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房地产企业成本管控研究

作者:未知

  [摘要]近十年,房地产市场一直处于高速增长态势,在2017年、2018年国家提出降杠杆、去库存、降房价等系列调控措施,房价基本得到抑制。随着国家房地产宏观调控政策的加强,房地产行业的竞争也越来越强烈。在这环境下,房地产企业要生产与发展,加强成本管控是必然的。企业也必须提升内部管理、提升产品结构,加强项目开发的成本管控,提高企业的生存和发展的能力。文章主要从房地产企业的成本管控全过程出发,对房地产企业的成本管控进行分析研究,支出目前房地产企业成本管控存在的问题,并根据存在的问题逐一提出相应对策,以期提高企业的成本管控水平。
  [关键词]房地产企业;成本管控;战略成本
  [DOI]1013939/jcnkizgsc201912079
  1房地产成本管控的重要性
  目前,国家宏观形势方面对房地产企业的调控越来越严,2018年强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”,实行差别化调控。许多房企谨慎拿地,但土地价格并未下降,反而有上升趋势。但成品房销售价格又是政府限价,企业处于地价上升销价限价的情况下,要想生存和发展,必须加强自身的内部管控,以获得更大的利润空间。
  11做好成本管控是企业在同行业中取得竞争优势的关键
  随着经济全球化、信息技术进步、商业模式和管理方式的变革,企业的成功关键在于为顾客创造价值。通过内部价值链分析,抓住企业自身的优势,在细分市场上赢得一席之位。成本管控是企业在同行业赢得优势的基本条件,走成本领先战略是企业的最好选择。
  12成本管控能给企业带来利润空间和现金流
  在房地产企业全成本预算中,期间费用一般占55%(财务费用资本化计入建造成本),建造成本占945% ,成本管控就成了增加利润和现金流的主要来源。
  13成本管控是企业提升管理水平的重要手段之一
  企业成本管控水平高低,决定着企业利润空间的大小和企业现金流量的多少,影响着企业的发展。成本管控好的企业生产经营越容易进入良性循环,企业管理水平也日臻完善。
  14成本管控是企业实行绩效管理的基础条件
  在目前向管理要效益的今天,企业实行绩效管理,不管是平衡计分卡还是经济增加值方法,成本管控都是绩效考核是否顺利进行的基础条件。
  2目前房地产企业成本管控中的不足和局限性
  21房地产企业成本管控基础工作不健全
  房地产企业普遍存在成本管控基础工作的薄弱,大部分房地产企业都缺乏相关的成本管理方面的制度体系,形成成本管理处于简单粗放状态。部分房地产企业建立了成本管控制度,但在执行过程中也流于形式,制度也形同虚设。在一些岗位设置上,有权责利不相对应,会影响有关人员的积极性,给该项工作带来管理难度。在人员配置、机构设置出现不相适应。这些都会影响房地产企业的成本管控工作开展。
  22成本管控非全成本管控,成本管理体系缺乏全面性
  目前,大多数房地产企业未形成全员、全过程、全要素及全方位管理的成本管理体系。有些企业认为房地产企业成本管控的着力点在设计阶段,其他成本则无足轻重;有的房地产企业认为成本管控的重点是材料及设备,尤其是成本中的三大材料管理;有的企业则认为人工成本是重点等。其实这些都是片面的。目前,房地产企业为了获取更大的利润,在不断扩大市场份额的同时也加强了成本管控,精细化成本管理和精细化成本分析,成为房地产挖掘内部潜力的手段。成本管理发范围也从传统的开发成本控制到全成本的管理。这也是房地产企业现代化成本管理的必然。
  23缺乏战略成本管理的理念
  隨着经济全球化和制造信息技术等的进步,房地产企业也需要融入这个全球化经济环境。房地产企业的成本管理也需要按顾客需求为导向,通过价值链分析,成本动因分析等方面的综合,全面精细化的进行成本管控。目前,房地产企业提到成本管控,就是指要降低成本,控制成本的发生。然而,在房地产商品房屋销售价格特定的前提下,有时需要综合可虑房地产税种的特殊性,比如土地增值税的特殊性,需要增加些成本,提升产品品质,达到降低土地增值税税负,整体提升公司经济效益的结果。目前,此方面房地产公司的做法并不完善。
  24成本控制的规划不合理,成本管理方法落后
  传统的房地产成本管理,基本都是根据财务管理部门的历史核算资料及历史决算报告,通过事后的财务分析来发现问题,这种核算模式与财务报告方式均存在滞后性,根本无法发挥成本管理应该发挥的作用,在事前预测和事中控制形成两大真空。
  目前很多房地产企业在做房地产项目的目标成本管理,事前预测、过程控制、工程进度管理中也植入了目标成本管理,但由于缺乏整体的成本管控体系和相应的现代管理技术手段,还在依靠原始的电子表格数据表格来分析成本和成本控制,成本的及时性得不到同步体现,数据上存在不匹配,这给成本管控工作带来难度,故在成本管控手段上需要加强并提升,才能适应现代房地产管理的需要。
  3房地产企业成本管控的具体措施
  31建立健全成本管理的组织架构和管控制度
  (1)完善组织框架。在企业内部成立由总经理任组长,总工程师,财务总监,成本总监任副组长的基本成本管控领导小组。成本管控领导小组是公司成本管理工作的决策和领导机构,对公司的成本管控提出指导性意见,并对管控结果负责。
  (2)成立成本管控工作小组。成本管控工作小组由总工程师或财务总监人组长,成本总监任副组长,成本经理、财务经理、工程经理等任组员。在领导小组的领导下,各部门具体执行成本管控的日常工作。成本管控工作小组,制定相应的管理制度及体系、具体的岗位职责及相应工作细则,以确保成本管控工作的顺利进行。
  32加强企业全成本管控,树立战略成本管理意识
  加强企业全成本管控,逐步培养全面成本管控意识。全员加强成本管理意识的培训。领导培训后,进一步扩大到工作小组全体成员,继而将此意识逐步贯彻到全体员工,培养全员成本管理意识。   加强内外部价值链分析,以及在该行业的横向、纵向价值链分析,发现并挖掘自身的核心竞争力。企业的成本管理是全成本的管理,对开发、设计、建设、销售、售后服务甚至物业等每个环节都要进行精细化管理,并进行精细化成本分析,找出自身的盈利点,真正达到成本管理的目的。不能以点代面,只注重单项成本的控制工作,而忽视整体的成本管理工作。在成本管控的具体实施过程中,从项目的研发、设计、目标成本的制定、施工、销售、售后服务、税收管理等方面,实施全过程、全要素成本的管理。在项目结束后,将实际成本决算结果与预算目标成本比较,找出差异项目及因素。好的方面总结经验,在公司内部推广学习;差的方面,吸取教训,在今后项目实施过程中避免再次发生。与同行业类似规模企业比较,找出公司在成本管控方面的先进性及不足的方面,与同行业先进企业对标,找出差距,作为今后成本管控的目标。
  33创新战略成本管理方法,进行科学的战略定位
  企业成本管理是一项系统的工程,企业需要创新成本管理方法,借鉴国内国外的先进经验,注入新的技术手段,全方位进行成本分析,结合企业实际情况,选择科学的先进的成本管理系统和成本管理方法。明确自身战略定位和管理方向,让企业成本管理战略与企业总体战略一致。战略成本管理思想和方法是随新经济时代而产生的,也是企业成本管理的必然。它在成本管理的基础上,突破并提升到战略层次,通过战略成本管理的思想和方法来制定企业战略目标和方向,更加科学地引导公司战略的实现。
  34与时俱进,采用先进的管理方法及技术
  在信息技术高速发展的今天,成本管控应根据各企业的实际情况,将基础数据、市场营销、客户跟进、交易管理、售后服务、财务管理和报表系统、成本控制植入现代管理软件中,通过软件的二次开发,打造适合自身的成本管控执行工具。在大数据时代,甚至可以接入税务系统的开票系統、金税三期等,在项目实施过程中,既可控制成本,也可降低税收成本,降低税务风险。比如,明源系统,赛德成本管控系统等,对这些成熟在系统根据企业自身需要进行量身打造,开发出适合自身的软件系统。这样优秀的成本控制系统给企业的成本控制提供了良好的保障。
  4结论
  总之,成本管控对房地产企业的生产与发展十分重要,是企业现金流增量和利润的主要来源,是房地产企业在同行业中取得竞争优势的关键,也是房地产企业提升整体管理水平的基础,同时房地产企业成本管控也是一项系统性非常强的工作。要改进企业的成本管控工作,必须从组织架构设置、人员配备、制度及体系制定方面做出适应性调整,提升成本管理水平。同时,实施成本管控全过程跟踪及分析,及时反馈成本信息,为企业战略成本管理提供依据,逐步提升企业的经济效益和成本管理水平。
  参考文献:
  [1]任泽平,夏磊,熊柴房地产周期 [M]. 北京:人民出版社,2017
  [2]陈润财富浪潮:美国商业200年 [M].北京:中华工商联合出版社有限公司,2017
  [3]王德培中国经济2018[M].北京:中国友谊出版社,2018
论文来源:《中国市场》 2019年12期
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