基于TOD开发理念的轨道交通项目投融资模式研究

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　　【摘要】轨道建设资金投入大、运营费用高，因此对轨道综合效益的要求也逐步提高，包括轨道对城市空间发展有序引导、土地利用节约高效的规划效益要求，轨道对资源的整合来支持自身可持续建设运营的经济效益要求。TOD 理念下依托轨道站点优越的交通条件、周边城市的科学开发，锚固带动了城市发展节点。城市轨道交通在投融资及建设运营发展方面亟需探索创新模式，以促进其可持续发展，从而不断为社会和民生作出贡献。在这样的背景下，TOD模式得到了越来越多的关注。
　　【关键词】城市轨道交通  TOD  融资模式  土地开发
　　城市轨道交通项目的建设需求越来越旺盛，融资需求也越来越迫切，客观上需要引入社會资本，实现多元化融资，同时保障服务质量，稳定服务价格。城市轨道交通项目具有投资额度大、经营风险大、公益性与外部性等特点，单纯依靠政府投资难以解决轨道交通项目的资金问题。投融资模式的设计和选择是城市轨道交通建设的基础。TOD公共交通引领的城市发展模式作为先进的投融资和项目管理模式，在公用事业、基础设施、自然资源开发等领域具有广阔的应 用前景，能有效地解决政府和企业发展中的投资和融资问题。在城市轨道交通领域展开对TOD模式的研究对于企业和政府都是非常必要的。
　　一、城市轨道交通融资与TOD发展模式
　　（1）城市轨道交通TOD发展模式。城市轨道交通TOD发展模式是公共交通引导城市发展的具体应用，是一种面向城市轨道交通的土地开发战略，以轨道交通车站为中心进行高密度的商业、写字楼、住宅等综合开发，最大限度地吸引市民使用轨道交通，别强调轨道交通的建设必须与城市土地利用规划及城市整体发展相协调。城市轨道交通TOD实质就是综合开发沿线土地，而城市轨道交通外部效应强，尤其体现在对沿线土地升值上，带来沿线房地产、商业、物业的发展。城市轨道交通的建设对于沿线土地增值效应明显，能够带动沿线土地高强度开发，以某地铁为例，促进了地铁沿线地价上涨和物业开发，通过土地的综合开发，合理有效利用，合理规划轨道交通廊道，形成集商业、住宅、娱乐、文化于一体的空间形态，实现城市轨道交通建设与土地开发利用的双赢。
　　（2）TOD与城市轨道交通融资。城市轨道交通TOD发展模式提倡土地综合开发，而土地综合开发又与城市轨道交通融资息息相关。香港是运用城市轨道交通TOD模式的典型城市，TOD模式发展提高了轨道交通设施利用率，地铁站点的地下、地上空间高强度综合开发又提高了物业价值，带来城市增值，使轨道自身能够实现资金平衡。通过实行商业化运作，推行轨道+物业模式，充分利用轨道交通带来的沿线土地升值，大力发展房地产与物业，多元化经营，保持良好的盈利能力，从而有利于通过债券、财团贷款、浮息票据、出售股权等融资方式实现投资主体多元化，让香港的城市轨道交通建设投融资模式由政府投资为主的债务型融资模式演变为投资主体多元化的市场运作模式。通过轨道交通引导开发，加强土地利用，综合开发，多元经营，也是城市轨道交通市场化融资的典范。同样利用轨道交通带动土地升值，实行轨道交通融资与房地产合作开发相结合，开展多元化经营，使得城市轨道交通完全能由私人投资者修建经营，形成了多元化经营主体与经营战略、多元化筹措途径的轨道交通市场运作投融资模式。多元化市场融资模式注重政府主导，开展商业化融资与运营，充分利用城市轨道交通的外部效应，实现交通发展与土地综合开发协调发展，将土地开发作为重要措施来进行融资，从而实现了城市轨道交通的快速持续发展。
　　二、城市轨道交通项目TOD投融资措施
　　对于TOD模式而言，只有充分发挥轨道和沿线土地的良性互动，才能取得增值效应，要实现这一目标，需要加强以下方面：
　　（1）实现地铁建设运营主体和物业开发管理主体的统一。如果轨道建设和物业开发的主体不同，容易造成项目在时间节点、建设目标、规划设计上的不同步和不协调，在增加沟通协调成本的同时，更为重要的是难以实现轨道和物业的协同效益，导致增值机会的流失。当然，由于土地拍卖制度以及其他相关制度等方面的原因，要实现轨道和物业开发主体的统一，除了轨道公司的自身努力外，还需要政府的支持和制度的创新。
　　（2）加强项目开发主体对于TOD模式的实际操作能力，积累项目经验，加强人才储备。如果单纯依靠不同领域专业团队间的自主协调，很可能无法全面把握政府和投资方的需求，如成本控制、工程进度、财务安排、运营要点、法律及市场风险等，这些都是环环相扣，任一环节出现问题都会影响项目的规划设计，乃至运营和土地开发效率。因此，项目开发主体必须拥有自己的专业团队加以整体把握和协调。
　　（3）加强项目的设计。在项目实施前进行充分的前期策划和研究，包括土地政策、规划要求、财务评估、风险分担、资源利用、进度安排等。该地铁便在这方面作了一个有益的尝试，进行了城市轨道交通领域以TOD模式为目标的研究，并取得了较好的效果。此外，项目开发主体应尽可能早期全面地介入城市规划和区域规划，提供自身的专业意见，促使轨道和土地资源的有效整合，在利用公共交通引领城市发展、改善交通、减少污染、促进绿色出行的同时，充分挖掘轨道捆绑土地后所蕴含的内在价值，提高项目收益，同时也能带来持续稳定的客流，增加票务收入。近年来，TOD模式的价值已得到越来越多的认同，政府也陆续出台相应政策措施以推动其发展。
　　三、结束语
　　关于“轨道 + 土地”联合投融资模式的成功案例已经有很多，实际上这不仅是轨道交通的融资模式，而是一种综合城市规划、土地开发和轨道交通建设的联合开发融资模式，在提升轨道交通项目收益性、扩大融资渠道、丰富投资主体的同时，还能够使轨道交通项目的建设、投资、运营、管理步入良性循环，从而实现轨道交通项目的可持续发展。
　　参考文献：
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