国内外房地产泡沫研究综述
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作者: 陈怡 陈秀红
摘要：1998年以来，中国房价持续飞速上涨，出现泡沫。房地产泡沫影响到国家经济的平稳健康发展，研究中国房地产泡沫有重要现实意义。回顾国内外学者不断深入的研究成果，有助于分析当下中国房地产泡沫的发展状况。对国内外学者理论成果的综述主要集中在房地产泡沫的形成原因和房地产泡沫度的测度。
关键词：房地产；泡沫度；成因
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）06-0112-02
1 引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。在2003左右，针对飞涨的房价，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”成为一时焦点。最后，多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免房价过于虚高，走上日本经济衰退的老路。而2004年之后，尽管政府不断出台各项政策控制房价，中国的房价依然飞速上涨。这更加引起大家对房地产泡沫的关注。2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国的房价也有所回落，但金融危机的影响仅持续到2009年7月左右，09年下半年开始，中国的商品房价格又急速上涨到普通百姓无法承受的程度。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？房价回调到什么程度是合理的？这些问题还值得进一步研究。为了解决这些新问题，有必要回顾国内外关于房地产泡沫的研究成果。
2 国外研究现状
美国著名经济学家金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对“泡沫（bubble）”这个词条作了如下解释：泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者―这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，他们对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。泡沫通常出现在股票市场和房地产市场。国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多。
国外学者对房地产泡沫问题的研究从总体上来看主要分为两大方向:一个是以对历史上发生的房地产泡沫事件以及泡沫现象进行定性分析，并分析其产生的原因以及对国家宏观经济运行的影响；另一个方向是更多地借助比较现代的数学工具，通过数理模型来研究房地产泡沫问题，既有对泡沫形成微观机制的研究，也有对泡沫衡量与测度方法的研究。
在房地产泡沫成因分析方面，K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）认为市场基本面变化是房地产泡沫产生的长期因素；M.J.Roche etal.（2000）和K. Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨；R. J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（1999）分别分析了信贷政策、财税政策和房地产泡沫的关系；K.G.Nishimura etal.（1999）和M.Baddeley etal.（2008）研究表明，市场预期是房地产泡沫产生、膨胀、破灭的重要原因。
对“泡沫”的量化研究始于20世纪70年代左右对所谓“理性泡沫”的研究，它将“理性泡沫”定义为满足理性预期方程的鞅过程bt，bt=Pt-P*表示商品的市场价格超过其基本价值的部分。早期的理性泡沫研究对象主要是证券市场，对房地产市场的研究不多。直到90年代后，对房地产泡沫的研究才丰富起来。Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Krugman（1999）认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会”。Allen等人（1998）发展了一些模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致资产泡沫的存在。
3 国内研究现状
国内对房地产泡沫的研究也主要分为两个方向：一是对房地产泡沫产生原因和机理的研究；二是房地产泡沫程度的定量研究。这两方面的研究都是集中在全国范围的分析，针对某个城市或地区的具体分析较少。
已有文献对中国房地产泡沫产生的原因及机理进行了详细分析。赵文（2003）认为，金融资产和金融负债的交叉化，是当时形成房地产泡沫现象的深层次原因。刘金娥（2010）实证得出，内在理性泡沫和投机泡沫都会对我国房地产市场价格造成影响，但投机泡沫的影响是主要的。鞠方等（2008）循着货币虚拟化轨迹对中国的房地产泡沫的成因提出了一种新的解释，即房地产市场货币积聚假说。
关于中国房地产泡沫度的定量研究主要有：周京奎等（2004）在投机行为理论的基础上，建立了房地产投机泡沫检验模型，并对我国的房地产业泡沫性进行了实证研究，计算出了我国房地产业的投机度。王雪峰（2005）利用 Ramsey Model，采取资本边际收益率法对 2000～2004 年我国房地产的泡沫度进行了实证研究，但由于模型假设与现实脱节，因此在现实中的利用价值不高。蒲勇健等（2006）建立了检验房地产价格泡沫的计量经济学模型，利用1999年2月到2005年5月的月度数据对全国、上海和重庆的房地产市场进行了实证检验和比较分析，得出了中国房地产市场已经在全国范围内出现价格泡沫，部分地区泡沫化严重并已产生明显的泡沫破裂趋势等结论。曾五一等（2011）利用CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验，实证检验出，我国房屋销售价格指数和租赁价格指数序列的单整阶数不相等，并且二者不存在协整关系，因此在样本期间内我国房地产价格存在泡沫。
4 结语
中国房地产市场的走向始终是大家关注的重要问题。结合现有文献得出的房地产泡沫形成的原因及机理，分析近年来中国房地产市场发展状况，可进一步研究当今中国的房地产泡沫是否会因为此次宏观调控而破裂。而严厉的宏观调控措施该在何时放松，也可根据房地产泡沫度的定量研究进行更深入的探讨。
参考文献
［1］Nakamura，K.“Land prices and fundamentals”，Bank of Japan Working Paper Series No.07-E-8，2007，（8）.
［2］Baddeley，M. et al.“Structural shifts in UK unemployment 1979-2005” ［J］.Bulletin of Economic Research，2008，（2）.
［3］鞠方，周建军.房地产泡沫成因新解:房地产市场货币积聚假说［J］.求索，2008，（4）.
［4］赵文.我国房地产市场泡沫现象分析［J］.南开经济研究，2003，（2）.
［5］曾五一.中国房地产市场价格泡沫的检验与成因机理研究［J］.数量经济技术经济研究，2011，（1）.
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