置的定向宽松(PSL)如期而至。
  2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置,也就是说拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子。
  恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计:“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资,是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。
  中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立毫不讳言:“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”
  从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键,而PSL又是核心环节,并被不少地方政府视为如意法宝,放大到极致。
  具体怎么操作呢?还是以上述的中部城市为例,政府规划一批棚改项目,向政策性银行申请专项贷款,国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,棚改拆迁户拿着拆迁款,欢天喜地买新房去,比如到上述所说的做广告的大公司。
  这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据:截至2017年末,国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。6月25日,针对市场有关棚改传闻,国开回应行说截至5月末,今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。
  占比有多大呢?住建部副部长陆克华曾透露,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。另有数据:2017年我国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿元,棚改货币化安置比例高达60%。
  三年棚改计划之前的2014年,棚改货币化安置比例是9%。 效果
  效果如何?
  仅2016年,棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅�N售面积13.75亿平方米。再算算,这2.5亿平方米主要集中于三四线城市,其效果就更加可观了。
  如此大手笔,库存被快速消化,甚至不得不加快供地。
  5月初,经济ke拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示,衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月,株洲茶陵县仅1.4个月!什么意思?按照当时的销售进度,茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。
  无独有偶,湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作,遏制投机炒作。如今,宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限购的行列。
  当然,此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳,2017年商住用地出让最高单价突破756万元/亩。2014年12月,当地土地最高单价是261.4万元/亩,3年近3倍涨幅,飙升幅度之大,让人瞠目。

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