投资性房地产公允价值计量模式的应用
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摘要：我国推出投资性房地产公允价值计量模式已十余年，然而却较少被上市公司选用。这十余年中我国房地产市场高速发展，投资性房地产成本计量模式已无法真实、客观地反映公司的价值，因此公允价值计量模式在我国上市公司中落地执行并发挥作用是一个现实问题。文章以上市公司为例，探讨了投资性房地产公允价值计量模式的应用，希望能为其他企业选择该计量模式提供经验的借鉴，并有助于该计量模式的发展与推广。文章首先梳理了上市公司采用投资性房地产公允价值计量的制度依据，从决策有用观及其信息视角论证了公允价值计量满足决策有用性目标，它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。其次根据投资性房地产的不同阶段或特殊时点，包括公允价值计量模式的首次采用、采用后期、自行建造阶段、持有改变时以及资产处置时，全过程地分析了相关会计处理及对损益和税收的影响。最后对上市公司如何提高信息的可靠性给出了四点建议：选择权威的评估机构和审计机构;避免使用第三层次公允价值计量;加强对投资性房地产的信息披露;完善公司治理机制。
关键词：投资性房地产;公允价值计量;决策有用性;会计处理
一、绪论
近十年来我国房地产市场高速发展，特别是一线城市，房地产的市值已大幅上升，使得以成本计量的投资性房地产账面价值与市场价值严重不符，会计信息质量得不到保证。因此，引入公允价值模式是我国房地产市场发展的必然结果。
以房地产上市公司金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”）为例，该公司于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式，同年持有3个投资性房地产项目，均位于北京市二环以内的金融街区域，建筑面积18万平方米，账面公允价值31.22亿元。其中金融街购物中心项目，建筑面积9.34万平方米，投资成本16.3亿元，截至2018年年末的账面公允价值为35.6亿元，公允价值变动增值19.3亿元。如果公司选用成本计量模式，按使用年限45年估算2007年至2018年的折旧额为4.2亿元，2018年年末的账面价值为12.1亿元，平均每平方米的单位价值仅为12848元。作为北京市二环以内的购物中心，其账面价值明显低于市场价值。
截至2018年年末，金融街已持有14个在租的投资性房地产项目，这些写字楼和商业项目均位于北京、上海、天津等中心城市，建筑面积90万平方米，投资成本248亿元，账面公允价值为320亿元，其中公允价值变动增值72亿元。假如公司采用成本计量模式并计提折旧，则两种计量模式下的账面价值相差100亿元左右，由此可见，成本计量模式下公司的价值被严重低估。
二、上市公司投资性房地产公允价值计量的制度依据
为了与国际会计准则趋同，2006年财政部颁布了新会计准则体系，公允价值出现在金融工具、企业合并、非货币性资产交换、投资性房地产等17个具体准则中。其中第3号——投资性房地产（CAS 3）首次把投资性房地产作为一类资产在会计报表中单独列示，而之前此类房地产是作为固定资产和无形资产核算且采用历史成本计量模式。CAS 3对投资性房地产的后续计量給出了两种方式供企业选择，一是成本模式，二是在一定条件下才能采用的公允价值模式。
2006年美国财务会计准则委员会（FASB）发布了《财务会计准则第157号——公允价值计量》，以此为蓝本，2011年国际会计准则理事会（IASB）制定了《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》。2014年我国发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（CAS 39），重新定义了公允价值的概念，对公允价值究竟该如何计量集中给出了方法并提出了要求。CAS 39体现了我国与国际会计准则的紧密趋同及对公允价值这一计量模式的认同。
为了进一步规范房地产上市公司的信息披露行为，提高信息披露质量，深圳证券交易所结合监管实践和市场需求，2015年制定并发布了《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》，并于2017年最新修订，其中对采用公允价值计量的投资性房地产需披露的内容做了详细的规定。
三、公允价值计量的理论基础
会计目标是会计理论研究的基石，不同的会计目标影响着不同会计计量的选择。早在70年代美国会计界就已经形成受托责任观和决策有用观两个流派。受托责任观下的会计目标是向委托方客观、公正地反映其受托管理的情况，强调会计信息的可靠性，会计计量选择历史成本计量模式。决策有用观下的会计目标是向信息使用者提供有利于决策的会计信息。在当今资本市场，受托责任观下特定的委托方已扩展为现有或潜在的投资者、债权人及其他利益相关者，要向他们提供对决策有用的信息，即反映企业价值的信息，因此公允价值被引入会计计量就成为必然，它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。
公允价值信息的有用性可从信息视角进行论证，信息视角的基本前提是有效市场假说，即在有效的市场中，市场价值始终与企业价值同步发生变动。如果公司发布的信息引致其股价发生变动，就证明该信息改变了投资行为，它就是有用的。按照这一逻辑，美国及其他一些国家研究人员对公允价值信息的有用性进行了实证研究，从金融工具到非金融工具，研究结果证明公允价值信息对信息使用者的决策是有用的，其中Dietrich et al.研究了英国投资性房地产公允价值的有用性，由此表明公允价值计量符合决策有用性目标。
四、不同时期的会计处理及对损益和税金的影响
（一）首次采用
CAS 3规定，如果有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，并同时满足两个条件的情况下，企业可选用公允价值计量模式，而且一旦采用就不得再转为成本模式。上市公司宣告并实际开始采用公允价值进行投资性房地产的后续计量为首次采用。首次采用属于会计政策变更，会计处理应当采用追溯调整法，将政策变更以前的估值影响数调整报表的期初数，包括投资性房地产账面价值、留存收益及递延所得税资产或递延所得税负债，不影响变更当年的利润。变更当年发生的公允价值变动计入当年损益。准则的这项规定一定程度上对上市公司可能借会计政策变更来进行盈余管理的行为起到了遏制作用。 金融街于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式，2008年追溯调增了投资性房地产期初账面价值17.57亿元，增加递延所得税负债4.39亿元（17.5725%），并增加了期初的留存收益。2008年由于金融危机，当年发生的公允价值变动损失3884万元计入当年损益，年末投资性房地产账面价值较期初减少了3884万元。因此，首次采用对资产和所有者权益的期初数影响较大，但对当年的利润没有影响。
（二）采用后期
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，因此必然会增加利润。在每个资产负债日需对投资性房地产进行评估并确认期末公允价值，高于其账面余额的差额计入“公允价值变动损益”，扣除所得税费用后的余额影响当期净利润。由于企业所得税法不认可会计准则的公允价值模式，因此该变动额应作为税会暂时性差异，确认递延所得税资产或递延所得税负债。同时，由于企业不计提折旧或摊销，实务中税务一般也不允许在所得税前列支，因此公允价值模式比成本模式增加了企业所得税的实际支出，而成本模式则是在资产处置时才一次性承担该税负。另外，持有期间如果发生与投资性房地产有关的后续支出，比如改扩建，如果满足资本化条件，应当计入投资性房地产成本。
（三）自行建造阶段
对于企业自建的房地产，如果在建造阶段公司董事会作出书面决议，确认该项资产将用于经营赚取租金且短期内不会发生变化，则可作为自建投资性房地产进行会计核算。投资性房地产在达到预定可使用状态前，实际发生的成本通过“投资性房地产——在建”科目进行归集;达到预定可使用状态时，公允价值与竣工时账面实际成本的差额计入公允价值变动损益。在实务中，达到预定可使用状态可认定为完成竣工验收手续。
（四）持有目的改变时
房地产的持有目的一般有三种：出租、自用和出售。当持有目的由自用或者出售改为出租时，需对房地产进行评估，按转换日的公允价值确认投资性房地产的账面价值，转换日的公允价值小于原固定资产或存货的账面价值的差额计入当期损益，转换日的公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益，不影响当期损益，只有当未来处置时才可以结转到损益，这也体现了会计准则的谨慎性原则。
当持有目的由出租改为自用或者出售时，应以其转换日的公允价值作为固定资产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当转换为固定资产或无形资产时，如果前期公允价值变动为正值，那么以后的折旧和摊销金额将相应增大，从而减少公司利润。
（五）资产处置时
投资性房地产出售、转让、报废或者毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益，同时结转以前年度累计的公允价值变动至其他业务收入或者支出，若该资产以前存在转换时公允价值大于账面价值部分计入其他综合收益的金额，也一并结转到当期损益。
五、提高投资性房地产公允价值计量可靠性的建议
（一）选择权威的评估机构和审计机构
采用公允价值后续计量模式，需持续评估投资性房地产的公允价值。公司可自行评估，也可聘请专业的评估机构进行评估。虽然会计准则并未强制要求必须聘请评估机构，但在目前我国房地产交易市场还不够完善、交易信息还不够透明的情况下，建议公司还是选择权威的评估机构进行估值。评估机构在从事各类评估业务中积累了丰富的评估经验，其专业能力更强，保持独立性的可能性更大，评估结果也更容易被信息使用者接受。相反，公司自行评估时，管理层操纵盈余的主观可能性更大，难免让人有所疑虑。
投资性房地产公允价值评估涉及很多的估计和假设，增加了会计师事务所的工作难度和风险。专业能力强的事务所会对公司进行公允价值计量的内部控制设计和执行有效性进行评估，对评估机构的胜任能力、专业素质和客观性进行判断，对上市公司管理层进行监督，他们通过额外的审计程序来分析估值报告所采用的方法是否符合公允价值准则的规定，评估的数据是否真实可靠。因此，權威的第三方评估机构和审计机构可以更加公允地反映资产的价值，增强信息使用者对公司信息的可信度。
（二）避免采用第三层次公允价值计量
为提高公允价值计量和披露的一致性和可比性，CAS 39将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，最优是第一层次，即活跃市场上未经调整的报价;第二层次是除第一层次输入值外直接或间接可观察的输入值;第三层次是不可观察的输入值。第三层次输入值是在几乎很少存在市场交易活动的情况下进行的财务预测，其结果基于诸多假设，给公司管理层留下了进行盈余管理的空间。因此，从提高公允价值计量的可靠性角度来说，应避免采用第三层次的估值而直接选用成本计量模式。
（三）加强对投资性房地产信息的披露
投资性房地产公允价值计量在我国应用的时间还不长，其估值技术也比较复杂，因此加强对相关信息的披露，能够帮助投资者获得和正确理解相关信息，从而进行科学的决策。对上市公司而言，积极主动地向市场传递公司的信息，能够提高公司在资本市场的形象，赢得信息使用者的信任。
随着投资性房地产公允价值计量的运用，国家相关制度也在不断完善中。目前上市公司信息披露主要依据的是CAS 3、CAS 39及深交所行业信息披露指引第3号文件。公司除了按照以上规定进行披露外，还可进一步细化披露的内容，比如列示单个房地产项目的原始投资成本和公允价值、估值使用的市场交易价格及其来源、投资性房地产抵押贷款情况、公司有关的制度体系和董事会决议、评估机构的资质等级、审计机构的应对措施等，让信息使用者能够更加清楚、直观地获得公司的相关信息。
（四）完善公司治理机制
公司治理机制决定着上市公司会计政策的选择，从而影响着会计信息质量。完善的公司治理机制能够降低管理层的机会主义，保证会计信息的真实、可靠性，从而保护投资者的利益。建议从监督机制上，明确和完善股东大会、董事会、经理层以及监事会的相关职权，通过增加外部独立董事、扩大监事会权力等方式对投资性房地产公允价值计量相关事项进行监督;从激励机制上，将投资性房地产公允价值变动损益带来的利润影响因素剔除，减少公司管理层操纵利润的动机;通过完善公司制度来规范整个估值过程中的各方行为，制度中可明确估值方法，规定由具有房地产评估资质的第三方评估机构出具评估报告，并以此作为公允价值的入账基础，避免公司管理层操纵估值进而影响会计利润的行为发生;明确由公司总部财务部牵头负责公司所有投资性房地产的公允价值评估工作，统一与公司管理层、外部评估机构和审计机构进行对接，不断建立和完善相关制度并监督执行;公司应加强对财务人员的培训，不断提高财务人员的业务能力和职业判断能力，以满足处理日益复杂的经济业务和掌握新会计准则运用的要求。
六、结语
尽管投资性房地产公允价值计量在实际运用中仍有盈余操纵的嫌疑，在大众眼中还有一些疑虑，但我们不能以回避的态度对待这一问题。随着我国经济的不断发展，房地产市场化程度不断提高，公允价值评估技术不断提升，国家监管体系逐步完善，通过各方经验的积累，公允价值计量的可靠性会不断加强，信息使用者对公允价值信息的理解会不断深入，采用公允价值计量模式的上市公司也会越来越多。
参考文献：
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[4]苏新龙，漆传金.上市公司会计政策选择的分析——投资性房地产的计量模式[J].生产力研究，2008（03）.
（作者单位：北京金融街资产管理有限公司）
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