地产代理行业预算管理制度探讨
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作者:宁伟雄
[摘 要]地产代理行业对于预算管理制度是缺乏认识和应用的，甚至是空白的，这和这个行业的特性、管理者的意向和素质是分不开的。文章主要从预算管理的特点和重要性出发，结合预算制度的制定和执行、调整环节，分析地产代理业推行预算管理的必要性和意义，并提出相应的对策和改善措施，通过对预算管理的探讨，希望能为该行业的经营管理者提供一些借鉴和有用的帮助。
[关键词]预算管理;地产代理行业;全面预算
1 引言
说起预算管理，首先要明确什么是预算？每个人对预算定义各不相同，各行各业对预算的理解也不尽相同。笔者认为，管理大师德鲁克对预算的定义最为深刻而准确：“预算是整合各项业务计划的逻辑框架。”这个定义一方面指明了预算的第一要素：即以业务为基础，通过对业务计划的整合实现总体目标;另一方面说明了预算的另一个关键因素：预算逻辑。只有合理有效的预算逻辑才能将各类业务计划有效联结起来，形成服务于整体目标的行动计划与资源配置方案。因此，预算制度的最终目的，是帮助企业实现最终的整体目标。
2 地产代理行业预算建立的必要性
2.1 强化企业管理，增强企业竞争力
地产代理行业门槛很低，对学历要求不高，更适合创业的年轻人和有冲劲勇往直前的人，往往这群人并未接受高等教育，各种裙带关系，错综复杂，家庭作坊式经营比比皆是。而通过预算制度，可以令各部门管理者充分认识自己企业或部门的特点，了解企业所需，增强自己的利润概念，分析经营成果，加强成本意识，更好的开源节流，进而学习现代企业管理理念，从而增强企业在行业中的竞争力。
2.2 在交易市场发生较大波动时，企业也能从容应对
地产代理行业属于灵活配置行业，受房地产交易市场兴旺和衰落的影响極大，但凡遇到国家或行业的严控，行业内便哀鸿遍野，如果遇到国家政策扶持或刺激，立马又像雨后春笋一样，遍地开花。在如此大开大合之下，除了消耗企业资源，更是对客户的不负责任。地产代理的宗旨应该是服务于客户，如果建立了合理的预算制度，对市场的波动会有充分的考虑，及早做出相应的应对预案，就可以避免企业频繁地扩张和收缩，进而避免内耗，也是企业对客户信任的最好回馈。
2.3 能及时发现企业经营的缺失，尽早作出应对和调整
地产代理行业的经营活动比较单一，而预算管理制度要求企业从事前预算开始，到事中监控，再到事后总结、考核等一系列流程管理，能使企业更贴近于房地产交易市场，对市场活跃度的反馈更敏感，也更直接，同时也能发现企业的经营是否健康，甚至能发现某个区域的经济活动对整个企业的影响，以便经营管理者能引起重视，提前调整和布局。
2.4 优化组织架构，避免投入和产出的失衡
企业在预算制度建立前，有必要对企业整体资源配置构筑一个逻辑框架，在这个框架内，要体现各部门、各组织的工作内容和结果，消耗的资源和获取的资源等信息，这里当然包括企业营业部门和各后勤部门。在这个框架内，营业部和后勤之间、后勤各部门之间依靠相对合理的逻辑进行互相关联和制约，这样势必会优化企业的组织架构，在投入和产出之间找到平衡点。
3 地产代理行业企业预算管理制度缺失原因
3.1 地产代理行业的管理人员个人预算意识不强烈
前面已述，地产代理行业中，高学历高素质并不是关键因素，而是需要不怕苦、不怕累的实干型人才，往往此类人员对现代企业管理知之甚少或觉得与己无关，认为业绩就是第一位的，有业绩才有价值，才有话语权，制定的制度越多，越限制自己的发挥，与其浪费时间制订各种计划，不如多关注市场变化、多做业绩，因此往往容易忽略预算管理，殊不知两者并不冲突，预算还能更好地为企业服务，不注意制度的管理可能会带来短期的利益，但是会缺少长远的规划和可持续性的发展。
3.2 地产代理行业的行业特性
地产代理行业由于低门槛，家庭作坊式经营普遍存在，不管资源配置还是客户体验都不好，即便是规模以上的大中介，也是会下放到具体的店面，个个店面构成了企业的基石。且行业受房地产交易波动的影响巨大，一旦有波动，企业就会盲目扩张和收缩，所谓“计划不如变化快”，也是导致企业疏忽预算管理体制的原因。
3.3 地产代理行业的轻资产性
地产代理行业均是以“人”为主，并没有什么固定资产，也不需要大型的设备和厂房，简单到一张桌子一台电脑就可以营业，主要是依靠资讯立足。资产配置简单且单一，正因为这种轻资产性，认为凡事都可灵活处理，却往往忽略了预算的必要性。
3.4 对全面预算管理的理解和认知不全面、不充分
大多数企业认为预算管理就是指财务预算方面的管理，那是财务部门的事情，一般员工也会觉得和自身没有关系，这是只看到了预算管理的预算功能，而忽略了管理功能。大部分企业预算主要由管理者掌控，存在很多主观意识，难以在全员中得到推广。
4 如何建设适合地产代理行业企业自身的预算管理制度
4.1 增强员工的预算意识，特别是部门管理者的预算管理意识
地产代理行业进行预算管理除了能统一员工的管理思想，提高企业市场变化的适应能力，降低成本损耗外，还能通过该体系加强企业内部的信息交流沟通，强化内部控制与监督力度，为企业各项考核提供量化的评价依据，有助于绩效考核的科学性和标准化，有利于企业经营管理战略目标的实现。因此需要全员的参与，特别是需要部门管理者的领导力和协调能力。
4.2 依据自身的组织架构，制定符合公司发展的预算体系
在预算编制过程中，企业不管是营业部门还是后勤各部门都需要参与其中。预算不只是营业部门的预算，而是需要各个环节互相配合才能执行，这样既可以令各部门自检，也有利于企业对各部门的组织架构做一次梳理，该合并的合并，该调整的调整，以达到整体的平衡，实现整体的目标。 4.3 宣导预算的执行监控，明确监管责任
预算制度需要先制订好整体计划和目标，并定期的公开、透明化，以便企业全员了解和监督，也能通过预算的执行进度更多地了解企业的经营状况。比如装修、采购资产等的预算，是否符合市场价，是否符合公司的长远发展等。正是通过这种过程监督，更多地发现问题，以便及时地做出更正和调整。
4.4 建立符合企业自身的预算管理系统
预算管理是一个庞大而复杂的体系，从制定到执行再到总结归纳，各环节都是环环相扣的，而在这个流程中，靠手工是无法准确完成的，因此必须建立一个标准化流程系统，这就需要企业IT部门通力配合，开发或建立符合自身特点的预算管理系统，通过标准化流程，可以避免手工的疏漏，也减少争议的发生，更能提高使用者的效率。通过系统的运行，进行有效监督和控制，以便及时做出预警。
4.5 预算执行过程中需及时作出调整
地产代理行业受房地产交易市场的影响变化较大，因此建立年度和半年度计划较适宜。紧跟国家宏观调控政策对房地产交易的影响，做出合理的预判，以制定符合自身发展的预算制度。在日常执行预算管理制度时，注意各环节的信息反馈，以便追踪和检讨，而当房地产交易出现急剧变化时，要及时果断地对预算进行调整，以便顺应房地产交易市场的变化，及时作出经营方向的调整。比如“三三零”政策的推出，预示着整个行业将进入严冬，这就需要调整预算，及时做好防御工作，尽量避免再继续扩张。
4.6 加强资金链管理力度，避免长期负债运营
资金链对于地产代理行业有着不可言喻的重要作用，假如一个企业实际经营过程之中出现资金链方面的问题，不但会使企业的常规性支出无法正常进行，比如无法支付租金、无法支付网络费用等，而且也可能造成客户的资金短款，比如收的诚意金无法及时退回等。企业预算管理之中的核心工作就是资金链的管理。应充分利用好银行的留存资金，比如在资金富裕时，可以和银行协商较高的存款利息、购买国债或有保障的理财产品，以獲得较高的利息收入，在企业的平稳发展期，尽量避免过度依赖资本市场，减轻企业的自身债务，以便轻装前行。
4.7 做好考核及评价体系的建立健全工作
当做好了预算管理制度之后，建立一套考核和评价机制也是非常必要的，做好考核及评价体系的建立健全工作，对预算组织架构加以明确，并授权给有关部门及人员，以使预算管理工作开展得更加平稳和顺畅。对于地产代理行业来说，不需要马上执行严格的预算考评机制，而是视自身企业特性，由宽松到严格的一个演变，否则会导致人员与人员、上级和下级之间的关系太过紧张，处于高压环境之下，不利于内部团结，这是一个循序渐进的过程。考核及评价体系的建立，最主要的就是问题的发现与解决、人员潜能的激发、分明的奖惩、人员激励以及和谐上下级关系的平衡与建立，最重要的就是始终与企业发展目的保持一致。
5 结论
预算管理制度就是以业务为基础，通过合理有效的逻辑管理，对公司自上而下形成一种有效的制约机制，体系内各环节紧紧相扣，互相依赖，互相监督，以实现企业最终的目标。笔者认为，这对于地产代理行业的发展和经营管理者来说同样都是非常重要的。地产代理行业本身的利润率并不高，为了吸引人才，同行之间恶性竞争比比皆是。通过预算管理制度，可以令管理者有清晰的目标和方向，通过事前预算、事中监控、事后考评三大流程的工作，不仅可以有效地提升企业的资金控制力度，也能促进企业内部结构的完善，更能让员工更贴近市场，充分了解市场的变化，采取积极的应对措施，借助利润考核制度，为企业创造更大价值，实现长期的战略目标。
参考文献：
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[2]孙炳家. 房地产企业全面预算管理探究[J].时代经贸，2019（25）：6-7.
[3]张秀敏. 房地产企业全面预算管理的挑战及对策[J].财会学习，2019（26）：75，77.
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