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以产业升级为路径的老旧工业区改造提升研究

来源:用户上传      作者:廖伟成

摘 要:鲤城区老旧工业区改造升级需要依据区域特色,对照泉州建设新要求,在国家及省新型城镇化战略的指导下,出台有关政策措施,加快推进鲤城区老旧工业区改造提升步伐,促进制造业高质量发展跨越。为此,本调研以鲤城区火炬工业区调研对象,积极探索老旧工业区转型升级有效模式,以鲤城区火炬工业区为例进行整体分析研究,从而更加科学地引导鲤城区老旧工业区改造提升。

关键词:鲤城区;老旧工业区;改造提升;产业升级

中图分类号:F2 文献标识码:A doi:10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.08.011

1 鲤城区老旧工业区发展现状

1.1 主要经济指标良好

鲤城区辖开元、鲤中、海滨、临江、江南、浮桥、金龙、常泰8个街道和泉州高新技术产业园区(江南园)管委会。辖区内分布火炬工业区、临江工业区、延陵工业区等10余个工业小区(园区)。2019年,全区工业运行保持平稳,规上工业产值完成441.04亿元,增长10.3%;工业投资增速125.8%,技改投资增速126.3%。

三大主导产业实现两位数增长,纺织鞋服和机械汽配产业增势良好,分别增长12.5%、20.5%。近50%的规上工业企业产值实现两位数增长。规上工业产销率98.4%,高于全市平均值1.9个百分点。8个项目被列入省重点技改项目,计划总投资3.67亿元;11个项目被列入市重点技改项目,计划总投资3.6亿元。

1.2 持续增长存在客观瓶颈

一是三旧问题成为鲤城区城市高品质发展面临的重要议题。随着鲤城区经济的快速发展和城区建设规模的扩大,原本位于鲤城区中心外围的三旧范畴(即旧城镇、旧厂房、旧村庄)逐步纳入中心城区范围,城区范围的扩大势必在原有三旧土地用途、服务配套及建设要求等方面提出更高的要求。因此,如何平衡三旧与鲤城区经济增长,三旧与城区升级之间的协同发展,是处理鲤城区老旧工业区发展的重要议题之一。

二是现有老旧工业区内企业“升值”动能后劲不足。鲤城区传统纺织鞋服、机械汽配和电子信息等三大主导产业的部分企业总部仍在老旧工业区,一方面,企业在专精特新转型、服务型制造等的升级是一个长期过程,但同时投入大、风险高,不少企业不得不处于维持的现状;另一方面,除了老旧工业区内企业自身的因素,政府在老旧工业区土地、用工成本等给予持久政策扶持的可操作空间受限。因此,不少潜质或优质企业迫于用地、政策、人力等因素影响,不得不往区外寻求发展或利润空间。

三是老旧工业区的“新意”仍需提升。首先,在老旧工业区新兴产业企业引入和招商层面,尚未形成集聚和示范效应。以火炬工业区为例,区内现有企业主要以鞋服生产和电子信息为主导,而新兴产业尤其在专精特新类型企业入驻较少,这与园区缺乏整体规划和企業自身市场发展密切相关。其次,老旧工业区现有光电产业、新一代移动通信产业等企业仍处于存量到增量市场的转变过程。

1.3 需要客观审视“长期”和“短期”发展

与国内相关区域老旧工业区发展至一定阶段的进程相似,鲤城区政府在老旧工业区经济发展方面,将不得不面临和处置好“提二优三”“退二进三”、企业转型升级与由此带来的短期经济指标数据可能受影响的平衡问题;其次,鲤城区政府将面临短期老工业区企业外迁、空置厂房利用率高但利用价值低,与鲤城区制造业、工业发展空间有限的长期矛盾问题;第三,面临短期部分企业自主更新的意识增强,自行改变工业建筑功能的趋势愈发明显,而与现有周边配套、服务环境等不足的长期问题;第四,也面临鲤城区与上级政府之间,对于鲤城区老旧工业区短期及长期发展定位的冲突问题。

2 鲤城区实施老旧工业区改造升级的必要性

老旧工业区的改造已成为国内外旧城改造中一个不可忽略的重要组成部分。与旧城改造相比,老旧工业区的改造拥有一些更为独特的方面:一是老旧工业区的位置已转变为城市的中心,土地也大幅升值。二是老旧工业区闲置率较高,或者更加低效,造成资源浪费,通过改造能产生更大效益改造。三是老旧工业区的改造会引起土地及物业的进一步升值。旧工业区的区位和功能转换是产生土地或物业的增值主要源泉。四是老旧工业区建筑较单一,改造实施起来相对容易。五是可充分利用老旧工业区内现有的基础设施。

泉州市在老旧工业区改造升级方面有成熟的经验和案例。泉州市政府于2012年4月出台中心市区“三旧改造”(即旧城镇旧厂房旧村庄改造)试行实施意见(81号文);泉州市政府2016年7月又出台中心市区旧厂房改造为商业办公场所若干意见(试行)等文件,要求加快推进项目改造。通过实施老旧工业区改造确实可以实现某个区域的改造提升。泉州产业发展要求是打造泉州产业升级版、由“泉州制造”向“泉州智造”转变。但泉州中心城区旧工业区更新改造主要发展文创产业,利用工业区自身的区位优势与历史价值,引导工业向文化创意产业转型升级。

鲤城区在老旧工业区改造方面已成果丰硕。源和1916创意产业园,现已发展成为集创意空间、艺术广场、时尚街区、商务办公与休闲娱乐于一体的创意园区。2019年以来鲤城区进一步加快老旧工业项目的功能置换和产业调整。按照古城保护与发展要求,鲤城区全速加快老旧工业项目的功能置换和产业调整,全面启动改造工作。其中,中侨集团内燃机配件厂改造为美食城;中侨集团机床厂改造为东亚文化之窗文化创意产业园区;中侨面粉厂、麻纺厂改造为源和1916创意产业园三期、四期;中侨集团电子仪器厂结合苏廷玉故居改造为通政1号文化创意园;泉州晚报社印刷厂已改造为甲第门创意园;中侨衡器厂改造为大寺逅文创园。

综合而言,从城市发展、产业转型、经济提效等多个方面来看,实施老旧工业区改造提升有利于城市品位的提升、有利于产业转型升级、有利于效益的提升。为此,有必要积极推动老旧工业区更新改造,深入研究老旧工业区改造模式,从而更加科学地引导老旧工业区转型提升。

3 鲤城区火炬工业区改造升级的定位、策略与实施

3.1 发展定位

火炬工业区产权成分混杂,厂房较为集中。鉴于鲤城区将来产业发展方向和城市布局,火炬工业区适合采取保留改造方式,加大产城融合力度,推动产业“优二进三”,全力打造成为“互联网+智慧型工业区为主的综合功能区”,逐步向政府管理信息化工业区发展。功能上重点发展研发孵化、企业服务、产品展示等生产性服务功能;其次发展文化休闲、商业等生活性服务功能。

3.2 规划策略

3.2.1 产业升级策略

依据泉州“十三五”规划纲要及由“泉州制造”向“泉州智造”的转变要求。

一是按照全市产业发展布局要求,火炬工业区以发展都市型产业为主,主要承担产业更新(如为产业服务、为内容服务)、生产研发、新兴产业、城市服务提升等功能,促进火炬工业区服务升级。

二是实施“优二进三”。现阶段工业区重点实施“优二进三”“提二优二”的发展方式。“提二优二”指逐步升级部分优势产业,鼓励引入新兴产业或高新技术产业。火炬工业区内现有的鞋服制造、电子信息等都市型工业生产能力已达到相应规模,鲤城区政府应鼓励这些企业以围绕集约、集聚、集成为目标,积极培育新产品、运用新技术,满足多样化、个性化的市场需求。同时,火炬工业区应整合闲置存量空间,一要积极为核心企业提供场地服务;二要营造良好环境,运用当地优惠政策,吸引更多优质企业入驻。引导区内现有小规模批发零售业企业、小规模生产加工业企业、塑料制品等污染企业逐步退出。依托紧邻中心城区优势,重点引进电子商务企业入驻火炬工业区,建设火炬工业区文化创意及工业设计分园、淘宝城分园。

3.2.2 落实上位策略

一是顺应鲤城区的城市发展方向,火炬工业区改造升级既要满足鲤城区向西南组团发展要求,又要承接中心组团特别是鲤城区老城区的功能外溢。

二是通盘考量基础教育设施布局规划,探索一部分企业用地置换为教育用地、医疗服务用地,既能促进火炬工业区相关企业腾退,又能完善区内城市配套功能。为后期入驻新兴产业、高新技术企业员工子女教育及医疗提供保障。

3.2.3 用地/租用优化策略

考虑火炬工业区未来互联网+智慧型工业区为主的综合功能区的发展定位,结合火炬工业区企业生产和居民生活需求,工业区用地优化主要通过优化整合等方式,保障火炬工业区核心企业用地/租用为主,重视在核心企业周边200米范围进行用地/租用的整合,如在考虑嘉亨家化周边的闲置厂房整合,统一解决现有企业用地,同时也增加商务办公、居住空间等综合配套。

以火炬工业区常兴路为轴线,以核心企业为分布点,将火炬工业区划分为产业升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)、临水改造区,对改造方向和控制内容提出指引。

(1)产业升级区:为2.5产业。采用“腾笼换鸟”的方式,整合现有资源,引入2.5产业以及其他现代服务业,在常兴路北段两侧建筑允许改造开发商业性办公楼,对接源和1916和淘宝城,以工业设计、研发创意企业为主。

(2)总部经济区+战略新兴区:为保留的核心升级改造工业企业。在宝峰鞋业、嘉亨家化、鸿星尔克等核心企业周边,限制更新改造,由政府统一收储进行规划,保障现有核心企业用地/租用需求,同时,在边防医院及周边规划战略新兴区(含预留控制区),优先引导高新技术企业、新兴产业企业入驻,设立研发办公室或商业办公,并预留公共服务功能。

(3)临水改造区:可能的商业地产方向。常兴路南段与南环路交叉区域设立临水改造区,一是保留现有厂房及格局,适当发展金融保险、贸易咨询等企业入驻;二是在内河沿岸引导部分工业用地向居住、商业、办公用地置换,鼓励进行商业、办公等生态开发,兼顾居住配套,提升地块价值。

3.2.4 品质提升策略

一是设施配套改造。沿常兴路、火炬街路两侧,拆除现有一部分腾退闲置企业建筑,根据产业升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)、临水改造区分区要求,增加孵化基地、公共服务中心、休闲娱乐中心等产业配套设施。二是道路交通改造。对园区内部道路重新规划,对客货流进行合理的分流。同时,施划交通标线,拆除沿路低矮建筑,修缮道路、完善修建绿化步道。三是建筑更新改造。对临时搭盖的简易结构及质量较差建筑予以拆除;对分布在常兴路、火炬街两侧的建筑进行合理改造;对分布常兴路、火炬街两侧等主要道路以外的质量较好建筑予以保留。四是景观提升改造。适当在产业升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)、临水改造区等增加的公共空间和休闲场所,提升整体街道景观水平。

3.3 规划实施

3.3.1 引入更新单元

老旧工业区更新改造模式,主要有市场主导模式、政府主导模式、公-私-社区三向伙伴关系为向导的多目标综合性模式,改造方式,主要有拆除重建、保留改造、功能置换。根据对火炬工业區的调研考察,目前火炬工业区适合以政府主导模式为主、多目标综合性模式为辅的更新改造模式。近期适合以保留改造、功能置换并举,远期以拆除重建为主。具体划分为:产业升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)、临水改造区3个更新单元。

(1)产业升级更新单元:改造模式以政府引导+企业自主改造为主,改造方式以厂房修缮为主、功能置换为辅,打造以生产性服务业为主的都市产业服务区。

(2)总部经济区+战略新兴(含预留控制区):改造模式以政府主导围绕龙头企业,片区改造为主,改造方式采用改建和置换,打造核心企业总部及新兴产业办公区。

(3)临水改造区:改造模式以政府引导+开发商改造为主,改造方式采用拆除重建,探索利用林渠景观完善工业区生活功能。

3.3.2 打造智慧平台

引入1-2家具有园区信息化运营和园区改造经验的企业,建立火炬工业区网络公共服务智慧窗口:

一是协助鲤城区政府,对火炬工业区改造前现有厂房进行数据采集和信息化管理,实施动态掌握企业入驻、外迁、闲置厂房占地及面积等一手数据,为鲤城区政府科学、合理地按照都市升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)及临水改造区规划改造,提供信息化支撑。

二是与鲤城区政府信息门户、公共微信平台等网络资源建立信息化接口,协助鲤城区政府对火炬工业区改造过程进行实时网络宣传推广和各类媒体报道。

三是协助鲤城区政府,按照都市升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)及临水改造区规划要求,开展招商引资、企业入驻、孵化培训、共享办公改造等各类功能服务。

3.3.3 有序逐步推进

一是分区域推进——划定重点区域。鼓励和实施1-2个园中园、小微产业园发展改造,逐步提升现有园区的科创及研发比重,或对接战略性新兴产业,引导园区企业从工业经济向生产性服务经济转型。

二是分时期推进——近期中期远期。实行分期建设,应考虑各期建设的成本控制和对区域的影响,形成稳妥起步、而后大步发展、最终稳健提升的低冲击分期方案。近期以淘汰低效产能和业态,腾挪宝贵发展空间,初步形成都市升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)及临水改造区格局;中期以火炬工业区改造升级目标为导向,形成完善的产业发展功能。远期以落实城市规划要求为导向,全面完成整个工业区更新改造。

三是分项目推进——策划生成项目。围绕都市升级区、总部经济区+战略新兴(含预留控制区)及临水改造区,策划生成建设项目,以项目为抓手逐层推进落实。

参考文献

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